请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 半年报点评 2020年08月13日 新城悦服务（01755.HK） 内接外拓增长趋势强劲，社区增值服务多点开花 中期业绩增长强劲，收入结构持续优化。2020H1公司实现营收12.2亿元，同比增长43%；实现归母净利润1.9亿元，同比增长61%。其中基础物管/开发商增值/社区增值/智慧园区服务分别实现营收5.3/3.0/1.9/2.1亿元，同比增长33%/9%/95%/133%，占收入比例分别变动-3.1/-7.6/+4.1/+6.6个pct；分别实现毛利1.7/0.8/0.8/0.3亿元，同比增长52%/24%/36%/158%。关联交易占比较高的开发商增值服务收入占比大幅回落，整体收入结构持续优化。预计随着下半年关联地产商大规模交付，以及“一核两增”战略稳步推进，全年有望延续快速增长。 综合毛利率稳步提升，费用率持续下行。2020H1公司综合毛利率为29.8%，同比提升0.6个pct，其中基础物管/开发商增值/社区增值/智慧园区服务毛利率分别为32.0%/28.3%/42.7%/14.9%，较上 年同 期分 别变动+3.9/+3.4/-18.3/+1.4个pct，基础物管毛利率大幅提升主要系上半年疫情背景下社保减免政策影响以及公司退出部分盈利能力较差的项目所致，开发商增值服务毛利率提升主要系咨询、验房服务收入占比提高所致，社区增值服务毛利率下降主要系业务结构变动，低毛利率的家居生活服务、餐饮服务占收入比提升所致。销售/行政费用率分别为0.8%/8.8%，较去年同期变动+0.3/-1.5个pct，行政费用率持续下降主要系成本管控措施良好及业务规模扩大后的管理规模效应所致。2020H1净利率大幅提升2.3个pct至16.8%。 第三方外拓提速，关联地产商交付进入高峰期。截至2020H1公司在管面积/合约面积分别为7122/16703万平米，较2019年末分别净增1107/1426万平米，合约在管比为2.35维持高位，有望保障未来在管面积高增长。上半年公司在第三方外拓持续发力，通过竞标及合资公司方式外拓的合约面积达到730万平米，考虑到收购成都诚悦时代带来的约520万新增在管，预计上半年新增第三方合约面积约1250万平米，超出去年全年水平。关联地产商新城控股计划2020年全年竣工约3600万平米，其中2020H1累计仅结算458万平米，预计下半年将迎来交付高峰期。预计关联地产商大量交付、第三方外拓发力及适度收并购有望促在管及储备面积延续快速扩张。 永续型社区增值服务快速增长，装修业务有望受益交付高峰。2020H1年公司实现社区增值服务收入1.8亿元，同比大增95%，占总收入比例为15.2%，较去年同期大幅提升4.1个pct，其中装修服务/家居生活服务/餐饮服务分别实现收入0.78/0.22/0.09亿元。上半年公司引入多种类永续型社区增值服务，包括疫情期间引入的生鲜零售配送服务、二季度试点入户清洁等服务获得业主好评，带动家居生活服务收入爆发式增长；装修服务则受益于去年年底及今年年初大量交付的新房以及公司提供的特色自营服务。未来随着家居生活服务持续渗透，诚悦时代餐饮服务的快速复制以及关联地产商交付高峰带来的广泛装修需求，公司社区增值服务有望持续高速增长。 投资建议：我们预测公司2020-2022年归母净利润为4.35/6.53/9.40亿元，同比增长54.2%/50.2%/43.9%，对应EPS分别为0.53/0.80/1.15元，2019-2022年CAGR为49.4%。当前股价对应PE分别为38.6/25.7/17.9倍，考虑到公司收入盈利结构持续优化、增长趋势明确及行业整体估值水平，维持目标价30.9港元（对应2021年35倍PE），维持“买入”评级。 风险提示：关联地产商新城控股交付不及预期风险、第三方外拓市场竞争加剧风险、中长期毛利率下降风险等。 财务指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 1,150 2,024 2,928 4,374 6,255 增长率yoy（%） 32.7 76.0 44.7 49.4 43.0 归母净利润（百万元） 150 282 435 653 940 增长率yoy（%） 104.9 87.5 54.2 50.2 43.9 EPS最新摊薄（元/股） 0.18 0.34 0.53 0.80 1.15 净资产收益率（%） 18.8 31.2 32.9 36.7 39.0 P/E（倍） 111.6 59.5 38.6 25.7 17.9 P/B（倍） 19.9 18.2 12.4 9.4 7.0 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所，港元兑人民币汇率取1:0.898 买入（维持） 股票信息 行业 房地产服务 前次评级 买入 最新收盘价(港元) 22.85 总市值(百万港元) 18,693.59 总股本(百万股) 818.10 其中自由流通股(%) 100.0 30日日均成交量(百万股) 32.11 股价走势 作者 分析师 夏天 执业证书编号：S0680518010001 邮箱：xiatian@gszq.com 研究助理 程坚 邮箱：chengjian@gszq.com 相关研究 1、《新城悦服务（01755.HK）：中期业绩预增超预期，高成长趋势明确》2020-07-20 2、《新城悦服务（01755.HK）：收购成都诚悦时代，开拓商写等非住宅市场》2020-05-08 3、《新城悦服务（01755.HK）：奔驰在成长的快车道上》2020-03-14 -57%0%57%114%171%228%285%343%400%2019-082019-122020-042020-07新城悦服务恒生指数 2020年08月13日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 流动资产 1498 2052 2825 3710 4888 营业收入 1150 2024 2928 4374 6255 现金 1278 1339 1937 2625 3533 营业成本 811 1424 2062 3095 4391 应收票据及应收账款 129 263 367 491 647 营业税金及附加 0 0 0 0 0 其他应收款 0 0 0 0 0 营业费用 7 11 23 35 50 预付账款 82 100 164 231 334 管理费用 144 234 293 402 575 存货 9 11 17 25 35 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 0 339 339 339 339 财务费用 -6 -17 -17 -29 -30 非流动资产 54 148 235 327 399 资产减值损失 0 0 0 0 0 长期投资 0 0 0 0 0 其他收益 18 6 6 6 6 固定资产 8 9 20 37 54 公允价值变动收益 -12 -10 -6 -7 -9 无形资产 12 23 99 174 230 投资净收益 0 0 0 0 0 其他非流动资产 34 116 116 116 116 资产处置收益 0 0 0 0 0 资产总计 1552 2200 3060 4037 5287 营业利润 200 367 567 870 1265 流动负债 679 1215 1617 2110 2676 营业外收入 11 26 31 34 36 短期借款 0 0 0 0 0 营业外支出 0 1 1 1 1 应付票据及应付账款 408 774 1019 1231 1696 利润总额 211 392 596 903 1300 其他流动负债 272 441 598 879 979 所得税 47 90 128 201 289 非流动负债 18 0 0 0 0 净利润 163 302 468 701 1011 长期借款 0 0 0 0 0 少数股东损益 13 20 34 48 71 其他非流动负债 18 0 0 0 0 归属母公司净利润 150 282 435 653 940 负债合计 685 1233 1617 2110 2676 EBITDA 175 352 563 864 1251 少数股东权益 22 43 77 125 196 EPS（元） 0.18 0.34 0.53 0.80 1.15 股本 57 57 818 818 818 资本公积 604 398 398 398 398 主要财务比率 留存收益 184 470 704 1055 1560 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 归属母公司股东权益 845 924 1366 1802 2415 成长能力 负债和股东权益 1552 2200 3060 4037 5287 营业收入(%) 32.7 76.0 44.7 49.4 43.0 营业利润(%) 79.0 83.5 54.6 53.4 45.5 归属于母公司净利润(%) 104.9 87.5 54.2 50.2 43.9 获利能力 毛利率(%) 29.5 29.6 29.6 29.2 29.8 现金流量表（百万元） 净利率(%) 13.1 13.9 14.8 14.9 15.0 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E ROE(%) 18.8 31.2 32.9 36.7 39.0 经营活动现金流 192 545 700 1004 1329 ROIC(%) 15.6 29.7 32.2 36.6 39.4 净利润 163 302 468 701 1011 偿债能力 折旧摊销 0 0 16 30 43 资产负债率(%) 44.1 56.0 52.9 52.3 50.6 财务费用 -6 -17 -17 -29 -30 净负债比率(%) -145.9 -139.9 -136.9 -138.2 -136.7 投资损失 0 0 0 0 0 流动比率 2.2 1.7 1.7 1.8 1.8 营运资金变动 -38 251 228 295 296 速动比率 2.1 1.5 1.6 1.6 1.6 其他经营现金流 73 9 6 7 9 营运能力 投资活动现金流 4 -264 -109 -128 -125 总资产周转率 1.0 1.1 1.1 1.2 1.3 资本支出 0 0 88 91 72 应收账款周转率 11.2 10.3 9.3 10.2 11.0 长期投资 0 0 0 0 0 应付账款周转率 2.2 2.4 2.3 2.8 3.0 其他投资现金流 4 -264 -21 -37 -52 每股指标（元） 筹资活动现金流 430 -225 7 -188 -297 每股收益(最新摊薄) 0.18 0.34 0.53 0.80 1.15 短期借款 0 0 0 0 0 每股经营现金流(最新摊薄) 0.23 0.67 0.86 1.23 1.62 长期借款 0 0 0 0 0 每股净资产(最新摊薄) 1.03 1.13 1.65 2.18 2.93 普通股增加 57 -0 0 0 0 估值比率 资本公积增加 543 -206 0 0 0 P/E 111.6 59.5 38.6 25.7 17.9 其他筹资现金流 -170 -18 7 -188 -297 P