房地产行业研究周报：居民中长贷首录负值，政策宽松预期持续

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 居民中长贷首录负值 政策宽松预期持续 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：居民中长贷首录负值 政策宽松预期持续 2月社融数据公布，居民中长期贷款新增额为-459亿，近15年来首次录得负值，反映了房地产市场需求仍然疲软；对于这一数据我们认为亦无需过度悲观，从居民中长期贷款的主要组成按揭贷款自身属性来看，对销售数据存在一定滞后，且自身波动水平较高；基本面疲软之外，政策面值得更多期待。  3月11日，2月社会融资数据公布，其中居民中长期贷款新增为-459亿，为近15年首次录得负值。房地产市场销售仍待复苏，导致以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款新增额疲软。  从社融数据来看当下行业的基本面压力处于历史高位，比对历史上各年份2月居民中长期新增融资额，当下融资额远低于历史均值，且相较商品房市场疲软的2012、2014及疫情影响2020年分别低784亿、1694亿、830亿。  尽管从社融数据来看，当前行业基本面压力较大，但我们认为社融数据水平录得负值有一定内因，不必对本次录得负值作过度解读： （1）按揭贷款对商品房市场的反应存在一定滞后，居民中长期贷款主要组成部分为按揭贷款，而按揭贷款在商品房销售后，仍需一定审批时间后方可放款，因此按揭贷款的数据会天然滞后于商品房市场基本面。 （2）从历史数据来看，居民中长期贷款新增额与房地产市场销售热度高度相关，但前者波动幅度更大，且存在滞后现象。通过比对商品房销售额与居民中长期贷款新增额累计同比增速我们可以发现，前者的往往更早进入趋势方向扭转。此外商品销售的同比增速波动幅度也明显低于中长期贷款，出现个别月份的数值波动过大并不一定代表基本面恶化，仍需观察长期趋势表现。  基本面之外，本周政策面风向持续宽松。3月8日，郑州发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，要求通过实施货币化安置，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。这一政策推出将加速郑州存量房去化，有利于构建健康的商品房市场供需关系，促进市场健康发展。  整体来看，本周行业政策维持温和向好，利好向基本面传递仍需时间，在基本面与政策面的互相引导之下，销售市场持续低迷也有利于宽松政策进一步出台。未来来关注本月15日公布的房地产开发和销售数据及利率走势。 数据追踪（2月28-3月6日）：  新房市场： 30城成交面积单周同比及累计同比分别为-43 PCT、-28 PCT，一线城市-48 PCT，-25 PCT，二线城市-68 PCT，-65 PCT，三线城市+19 PCT，+23 PCT。  二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-24 PCT，累计同比-29 PCT。  土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+10 PCT，成交建筑面积累计同比-30 PCT，成交金额累计同比-61 PCT，土地成交溢价率为1.01%。  城市行情环比：北京（-22 PCT），上海（+65 PCT），广州（+25 PCT），深圳（+24 PCT），南京（+2 PCT），杭州（+79 PCT），武汉（+92 PCT） 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。 评级 增持 2021年3月13日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 9.0 市场平均市盈率 14.53 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《物业管理行业研究周报：北京开展“物业服务+养老服务”试点》2022-02-13 2、《房地产行业研究周报：销售维持弱势 合理需求待进一步释放》2022-02-07 3、《物业管理行业研究周报：华润置地及万象生活与招行签署230亿并购融资战略合作协议》2022-02-06 -40%-20%0%20%40%60%80%房地产沪深300 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 12 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：居民中长贷首录负值 政策宽松预期持续 .............................................................................................................. 3 1.1 2月居民中长期贷款新增首录负值 房地产销售仍疲软 ................................................................................................. 3 1.2 基本面延续弱势 政策呵护预期延续 ............................................................................................................................. 4 1.3 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 5 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................ 7 3.1 新房成交数据 ............................................................................................................................................................... 8 3.2 二手房成交数据 ........................................................................................................................................................... 8 3.3 土地成交数据 ............................................................................................................................................................... 9 3.4 部分重点城市周度销售数据 .......................................................................................................................................... 9 4. 风险提示 .............................................................................................................................................................................. 10 图表目录 图1： 人民币贷款当月新增（亿） ............................................................................................................................................. 3 图2： 新增居民中长期贷款当月值及同比增速 ........................................................................................................................... 3 图3： 历年2月居民中长期融资当月值（亿） ........................................................................................................................... 3 图4： 房地产开发资金来源-个人按揭贷款、定金及预收款单月值同比增速 .............................................................................. 4 图5： 2011-2022年2月商品房销售额与新增居民中长期贷款累计同比 ..................................................................................... 5 图6： 申万一级行业涨跌幅（%） ............................................................................................................................................... 6 图7： 本周涨跌幅前十位（%） ................................................................................................................................................... 6 图8： 本周涨跌幅后十位（%） ................................................................................................................................................... 6 图9： 房地产行业近三年PE（TTM） .......................................................................................................................................... 6 图10： 房地产行业近