房地产行业研究：育儿补贴落地利好改善型需求释放，居民中长贷等待回升

本周A股地产上涨，港股地产、港股物业均下跌。本周（3.8-3.14）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第28；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.4%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.4%，沪深300指数涨跌幅为+1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.5%和-2.5%。 优质地块持续推出，3月土地市场保持高热。本周（3.8-3.14）全国300城宅地成交建面253万㎡，单周环比19%，单周同比-47%，平均溢价率22%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面6681万㎡，累计同比-4%；年初至今，华润置地、中国金茂、招商蛇口、滨江集团、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比回落，同比增幅回升，景气度稳健向上。本周（3.8-3.14）47个城市商品房成交合计326万平米，周环比-4%，周同比+14%。其中：一线城市周环比+24%，周同比+30%；二线城市周环比-2%，周同比+19%；三四线城市周环比-17%，周同比+3%。 本周二手房成交同环比保持上升，高景气维持。本周（3.8-3.14）22个城市二手房成交合计304万平米，周环比+2%，周同比+41%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+39%；二线城市周环比+8%，周同比+50%；三四线城市周环比-11%，周同比+25%。 育儿补贴落地利好改善型需求释放。呼和浩特市近日正式出台育儿补贴，提到为生育一孩并落户我市的家庭一次性发放育儿补贴1万元，生育二孩并落户我市的发放育儿补贴5万元（分五年发放），生育三孩及以上并落户我市的发放育儿补贴10万元（分十年发放）。此外近期苏州、昆明亦出台关于多孩家庭房贷融资支持的政策，体现了人口政策与房地产市场有较高联动性。从短期来看，多孩家庭通常对居住面积有更大诉求，相关政策能有效刺激改善型需求的释放；从长期来看，决定购房需求最核心的变量是人口，通过育儿补贴的刺激，能够一定程度对冲较高的育儿成本，或有望带动生育率企稳回升，进而在未来提供新的购买力。 季节性因素影响下2月居民中长贷有所走弱，成交复苏预期下后续有望回升。2025年2月社会融资规模增量为2.23万亿元，比上年同期多7374亿元，当月新增社融同比上涨49.3%，显著高于1月份。受季节性因素影响，2月当月居民中长贷减少1150亿元，同比少增112亿元。2月居民中长贷数据同比走弱，一方面历年来2月是信贷小月，容易出现数据波动；另一方面按揭贷款发放通常相比房屋成交有所延迟，1月假期或部分影响2月信贷数据。从近期市场成交来看，2-3月数据已有显著好转，预计3月居民中长贷数据有望反弹。 投资建议 本周呼和浩特出台育儿补贴引发市场关注，从地产角度我们认为育儿补贴或提升生育率，对应多孩家庭对居住面积有更高需求，利好改善型需求释放。近期市场成交保持活跃，地产年内有望实现“止跌回稳”。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 育儿补贴落地利好改善型需求释放 育儿补贴落地利好改善型需求释放。呼和浩特市近日正式出台《关于促进人口集聚推动人口高质量发展的实施意见》，其中针对育儿补贴提到为生育一孩并落户我市的家庭一次性发放育儿补贴1万元，生育二孩并落户我市的发放育儿补贴5万元（分五年发放），生育三孩及以上并落户我市的发放育儿补贴10万元（分十年发放）。此外近期苏州、昆明亦出台关于多孩家庭房贷融资支持的政策，体现了人口政策与房地产市场有较高联动性。从短期来看，多孩家庭通常对居住面积有更大诉求，相关政策能有效刺激改善型需求的释放；从长期来看，决定购房需求最核心的变量是人口，通过育儿补贴的刺激，能够一定程度对冲较高的育儿成本，或有望带动生育率企稳回升，进而在未来提供新的购买力。 图表1：近期加大生育支持力度的政策 居民中长贷等待回升 季节性因素影响下2月居民中长贷有所走弱，成交复苏预期下后续有望回升。2025年3月14日，人民银行公布2025年2月金融数据。2025年2月社会融资规模增量为2.23万亿元，比上年同期多7374亿元，当月新增社融同比上涨49.3%，显著高于1月份。受季节性因素影响，2月当月居民中长贷减少1150亿元，同比少增112亿元。2月新增居民中长贷同比下跌10.8%，相比1月小幅反弹。2月居民中长贷数据同比走弱，一方面历年来2月是信贷小月，容易出现数据波动；另一方面按揭贷款发放通常相比房屋成交有所延迟，1月假期成交真空或部分影响2月信贷数据。 从近期市场成交来看，2月底-3月初数据已有显著好转，预计3月居民中长贷数据有望反弹。 图表2：1-2月新增居民中长贷同比少增1449亿元 图表3：1-2月新增居民中长贷同比下跌27.7% 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第28；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.4%，在各板块中位列第8。本周地产涨跌幅前5名为汇景控股、华南城、沙河股份、建业地产、中国金茂，涨跌幅分别为+35.7%、+20.7%、+17.5%、+9%、+8.5%；末5名为力高集团、绿景中国地产、时代中国控股、SOHO中国、*ST中迪，涨跌幅分别为-19.3%、-16.3%、-13.1%、-10.4%、-7.9%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.4%，沪深300指数涨跌幅为+1.6%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.5%和-2.5%。本周物业涨跌幅前5名为建业新生活、南都物业、佳源服务、弘阳服务、朗诗绿色生活，涨跌幅分别为+13.6%、+9.3%、+7.8%、+7.1%、+5.9%；末5名为祈福生活服务、浦江中国、经发物业、荣万家、时代邻里，涨跌幅分别为-20.3%、-10.6%、-8.6%、-7.1%、-6%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第11周，全国300城宅地成交建面253万㎡，单周环比19%，单周同比-47%，平均溢价率22%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面6681万㎡，累计同比-4%；年初至今，华润置地、中国金茂、招商蛇口、滨江集团、保利发展的权益拿地金额位居行业前五，分别为232、129、129、107、101亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（3月8日-3月14日）47个城市商品房成交合计326万平米，周环比-4%，周同比+14%，月度累计同比+16%，年度累计同比+6%。其中： 一线城市：周环比+24%，周同比+30%，月度累计同比+13%，年度累计同比+6%； 二线城市：周环比-2%，周同比+19%，月度累计同比+20%，年度累计同比-3%； 三四线城市：周环比-17%，周同比+3%，月度累计同比+12%，年度累计同比+16%。 图表14：4 7城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（3月8日-3月14日）22个城市二手房成交合计304万平米，周环比+2%，周同比+41%，月度累计同比+48%，年度累计同比+36%。其中： 一线城市：周环比+1%，周同比+39%，月度累计同比+49%，年度累计同比+45%； 二线城市：周环比+8%，周同比+50%，月度累计同比+54%，年度累计同比+46%； 三四线城市：周环比-11%，周同比+25%，月度累计同比+35%，年度累计同比+7%。 图表18：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.03亿平米，环比+0.5%，同比-7.6%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.7月，较上周+1.3个月，较去年同比-6.4个月。 图表22：1 0城商品房的库存和去化周期 图表23：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 非开发公司动态 图表28：非开发公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。