房地产行业研究：销售与投资修复有所分化，居民中长贷持续回暖

本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（1.11-1.17）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第12；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第21。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.1%，沪深300指数涨跌幅为+2.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-0.8%。 土地市场持续下行，溢价率保持高位。本周（1.11-1.17）全国300城宅地成交建面262万㎡，单周环比-34%，单周同比-35%，平均溢价率21%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面1302万㎡，累计同比-4%。年初至今，建发房产、中海地产、龙城旅游控股、江苏平陵建设投资集团有限公司、溧阳市欣邦建设发展有限公司的权益拿地金额位居行业前五，分别为90、71、26、23、16亿元。 本周新房成交略有承压，环比持续回落，同比维持增长。本周（1.11-1.17）35个城市商品房成交合计259万平米，周环比-12%，周同比+3%。其中：一线城市周环比-6%，周同比+23%；二线城市周环比-12%，周同比-3%；三四线城市周环比-34%，周同比-19%。 本周二手房成交高景气维持，同环比增速均出现回落。本周（1.11-1.17）15个城市二手房成交合计264万平米，周环比-11%，周同比+27%。其中：一线城市周环比-2%，周同比+45%；二线城市周环比-12%，周同比+18%；三四线城市周环比-52%，周同比+31%。 销售与投资修复进程出现分化。2024年1-12月，全国房地产开发投资同比-10.6%，降幅扩大0.2pct；新开工面积同比-23.0%，降幅与上个月持平；竣工面积同比-27.7%，降幅扩大1.5pct；销售面积同比-12.9%，降幅收窄1.4pct; 销售金额同比-17.1%，降幅收窄2.1pct。全国房价跌幅收窄，一线城市二手房房价上涨。12月份70城新房价格指数环比下跌0.1%,跌幅比11月份收窄0.1pct;同比下跌5.7%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅价格环比下跌0.3%，跌幅比11月份持平;同比下跌8.1%，跌幅收窄0.4pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.3%，已连续三个月上涨。 居民中长贷持续回暖。2025年1月14日，人民银行公布2024年12月金融数据。12月当月新增社融为28507亿元，同比多增9181亿元。12月当月新增居民中长贷3000亿元，同比多增1538亿元，连续三个月实现同比多增。2024年1-12月累计新增居民中长贷22500亿元，同比少增3000亿元（前值为4538亿元）。12月新增居民中长贷同比上涨105.2%，相比11月提升76.5%，一方面由于去年12月整体基数较低，另一方面体现在近期一揽子地产政策对居民购房预期有所改善，前期市场观望者在当下更有意愿入市。 投资建议 四季度地产销售数据出现止跌回稳的信号，反映本轮政策有效性相比前期有所提升，重点关注后续地产政策的出台节奏以及加码力度。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 销售与投资修复进程出现分化 房地产销售持续改善，投资改善仍需时间。2024年1-12月，全国房地产开发投资同比-10.6%，降幅扩大0.2pct；新开工面积同比-23.0%，降幅与上个月持平；竣工面积同比-27.7%，降幅扩大1.5pct；销售面积同比-12.9%，降幅收窄1.4pct; 销售金额同比-17.1%，降幅收窄2.1pct。全国房价跌幅收窄，一线城市二手房房价环比上涨。12月份70城新房价格指数环比下跌0.1%,跌幅比11月份收窄0.1pct;同比下跌5.7%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅价格环比下跌0.3%，跌幅比11月份持平;同比下跌8.1%，跌幅收窄0.4pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.3%，已连续三个月上涨。 图表1：销售额：1-12月累计同比-17.1%，12月同比2.4% 图表2：销售面积：1-12月累计同比-12.9%，12月同比-0 . 5% 图表3：房地产开发投资金额：1-12月累计同比-10.6%，12月同比-13.3% 图表4：房屋新开工面积：1-12月累计同比-23%，12月同比-23% 图表5：7 0大中城市新建商品住宅价格环比回升（%） 图表6：7 0大中城市新建商品住宅价格同比跌幅收窄（%） 图表7：7 0大中城市二手住宅价格环比持平（%） 图表8：7 0大中城市二手住宅价格同比跌幅收窄（%） 居民中长贷持续回暖 2025年1月14日，人民银行公布2024年12月金融数据。12月当月新增社融为28507亿元，同比多增9181亿元。12月当月新增居民中长贷3000亿元，同比多增1538亿元，连续三个月实现同比多增。2024年1-12月累计新增居民中长贷22500亿元，同比少增3000亿元（前值为4538亿元）。12月新增居民中长贷同比上涨105.2%，相比11月提升76.5%，一方面由于去年12月整体基数较低，另一方面体现在近期一揽子地产政策对居民购房预期有所改善，前期市场观望者在当下更有意愿入市。 图表9：12月新增居民中长贷同比多增1538亿元 图表10：12月新增居民中长贷同比上涨105.2% 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第12；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第21。本周地产涨跌幅前5名为融创中国、远洋集团、珠光控股、光大嘉宝、海泰发展，涨跌幅分别为+19.2%、+18.5%、+17.6%、+16.9%、+14.4%；末5名为粤宏远A、易居企业控股、华音国际控股、力高集团、恒盛地产，涨跌幅分别为-20.8%、-13.5%、-10%、-9.1%、-9.1%。 图表11：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表12：W I ND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表13：本周地产个股涨跌幅前5名 图表14：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.1%，沪深300指数涨跌幅为+2.1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-0.8%。本周物业涨跌幅前5名为德信服务集团、鲁商服务、祈福生活服务、中天服务、特发服务，涨跌幅分别为+45.7%、+12.2%、+11.8%、+8.4%、+8.4%；末5名为佳源服务、浦江中国、世茂服务、建业新生活、碧桂园服务，涨跌幅分别为-7.9%、-6%、-4.5%、-4.3%、-3.6%。 图表15：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表16：本周物业个股涨跌幅前5名 图表17：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第3周，全国300城宅地成交建面262万㎡，单周环比-34%，单周同比-35%，平均溢价率21%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面1302万㎡，累计同比-4%。 年初至今，建发房产、中海地产、龙城旅游控股、江苏平陵建设投资集团有限公司、溧阳市欣邦建设发展有限公司的权益拿地金额位居行业前五，分别为90、71、26、23、16亿元。 图表18：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表19：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表20：2 0 25年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（1月11日-1月17日）35个城市商品房成交合计259万平米，周环比-12%，周同比+3%，月度累计同比+2%，年度累计同比+2%。其中： 一线城市：周环比-6%，周同比+23%，月度累计同比+28%，年度累计同比+28%； 二线城市：周环比-12%，周同比-3%，月度累计同比-7%，年度累计同比-7%； 三四线城市：周环比-34%，周同比-19%，月度累计同比+3%，年度累计同比+3%。 图表21：3 5城新房成交面积及同比增速 图表22：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表23：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表24：3 5城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（1月11日-1月17日）15个城市二手房成交合计264万平米，周环比-11%，周同比+27%，月度累计同比+47%，年度累计同比+47%。其中： 一线城市：周环比-2%，周同比+45%，月度累计同比+54%，年度累计同比+54%； 二线城市：周环比-12%，周同比+18%，月度累计同比+41%，年度累计同比+41%； 三四线城市：周环比-52%，周同比+31%，月度累计同比+92%，年度累计同比+92%。 图表25：1 5城二手房成交面积及同比增速 图表26：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表27：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表28：1 5城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周11城商品房库存（可售面积）为1.12亿平米，环比-0.8%，同比-6.2%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为15.6月，较上周+0.1个月，较去年同比-2.8个月。 图表29：1 1城商品房的库存和去化周期 图表30：1 1城各城市能级的库存去化周期 图表31：1 1个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表32：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表33：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表34：物管行业资讯 非开发公司动态 图表35：非开发公司动态 行业估值 图表36：A股地产PE- TTM 图表37：港股地产PE- TTM 图表38：港股物业PE- TTM 图表39：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。