内地房地产行业周度观察：房企2021业绩前瞻，营收盈利承压，内部分化加剧

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 房企2021业绩前瞻：营收盈利承压，内部分化加剧 多数已披露2021年度业绩预告的龙头房企业绩下滑。上市房企2021年业绩情况有所承压，截至2月16日，SW房地产板块合计66家房企披露业绩预告/快报，其中预计亏损及盈利预减的房企占比达72.7%；从15家已披露2021年度业绩预告/快报的龙头房企的具体情况来看，龙头房企2021年业绩有所承压、分化较大：仅3家业绩同比有所增长，12家业绩下滑、其中4家由盈转亏。 销售承压、交付受阻，营业收入同比下行。1）销售：行业销售承压，商业模式及区域布局驱动部分房企销售加速下行。2019年来住宅期房销售额同比增速持续下行（由2018年的21.8%持续下降至2021年的5.7%），2021年现房销售增速下降3.3pct至1.7%，共同使2021年行业可结转收入增长承压。部分房企2018年后销售额增速下滑更快，货值增长承压、去化难度提升等均为重要原因：如华夏幸福商业模式可复制性实际受限于城市产业发展、异地扩张中宅地获取偏少，蓝光发展2018年后大举加大下沉市场布局、新增项目去化难度提升。2）交付：疫情反复及部分房企流动性短缺延后工程进度。2021年下半年国内多次出现本土传播链，影响行业工程进度；同时，部分房企的流动性短缺进一步影响了其交付规模、加大了行业营收的 分化。 地价高企、降价促销，毛利率承压、存货减值规模提升。1）地价高企：2016年后住宅用地涨幅更大，结算毛利率承压。2016年后，百城住宅用地价格增幅持续大于房价涨幅，毛利偏低项目结算带动2019年起龙头上市房企毛利率均值开始下降。部分公司获取的低毛利项目规模较大使当前毛利率进一步承压，如阳光城总土储 成本/销售均价由2017年的26.3%提升至2019年的35.4%，上述项目结算带动其毛利率2020年同比 下滑6.5pct至20.1%、2021年前三季度同比下滑6.0pct至17.5%。2）降价促销：流动性压力下部分房企降价促销现房。例如，中南建设2021Q4通过降价促销去化现房库存，带动Q4单季销售均价快速 降至12426元/平（前三季度累计销售均价为13758元/平） ，直接影响当期毛利率。另外，降价促销等亦带动部分房企存货减值准备计提规模提升，如阳光城2021Q3单季度 资产减值损失达15.9亿元，远大于此前计提规模。 违约事件带动财务费用大幅提升，合作方风险暴露影响合作项目交付及合联营投资收益。1）财务费用：违约金增加、利息资本化率下降，财务费用大幅提升。华夏幸福、蓝光发展等均于2021年上半年触发债务逾期，违约金及罚息、用于偿付债务的新增借款相关费用、项目停工带动利息资本化率下降等共同导致财务费用大幅提升、影响当期业绩，如华夏幸福2021年预计将计提借款利息及罚息近200亿元（归母净利润预亏331-391亿元）。由于兑付及风险处置方案等确定需时、2021年内房企多于四季度后触发违约，故部分房企违约相关财务费用的大幅增加或将于2022年业绩中体现（华夏幸福2021年前三季度的财务费用中利息费用为92.7亿元，全年则预计将计提借款利息及罚息近200亿 元 ）。2）投资收益：合作项目交付延后，合联营投资收益下行。尽管部分房企自身经营仍相对平稳，但部分项目合作方的资金压力可能影响相关项目的工程进度及交付情况，进而对相应房企的投资收益和业绩带来进一步影响。 风险提示：调控政策 及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。 16-Feb-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 18 目录 1. 上市房企2021业绩情况几何？ ................................................................................................................................... 4 2. 房企业绩大幅变动成因几何？ .................................................................................................................................... 5 2.1销售承压、交付受阻，营业收入同比下行 ....................................................................................................... 5 2.1.1销售：商业模式及区域布局驱动部分房企销售增速快速下行 ............................................................ 6 2.1.2交付：疫情散发、部分房企流动性短缺等影响工程进度 .................................................................... 8 2.2地价高企、降价促销，毛利率承压、存货减值规模提升 ............................................................................... 9 2.3出险房 企经营受阻，财务费用大幅提升 ......................................................................................................... 12 2.4合作项目交付延后，合联营投资收益下行 ..................................................................................................... 13 2.5金融资产价格波动，公允价值有所下跌 ......................................................................................................... 15 3. 小结：上市房企2021业绩前瞻 ................................................................................................................................. 15 图表目录 图1：SW房地产板块2021年度预计亏损及盈利预减房企占比达72.7% .................................................................. 4 图 2：期房销售额增速近年放缓，现房销售增速更低 .................................................................................................. 6 图3：全国商品住宅销售增速近年有所放缓.................................................................................................................. 6 图 4： 主流上市房企整体营收增速2019年起有所放缓 ................................................................................................ 6 图5： 部分房企销售增速2018年后明显放缓 ................................................................................................................ 6 图 6：华夏幸福2016年起加速异地复制 ........................................................................................................................ 7 图7：华夏幸福河北以外地区获取住宅用地偏少 .......................................................................................................... 7 图 8：成都商品住宅销售额持续增长 ............................................................................................................................. 8 图9：蓝光成都区域销售额2018年后有所下降 ............................................................................................................ 8 图10：2021年下半年国内多次于不同地区出现本土传播链 ....................................................................................... 9 图 11：2016年后百城成交宅地均价增幅大于房价 ..................................................................................................... 10 图12：上市房企平均毛利率2019年起呈下降趋势 .................................................................................................... 10 图 13：阳光城土地成本/销售均价2017-19年持续上升 ............................................................................................. 11 图14：2018-19年阳光城多区域项目盈利空间承压 ................................................................................................... 11 图15：阳光 城结算毛利率2020年起明显下滑 ............................................................................................................ 11 图16：2021年四季度中南建设销售均价明显下降