内地房地产行业周报：商品房销售环比波动延续，地方加强金融风险监管

行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 商品房销售环比波动延续，地方加强金融风险监管 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比上升5%，2022年累计成交面积同比下降30%。北京和上海环比分别上升3%和63%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降23%、17%及下降47%。芜湖、珠海、杭州、福州2022年累计交易量分别下降35%、37%及上升9%、14%。 截至1月28日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降0.1%；平均去化周期14.5个月，平均环比上升6%。广州和东营去化周期分别由上周的10.1个月和10.3个月变动至14.2个月和13.4个月，分别环比上周上升40%和30%。 本周，15个主要城市二手房交易建面下降25%。金华和深圳环比分别下降87%和40%。2022年累计成交面积同比下降33%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降74%、27%和40%。 本周观点： 本周，重点城市商品房销售情况有所回升。一、三线城市新房成交面积环比有所上升、二线城市环比降幅有所收窄(由上周下降17%至本周下降3%），带动新房成交环比由负转正，环比上升5%。二手房成交方面，重点城市二手房成交持续下行，除北京环比持平外，其他重点城市成交环比悉数下滑，导致本周重点城市二手房成交面积环比下降25%。 库存方面，受近期商品房入市等因素影响，重点城市平均去化周期环比略有上升，环比上升6%。 投资建议: 国企继续推动行业项目并购，地方政府加强金融风险防控。继华润万象生活宣布收购禹洲集团旗下物业公司后，本周，华润万象生活、华润置地与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，其中所筹集约230亿元资金将专用于华润的并购业务；同时，部分国企、央企在银行间市场的并购债发行量有所增加，如建发房产和招商蛇口分别在银行间发行10亿元/12.9亿元的并购票据，其中建发房产拟将4.6亿元用于并购2个标的项目股权、招商蛇口拟全额用于房地产项目并购。房企于银行间发债融资以开展并购体现出信贷环境正逐渐边际改善，房地产市场现存的信用风险等问题或有望得到进一步的缓解。周内地方政策方面以维持市场健康平稳及继续推动城市商业发展为主：1）在行业融资环境有所改善的基础上，部分城市提出做好融资监管及金融风险长效防控机制，如四川提出因企施策化解重点企业债券违约和退市风险，江苏加大对房地产等领域风险排查化解力度、持续完善金融风险处置和长效防控机制，有利于避免行业风险加剧。2）多地推进城市商业建设，发展智慧商圈，如广州推进国家营商环境创新试点，重庆优化商圈业态布局、发展智慧商圈，或可增强城市招商引资的吸引力及提升其核心竞争力。目前，行业内部格局不断优化，在融资、并购项目方面较为活跃，且资金结构较为稳定的国企央企或有望迎来发展良机。维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 23-Jan-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，银城国际控股、万科海外、大发地产本周涨幅居前。银城国际控股、中国海外发展、龙湖集团年初至今涨幅居前。 图 3：时代中国控股、融创中国、世茂集团本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%TimesSunacShimaoAoyuanE-HouseEverGrandeLoganKWGVanke-HAgileShinsunR&FKaisaTurnover(Weekly)图 1：银城国际控股、万科海外、大发地产本周涨幅居前 图 2：银城国际控股、中国海外发展、龙湖集团年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 -4%-2%0%2%4%6%8%SIUDCOGOJoy CityCM LandREDCODexinCOLIJingruiFantasiaMinMetals LandRadianceLongforGloriousYueXiuKerry PPTRedSunCarnivalDafa LandVanke PPT OVSYinchengPrice Change(Weekly)0%5%10%15%20%25%30%SZICIFIE-HouseShimaoCM LandKerry PPTVanke-HCR LandKaisaJinmaoYueXiuCOGOShinsunJingruiR&FRedSunLongforCOLIYinchengPrice Change(YTD) sMqQpPoM8O8Q8OoMqQnPsQeRpPpNiNmMqPbRmMyRvPnMrMxNqNmN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1.2物业管理行业表现 本周，第一服务控股、华润万象生活、中海物业本周涨幅居前。新城悦服务、华润万象生活、绿城服务年初至今涨幅居前。 图 6：第一服务控股、保利物业、金科服务本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%1%2%3%4%First SerPoly PPT DevJinke SerSunac SerCIFI ES SerShimao SerA-LivingEVERG SerFin Street PPTCG SerGreentown SerZhenro SerS-Enjoy SerKWG LivingExcellence CMTurnover(Weekly)图 4：第一服务控股、华润万象生活、中海物业本周涨幅居前 图 5：新城悦服务、华润万象生活、绿城服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 -6%-4%-2%0%2%4%6%8%Ronshine SerZhenro SerCliffordmlPowerlong CMRiverine ChinaYuexiu SerGreentown SerLing Yue SerHevol SerKangqiao SerXinyuan PMYincheng LSChina Ovs PPTChina Res MIXCFirst SerPrice Change(Weekly)0%5%10%15%20%25%Excellence CMKWG LivingYe Xing GroupYincheng LSShimao SerPowerlong CMSunac SerChina Ovs PPTA-LivingCIFI ES SerJinke SerYuexiu SerGreentown SerChina Res MIXCS-Enjoy SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/01/28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 12 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约14.5个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/01/28；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/01/28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 12 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/23 图 8：一线城市二手房价格指数有所下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/23 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/23 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/23 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/23 05010015020025005010015020025030035020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025005010015020020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200250010020030040020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200010020030040050020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 12 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：中央及地方政策继续推进营商环境建设、完善公积金体系、加强金融风险监管等 日期 地区/部门 简述 2022-01-24 发改委 印发《“十四五”现代流通体系建设规划》，其中提到要完善商贸、物流设施，使国内外流通网络和服务体系更加健全，流通业态模式更加丰富多元，流通市场主体更具活力。同时加强反垄断和反不正当竞争执法。 2022-01-24 广州 推进国家营商环境创新试点，推动现代化国际化营商环境。坚持系统推进，围绕国家部署的改革任务，结合广州市营商环境5.0改革任务；推动现代化国际化营商环境出新出彩，不断提升城市核心竞争力。 2022-01-24 重庆 2022年计划培育品质消费，推进解放碑—朝天门、观音桥、三峡广场等商圈建设，提档升级中央商务区，优化商圈业态布局，发展智慧商圈。 2022-01-24 央行等6部门 支持北京市全面推进乡村振兴，强化对现代种业、绿色有机农业、设施农业、特色农业、休闲农业与乡村旅游业等都市型现代农业以及乡村建设行动的支持保障，力争“十四五”期间涉农贷款增速高于各项贷款增速。 2022-01-24 浙江 发布《2022年政府工作报告》，明确今年浙江将建设筹集保障性租赁住房30万套，开工改造城镇老旧小区不少于600个、7500栋。 2022-01-24 住建部 印发《“十四五”推动长江经济带发展城乡建设行动方案》和《“十四五”黄河流域生态保护和高质量发展城乡建设行动方案》的通知，其中提到，到2025年，长江经济带初步建成人与自然和谐共处的美丽家园，率先建成宜居、绿色、韧性、智慧、人文的城市转型发展地区。 2022-01-24 央行 营业管理部再次强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强预期引导，支持房地产企业合理融资需求，更好满足购房人合理住房需求，加大住房租赁金融支持，促进房地产业良性循环和健康发展。 2022-01-25 东莞 住建局发布《东