房地产行业双周报：商品房销售环比增速开始回落，土地市场回暖明显，物业管理行业大幅上涨

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业双周报： 商品房销售环比增速开始回落，土地市场回暖明显，物业管理行业大幅上涨 行情回顾 本期(2020/04/27-2020/05/08) 恒生指数上涨1.67%，同期恒生地产类指数上涨2.19%，物业管理行业大幅上涨11.61%，恒生地产指数跑赢恒生指数0.52个百分点，物业管理行业跑赢恒生指数9.94个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.4X，估值已处于低位区域；物业管理行业指数本期再度大幅上涨，PE(TTM)已达44.9X, 估值位居所有板块的第一位。 商品房销售环比增速开始回落 从月度数据来看，1—3月全国商品房销售面积为2.2亿平方米，同比大幅下滑26.32%；商品房成交金额为2.04万亿元，同比下滑24.68%。3月百城住宅月平均价格为15195元/平方米，同比小幅上升2.95%，涨幅较上月回落0.1个百分点，显示尽管商品房销面积大幅回落，但销售价格仍保持平稳。 从周销售数据来看，同比增速延续下滑态势，环比增速开始回落。本期30大中城市第一周商品房成交面积为287.2万平米，环比下滑13.09%，同比上升14.95%；第二周商品房成交面积为270.04万平方米，环比下滑5.98%，同比下滑32.75%。销售数据同比延续下滑态势，环比增速也开始回落。其中，一线城市同比增速分别为26.6%、-21.43%，二线城市同比增速分别为5.41%、-30.67%，三线城市同比增速为22.40%、-44.51%。第一周五一期间一线 、三线城市销售表现较好。 土地市场回暖明显 本期百城土地供应规划建筑面积为1615.63万平方米，环比上升48.73%，同比上升10.10%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积96.70万平方米，同比上升41.38%；二线城市本期供应规划建筑面积560.74万平方米，同比下滑5.97%；三线城市本期供应规划建筑面积为958.2万平方米，同比上升19.38%。土地成交方面，本期百城土地成交面积为813.18万平方米，环比上升1.93%。供销比为1.99，土 2020年05月12日 行业 房地产 投资评级 中性 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产行业双周报：商品房销售面积环比回升放缓，一线城市土地市场回暖》 《房地产行业双周报：央行定向降准，商品房销售同比回暖，物业管理行业延续强势》 《房地产行业双周报：海外疫情加速扩散，行业基本面大幅下行》 《房地产行业双周报：地方性政策分化，商品房销售跌幅收窄》 《房地产行业双周报：销售仍无明显好转，部分地方性政策改善力度增强，物业管理子行业加速上涨》 《房地产行业双周报：春节因素叠加疫情影响，商品房销售及土地市场成交停滞》 《房地产行业双周报：春节因素影响，1月下旬商品房及土地市场成交走低》 《房地产行业双周报：一二线城市销售反弹回升，土地市场持续低迷，物业管理行业大幅走强》 《房地产行业双周报：年底商品房销售数据回落，行业利好政策频出》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2019-05-142019-06-132019-07-132019-08-122019-09-112019-10-112019-11-102019-12-102020-01-092020-02-082020-03-092020-04-082020-05-08恒生地产类指数恒生指数 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 地成交溢价率为17.31%，小幅回升。 投资建议 政策面上，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。该政策主要是针对基础设施REITs，尽管目前住宅及商业地产项目并未包括在内，但前景值得期待。 从数据上看，本期商品房销售环比增速开始回落，土地市场回暖明显，土地成交溢价率为17.31%，小幅回升。我们维持房地产行业“中性”的投资评级。对于物业管理子行业，行业龙头公司的平台服务价值、弱周期性及防御性在疫情影响下得到进一步凸显，我们继续看好物业管理子行业的投资机会，维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）等物业管理子行业个股。 表1 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 股息率（%） TTM 2020E 2021E 2202.HK 万科企业 3193.69 6.67 5.70 4.82 1.38 4.73 0016.HK 新鸿基地产 2967.33 7.44 8.81 8.66 0.52 4.83 0688.HK 中国海外发展 2826.70 6.08 5.56 4.85 0.90 3.95 1109.HK 华润置地 2210.59 6.91 6.55 5.71 1.14 3.77 2007.HK 碧桂园 2187.31 4.95 4.39 3.70 1.29 6.34 0960.HK 龙湖集团 2187.08 10.68 9.45 7.86 2.09 3.66 3333.HK 中国恒大 1952.05 10.12 5.85 5.18 1.20 4.85 1918.HK 融创中国 1570.63 5.41 4.47 3.67 1.69 4.00 1972.HK 太古地产 1260.68 9.39 17.96 15.40 0.44 4.08 0020.HK 会德丰 1185.52 12.92 9.67 9.48 0.44 2.73 0813.HK 世茂房地产 1098.46 9.03 7.39 6.06 1.49 4.67 1997.HK 九龙仓置业 1020.17 25.97 11.92 11.06 0.47 6.04 0017.HK 新世界发展 927.56 11.75 4.59 4.35 0.43 5.60 0101.HK 恒隆地产 747.52 12.11 16.21 15.20 0.54 4.57 3380.HK 龙光地产 660.34 5.33 4.43 3.56 1.73 6.93 均值 1733.04 9.65 8.20 7.30 1.05 4.72 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 注1：中国恒大（3333.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 注2：万科企业（2202.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 表2 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 TTM 2020E 2021E 6098.HK 碧桂园服务 997.31 53.47 40.67 29.28 16.63 3319.HK 雅生活服务 568.67 41.39 30.28 23.41 8.23 6049.HK 保利物业 465.91 85.08 58.62 42.84 8.26 2869.HK 绿城服务 311.28 58.41 45.71 34.51 10.13 2669.HK 中海物业 299.43 55.67 43.13 33.39 19.78 1995.HK 永升生活服务 181.30 72.55 45.34 29.08 14.15 1755.HK 新城悦服务 158.06 50.21 35.23 24.40 15.32 9909.HK 宝龙商业 83.03 41.64 29.40 20.23 4.69 2606.HK 蓝光嘉宝服务 79.17 16.51 12.75 9.73 3.22 3662.HK 奥园健康 61.15 33.71 22.22 16.24 6.48 1778.HK 彩生活 50.22 9.02 7.98 7.14 1.16 2168.HK 佳兆业美好 41.58 22.73 18.39 12.65 5.61 3316.HK 滨江服务 33.33 26.04 18.99 14.69 4.14 均值 256.19 43.57 31.44 22.89 9.06 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；疫情持续时间超预期。 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 市场表现 本期(2020/04/27-2020/05/08) 恒生指数上涨1.67%，同期恒生地产类指数上涨2.19%，物业管理行业大幅上涨11.61%，恒生地产指数跑赢恒生指数0.52个百分点，物业管理行业跑赢恒生指数9.94个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.4X，估值已处于低位区域；物业管理行业指数本期再度大幅上涨，PE(TTM)已达44.9X, 估值位居所有板块的第一位。 图1 指数走势图—恒生地产类指数(HSPI)和恒生指数近一年走势 图2指数走势图—物业管理行业指数和恒生指数(2019/03/01-2020/04/24) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图3 港股各行业最新PE TTM(截至2020/05/11) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 -40%-30%-20%-10%0%10%2019-05-14 2019-06-13 2019-07-13 2019-08-12 2019-09-11 2019-10-11 2019-11-10 2019-12-10 2020-01-09 2020-02-08 2020-03-09 2020-04-08 2020-05-08 恒生地产类指数 恒生指数 44.9 31.5 25.4 23.2 21.9 15.8 13.2 12.2 10.4 8.3 7.4 3.6 05101520253035404550 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 5 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声