房地产行业双周报：8月下旬商品房销售小幅回升，土地市场持续降温，关注物业管理子行业

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业双周报 8月下旬商品房销售小幅回升，土地市场持续降温，关注物业管理子行业 行情回顾 央行调整房贷定价机制，预计下半年按揭额度边际收紧。商品房成交环比小幅回升，融资环境整体仍较严峻，土地成交量持续下降。本期(2019/08/12-2019/08/25）恒生地产分类指数上涨1.43%，物业管理行业指数本期上涨5.39%，同期恒生指数小幅上涨0.93%。恒生地产分类指数跑赢恒生指数0.5%，物业管理行业本期跑赢恒生指数4.46%。 目前房地产板块PE（TTM）为6.64X，板块估值已接近近年估值底部区域。物业管理行业在大部分公司公布中期业绩后PE(TTM)由上期27.9X回落至25.69X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。 8月下旬商品房销售环比小幅回升 从月度数据来看，19年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，7月同增比速为-1.34%，较6月小幅回升0.42个百分点，但仍处于负值区间运行，显示目前全国商品房销售仍处于调整阶段。7月百城住宅月平均价格为14948元/平方米，同比小幅上升3.83%，上涨幅度较上月继续回落0.07个百分点，商品房销售价格基本保持稳定。月度数据显示商品房销售市场量缩价稳。 从周数据来看，8月下旬30城市商品房成交面积环比增速小幅回升，同比增速仍呈现回落态势。本期30大中城市第一周商品房成交面积为274.34万平米，环比下滑15.57%，同比下滑23.46%；第二周商品房成交面积为304.38万平方米，环比上升10.95%，同比下滑7.54%。其中，一线城市环比增速分别为-4.19%、12.79%，二线城市环比增速分别为-17.51%、21.23%，三线城市环比增速为-18.61%、-6.29%。分层级看，一二线城市商品房成交面积小幅回升，三线城市仍处于下滑态势。 2019年08月27日 行业 房地产 投资评级 中性 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产行业双周报：8月上旬商品房销售及土地市场弱势运行，维持行业“中性”评级》 《房地产行业双周报：7月商品房销售下滑明显，土地市场持续降温，下调行业评级至“中性”》 《房地产行业双周报：融资收紧，商品房销售回落，重点关注中报高增长的物业管理子行业》 《房地产行业双周报：6月下旬商品房销售回暖，土地市场降温》 《房地产行业双周报：土地成交回落，商品房销售仍处于调整阶段》 《房地产行业双周报：商品房成交及土地供应放缓，物管板块逆市走强》 《房地产行业：2018年投资、新开工保持高位，但销售降温，增长后劲或将不足》 《房地产行业：销售增速继续回落，房地产投资、新开工维持高位》 《物业管理行业：房地产行业战略转型，物管公司迎来上市潮》 《物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 土地市场供应及成交持续下滑 8月下旬土地供应面积延续下滑态势，土地成交降温。本期百城土地供应规划建筑面积分别为1180.41万平方米、494.7万平方米，同比增速分别为-21.39%、-65.2%，延续下滑态势。其中，一线城市本期供应规划建筑面积41.58万平方米、54.71万平方米，同比增速分别为-27.62%、175.93%；二线城市本期供应规划建筑面积713.41万平方米、317.44万平方米，同比增速分别为6.42%、-52.59%；三线城市本期供应规划建筑面积为425.42万平方米、122.56万平方米，同比增速为-45.02%、-83.26%。一、二、三线城市土地供应面积同比均明显下滑，其中三线城市下滑尤其明显。 土地成交方面，本期百城土地成交面积为603.33万平方米，土地成交面积环比增速为-20.02%，供销比为1.96，土地成交溢价率下降至4.51%，土地市场成交持续降温。 投资建议 央行调整房贷定价机制，预计下半年按揭额度边际收紧。本期商品房成交环比小幅回升，但融资环境整体仍较严峻，土地成交量持续下降。预计下半年商品房销售面积仍将呈现小幅下滑态势，而商品房价格增速维持小幅回落态势，维持房地产行业 “中性”的投资评级。建议关注中报业绩增长确定、行业前景向好的绿城服务、碧桂园服务、永升生活服务等物业管理子行业个股。 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 RMB) 市盈率 市净率 EV/EBITDA TTM 19E 20E 2202.HK 万科企业 2864.80 7.67 7.13 6.09 1.74 7.48 0688.HK 中国海外发展 2476.22 5.90 5.62 4.89 0.91 8.00 3333.HK 中国恒大 2082.89 5.42 3.94 3.14 1.52 6.57 2007.HK 碧桂园 1872.37 4.90 4.49 3.81 1.40 6.91 0960.HK 龙湖集团 1518.91 9.10 8.05 6.55 1.81 8.58 1918.HK 融创中国 1359.60 6.48 5.51 4.29 2.10 20.37 0017.HK 新世界发展 933.63 4.44 10.66 9.93 0.47 19.49 3380.HK 龙光地产 551.96 6.61 5.37 4.32 1.84 9.01 0817.HK 中国金茂 509.22 9.51 7.42 5.60 1.38 12.86 3383.HK 雅居乐集团 359.76 4.16 4.33 4.05 0.79 6.43 0884.HK 旭辉控股集团 327.27 6.17 4.65 3.71 1.17 17.16 3883.HK 中国奥园 259.21 7.31 5.89 4.12 1.89 15.93 1238.HK 宝龙地产 174.93 5.16 5.68 4.41 0.60 12.10 1638.HK 佳兆业集团 153.92 5.45 4.62 3.92 0.69 16.10 3900.HK 绿城中国 138.59 34.43 5.18 4.78 0.49 12.80 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 注1: 万科企业(2202.HK)，国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 注2：中国恒大（3333.HK）, 国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 RMB) 市盈率 市净率 TTM 19E 20E 6098.HK 碧桂园服务 504.64 38.85 40.25 30.12 11.02 3319.HK 雅生活服务 187.29 18.12 17.31 13.15 3.33 2869.HK 绿城服务 152.82 30.57 25.24 19.50 6.19 2669.HK 中海物业 113.06 29.22 24.71 19.88 9.66 1995.HK 永升生活服务 55.89 36.44 27.43 17.37 5.38 1778.HK 彩生活 53.82 10.00 9.09 7.57 1.67 1755.HK 新城悦服务 49.91 22.88 21.11 14.31 5.65 3662.HK 奥园健康 32.50 23.99 22.66 14.23 4.11 2168.HK 佳兆业美好 18.08 14.55 12.73 10.27 3.07 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 市场表现 央行调整房贷定价机制，预计下半年按揭额度边际收紧。商品房成交环比小幅回升，融资环境整体仍较严峻，土地成交量持续下降。本期(2019/08/12-2019/08/25）恒生地产分类指数上涨1.43%，物业管理行业指数本期上涨5.39%，同期恒生指数小幅上涨0.93%。恒生地产分类指数跑赢恒生指数0.5%，物业管理行业本期跑赢恒生指数4.46%。 目前房地产板块PE（TTM）为6.64X，板块估值已接近近年估值底部区域。物业管理行业在大部分公司公布中期业绩后PE(TTM)由上期27.9X回落至25.69X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。 图1 指数走势图—恒生地产分类指数和恒生指数(2018/08/22-2019/08/23) 图2指数走势图—物业管理行业指数和恒生指数(2018/03/01-2019/08/23) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图3 港股各行业最新PE TTM(截至2019/08/23) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 -30%-20%-10%0%10%20%2018-03-012018-05-012018-07-012018-09-012018-11-012019-01-012019-03-012019-05-012019-07-01恒生地产分类指数恒生指数-40%-20%0%20%40%60%20180301201803272018042020180516201806112018070520180731201808242018091920181015201811082018120420181228201901232019021820190314201904092019050320190529201906242019071820190813物业管理行业恒生指数38.30 32.94 25.69 21.51 17.73 14.65 13.85 8.99 8.69 8.26 6.64 3.96 051015202530354045 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 5 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 注3：建业地产(0832.HK) ,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 行业数据跟踪  商品房成交（2019/08/12-2019/08/25） 从月度数据来看，19年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，7月同增比速为-1.34%，较6月小幅回升0.42个百分点，但仍处于负值区间运行，显示目前全国商品房销售仍处于调整阶段。7月百城住宅月平均价格为14948元/平方米，同比小幅上升3.83%，上涨幅度较上月继续回落0.07个百分点，商品房销售价格基本保持稳定。月度数据显示商品房销售市场量缩价稳。 从周数据来看，8月下旬30