房地产行业双周报： 一二线城市销售反弹回升，土地市场持 续低迷，物业管理行业大幅走强

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业双周报： 一二线城市销售反弹回升，土地市场持续低迷，物业管理行业大幅走强 行情回顾 本期(2019/12/30-2020/01/10)恒生地产类指数上涨0.41%，物业管理行业指数上涨5.34%，同期恒生指数上涨1.46%。恒生地产指数跑输恒生指数1.05个百分点，物业管理行业大幅跑赢恒生指数3.88个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.88X，板块估值仍处于近年估值底部区域。本期物业管理行业在永升生活服务（1995.HK）、保利物业(6049.HK)等个股的带动下大幅上涨，目前 PE(TTM)为38.28X,估值水平超越日常消费行业，位居所有板块的第一位。 一、二线城市商品房销售持续反弹回升，三线城市销售保持平稳 从周数据来看，本期30大中城市第一周商品房成交面积为342.3万平米，环比下滑26.55%，同比上升28.05%；第二周商品房成交面积为361.40万平方米，环比上升5.58%，同比上升23.41%。其中，一线城市同比增速分别为25.02%、64.38%，二线城市同比增速分别为43.03%、30%，三线城市同比增速为11.62%、-3.89%。 土地市场持续低迷 本期百城土地供应规划建筑面积为419.14万平方米，同比增速为-47.1%，土地供应面积持续大幅下滑。其中，一线城市本期供应规划建筑面积13.2万平方米，同比下滑54.27%；二线城市本期供应规划建筑面积131.68万平方米，同比下滑50.86%；三线城市本期供应规划建筑面积为130.59万平方米，同比增速为-70.98%。 土地成交方面，本期百城土地成交面积为1088.65万平方米，环比下滑58.19%。供销比为0.35，土地成交溢价率为10.15%，仍处低位，房企拿地意愿仍较低迷。 投资建议 2020年1月1日，央行决定下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点，将释放长期资金约 8000亿，有利于缓解部分房地产企业的资金 2020年01月14日 行业 房地产 投资评级 增持 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产行业双周报：年底商品房销售数据回落，行业利好政策频出》 《房地产行业双周报：12月上旬商品房销售保持平稳，中央经济工作会议重申“房住不炒“》 《房地产行业双周报：年底加大推盘力度，11月商品房销售好于预期》 《房地产行业双周报：商品房销售面积累计同比增速由负转正，物业管理行业逆市大幅走强》 《房地产行业双周报：十月下旬销售环比下滑，行业估值仍处低》 《房地产行业双周报：商品房销售平稳，土地市场持续降温，物业管理行业大幅走强》 《房地产行业双周报：9月商品房销售回暖，上调行业评级至“增持”》 《房地产行业双周报：商品房销售保持平稳，土地市场持续降温》 《房地产行业双周报：降准难改房地产融资收紧态势，物业管理行业业绩增长强劲》 《房地产行业双周报：8月下旬商品房销售小幅回升，土地市场持续降温，关注物业管理子行业》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 压力，促进房地产市场的平稳健康发展。销售数据方面，一、二线城市商品房销售持续反弹回升，三线城市销售保持平稳。而土地市场依旧低迷，房企拿地意愿较低。 自我们19年10月初将行业评级由“中性”上调至“增持”后，板块较前期低点持续上涨。当前港股房地产板块PE(TTM)7.88X，仍低于该板块的中位数（7.9X），我们维持行业“增持”的投资评级，建议关注：1、大湾区土储资源丰富的龙光地产（3380.HK）、中国奥园(3883.HK)等个股;2、业绩增长确定、行业前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK）、永升生活服务（1995.HK）、奥园健康（3662.HK）等物业管理子行业个股。 表1 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 EV/EBITDA TTM 19E 20E 2202.HK 万科企业 3,673.20 8.71 8.02 6.90 1.98 8.01 0016.HK 新鸿基地产 3,448.36 7.68 10.10 9.44 0.61 10.79 0688.HK 中国海外发展 3,253.99 6.98 6.66 5.83 1.08 8.68 3333.HK 中国恒大 2,843.63 11.64 7.53 6.81 1.71 7.85 2007.HK 碧桂园 2,704.37 6.38 5.74 4.84 1.82 7.55 1109.HK 华润置地 2,649.14 8.29 8.90 7.57 1.62 8.68 0960.HK 龙湖集团 2,210.76 11.36 10.55 8.70 2.32 10.52 1918.HK 融创中国 1,985.56 8.52 7.07 5.53 2.76 22.08 0012.HK 恒基地产 1,844.57 7.80 10.46 10.63 0.59 28.21 1972.HK 太古地产 1,506.38 9.17 11.60 17.62 0.53 20.04 1997.HK 九龙仓置业 1,407.29 9.48 13.66 12.82 0.63 -- 0017.HK 新世界发展 1,100.36 6.06 11.15 10.32 0.49 15.77 0020.HK 会德丰 1,099.21 6.48 7.49 7.10 0.42 9.15 0813.HK 世茂房地产 995.40 9.06 7.70 6.28 1.41 9.33 0101.HK 恒隆地产 835.68 12.10 16.23 15.57 0.60 18.54 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 注1：中国恒大（3333.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 表2 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 TTM 20E 21E 6098.HK 碧桂园服务 767.18 53.18 46.09 34.99 15.09 3319.HK 雅生活服务 412.00 35.88 32.55 23.48 6.59 6049.HK 保利物业 277.33 55.27 48.79 34.66 30.26 2869.HK 绿城服务 244.92 44.12 41.86 31.25 8.94 2669.HK 中海物业 170.26 39.62 33.33 26.67 13.09 1755.HK 新城悦服务 105.21 43.42 41.21 28.05 10.72 1995.HK 永升生活服务 98.94 58.09 42.85 27.76 8.58 2606.HK 蓝光嘉宝服务 87.63 20.21 18.74 14.33 18.68 1778.HK 彩生活 61.60 10.31 9.98 8.61 1.72 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。 3662.HK 奥园健康 45.83 30.46 26.70 16.05 5.22 2168.HK 佳兆业美好 30.24 21.91 18.55 13.45 4.62 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 市场表现 本期(2019/12/30-2020/01/10)恒生地产类指数上涨0.41%，物业管理行业指数上涨5.34%，同期恒生指数上涨1.46%。恒生地产指数跑输恒生指数1.05个百分点，物业管理行业大幅跑赢恒生指数3.88个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.88X，板块估值仍处于近年估值底部区域。本期物业管理行业在永升生活服务（1995.HK）、保利物业(6049.HK)等个股的带动下大幅上涨，目前 PE(TTM)为38.28X,估值水平超越日常消费行业，位居所有板块的第一位。 图1 指数走势图—恒生地产类指数(HSPI)和恒生指数(2018/12/16-2020/01/10) 图2指数走势图—物业管理行业指数和恒生指数(2018/09/23-2020/10/10) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图3 港股各行业最新PE TTM(截至2020/01/10) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 -10%-5%0%5%10%15%20%2019-01-142019-02-132019-03-152019-04-142019-05-142019-06-132019-07-132019-08-122019-09-112019-10-112019-11-102019-12-102020-01-09恒生地产类指数恒生指数-40%-20%0%20%40%60%80%20180301201804032018050420180606201807092018080920180911201810122018111420181217201901172019021920190322201904242019052720190627201907302019083020191002201911042019120520200107物业管理行业恒生指数38.28 36.52 26.51 24.37 17.74 13.90 13.19 10.96 10.85 9.24 7.88 4.40 051015202530354045 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 5 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业数据跟踪  商品房销售(2019/12/30-2020/01/12) 从月度数据来看，19年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，1-11月全国商品房销售面积约14.89亿平米，同比增速为0.2%。在经历8个月的负增长后，10月、11月连续两个月增速由负转正，预计全年商品房销售面积将小幅超越2018年17.17亿平方米的记录。11月百城住宅月平均价格为15105元/平方米，同比小幅上升3.17%，上涨幅度较上月继续回落0.06个百分点，商品房销售价格基本保持平稳。 从周数据来看，一、二线城市商品房销售持续反弹回升，三线城市销售保持平稳。本期30大中城市第一周商品房成交面积为342.3万平米，环比下滑26.55%，同比上升28.05%；第二周商品房成交面积为361.4