新世界发展2021 年报

THE ARTISANALMOVEMENTThe Artisanal Movement 是我們的文化願景，透過推崇手藝、傳統和想像力，承載著人文的細膩、情感與溫度。 隨著我們的業務與社會一同發展，如今，我們為這文化願景帶來一個嶄新的目標 — 為社會上不同的持份者創造共享價值，與社會同創共贏。 我們相信以商業和創新的力量, 可回饋社會，並透過聚焦於三大核心 — 文化與創意，可持續發展和社會創新，讓業務成功與社會進步緊扣一起。 we create, we are artisans, we are CSV. 聲明本年報內載列的相片、圖像、繪圖或素描顯示純屬畫家對有關發展項目之想像。有關相片、圖像、繪圖或素描並非按照比例繪畫及╱或可能經過電腦修飾處理。準買家如欲了解發展項目的詳情，請參閱售樓說明書。賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。參與本年報製作之所有人等均已悉心維持所有資料、相片、圖像、繪畫或素描顯示在付印日期時之最佳準確程度及盡力減低文誤之可能性。如有疑問或欲知個別內容之詳情，請向售樓人員或有關行業之專業人士詢問查證。如中英文版本有差異之處，以英文版本為準。2 集團架構3 財務摘要4 主席報告書6 行政總裁報告書24 香港主要物業項目26 中國內地主要物業項目28 董事簡介37 高級管理層簡介38 企業可持續發展78 企業管治報告104 投資者關係106 公司資料107 董事會報告130 管理層討論及分析138 獨立核數師報告146 綜合收益表147 綜合全面收益表148 綜合財務狀況表150 綜合權益變動表154 綜合現金流量表156 財務報表附註277 五年財務概要279 主要物業總覽294 詞彙釋義目錄 集團架構新世界發展有限公司2香港物業發展與投資道路建築航空保險61%*新創建集團有限公司（香港股份代號：0659）中國內地物業發展與投資100%新世界中國地產有限公司新世界集團新世界發展有限公司（香港股份代號：0017）*於2021年6月30日本集團持有之權益 財務摘要2021年報32021財政年度2020財政年度百萬港元百萬港元收入68,233.259,007.8分部業績(1)14,167.013,710.5投資物業公平值變動1,135.61,653.2基本溢利6,978.06,588.9每股派息（港元）(2)中期0.560.56末期1.501.48全年2.062.04於2021年6月30日於2020年6月30日百萬港元百萬港元總資產627,077.4600,195.9現金及銀行存款（包括有限制銀行存款）61,955.167,435.6可動用的銀行貸款56,599.439,303.3債務淨額(3)108,194.8116,458.6淨負債比率(4) (%)35.641.6業績重點• 2021財政年度全年股息為每股2.06港元，較2020財政年度增加每股0.02港元（股份合併後），維持現有可持續及漸進式的派息政策• 香港應佔物業合同銷售金額為約424億港元，超越本集團訂立的200億港元的2021財政年度香港合同銷售目標• 本集團中國內地整體物業合同銷售金額為約人民幣202億元，超越全年目標• 受惠於大型綜合項目Victoria Dockside維港文化匯及K11 ATELIER King’s Road之整體出租率穩步提升，物業投資分部業績按年强勁增長23%• 持續嚴格的成本控制工作，經常性行政及其他營運費用按年下降約12%• 2021財政年度的非核心資產出售約為180億港元，超越130億至150億港元之全年目標備註：(1) 已包括應佔合營企業及聯營公司之業績，但不包括投資物業公平值變動(2) 於2020年6月23日，本公司將每四股已發行股份合併為本公司一股股份（每一股為「合併股份」），並透過不處理原將由此產生的每股零碎合併股份，將合併股份數目下調至最接近的整數（「股份合併」）。股份合併的影響已在2020財政年度之中期每股派息中反映(3) 銀行貸款、其他貸款、固定利率債券及其他借貸之總額減現金及銀行存款(4) 債務淨額除以總權益 主席報告書新世界發展有限公司4五十多年來，新世界集團一直實踐「取諸社會，用諸社會」的理念，立足香港，放眼大中華，將成熟的經驗和模式引入內地，投資領域涉及地產、酒店、基建、教育、醫療等行業，與祖國同行。新世界集團將會繼續秉持這份執著和信念，推動企業發展和道德品格的雙贏，為持份者創造更多的價值。““ 2021年報5主席報告書各位股東2021年已走過三個季度，全球新型冠狀病毒疫苗的接種率不斷提升帶動世界經濟重啟，然而變種病毒的肆虐卻反復地阻礙復蘇趨勢。全球地緣政治、經濟及社會的波動性、脆弱性和不確定性也讓我對得失有了更多的理解。有經濟學家主張經濟與道德互不相關，認為市場是「道德無涉區域」，即市場交易與道德情感無關，只需通過價格來傳遞信息，便可以公平的方式有效進行。但我認為，道德不僅和制度共同維繫有效的社會經濟秩序，而且影響經營成本。通過侵蝕道德去逐利，必將陷入困境。五十多年來，新世界集團一直實踐「取諸社會，用諸社會」的理念，立足香港，放眼大中華，將成熟的經驗和模式引入內地，投資領域涉及地產、酒店、基建、教育、醫療等行業，與祖國同行。上世紀90年代，我們積極回應北京城市基礎建設及危舊房屋改造計劃，主動請纓重建除去天壇和龍潭湖以外的整個崇文區，27年間共投資超過人民幣150億元，改善了大約1萬7千戶居民的生活環境。直到現在，我們依然是少數活躍在深圳和廣州城市更新領域的港資地產發展商。我們以「城市建設者」自居，以不斷提高人民美好生活需要為己任，參與祖國發展大局。全球變暖已成為人類社會共同面臨的重大環境與發展挑戰之一。我們幾年前於「新世界2030可持續發展願景」中制定2030/31年度實現碳排放強度減半的目標，積極響應國家2030碳達峰、2060碳中和的重大戰略決策，主動承擔社會責任，助力祖國進入新發展階段。文至尾聲，論及何為得抑或失，我引用春秋時期著名思想家老子所著《道德經》中的一句話來解答：「既以為人，己愈有；既以與人，己愈多」。新世界集團將會繼續秉持這份執著和信念，推動企業發展和道德品格的雙贏，為持份者創造更多的價值。主席鄭家純博士中國香港，2021年9月30日 行政總裁報告書新世界發展有限公司6 2021年報7行政總裁報告書香港土地儲備應佔總樓面面積於2021年6月30日香港農地儲備應佔土地總面積於2021年6月30日約9,384,700平方呎約16,372,900平方呎香港島元朗區及屯門區新界沙田區及大埔區九龍北區西貢區業績回顧香港物業發展香港本地疫情自2021年初逐步受控，大規模疫苗接種帶動經濟復甦及失業率回落。根據土地註冊處公開數據，2020年7月至2021年6月，香港一手住宅樓宇買賣合約按年增長15%，合約價值按年增長102%，反映持續低息環境下，本地剛性置業需求強勁。於2021財政年度，本集團於香港物業發展收入包括合作發展項目為7,761.6百萬港元及分部業績為3,400.4百萬港元。物業銷售貢獻來自柏巒、瑧尚、瑧頤及瑧樺等住宅項目。62%30%8%69%6%11%14% 新世界發展有限公司8行政總裁報告書於回顧年內，本集團於香港的應佔物業合同銷售為約424億港元，主要來自住宅項目柏傲莊、傲瀧以及長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓項目。於2021年6月30日，本集團在香港的待售住宅單位合共111個。其中，由本集團銷售團隊主理的項目住宅單位佔73個。本集團於回顧年內推出沙田大圍站上蓋住宅項目柏傲莊一至三期，錄得逾80倍超額認購，打破香港開埠以來收票紀錄。截至2021年6月30日止，項目合共售出3,028伙單位，套現近374億港元，憑藉單個項目已超越本集團2021財政年度的香港合同銷售目標。本公司於7月3日收到承建商匯報，在同日的檢測中，發現其中部分位於柏傲莊III第1座及第8座的牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求。本公司於7月6日主動向港鐵公司及屋宇署通報，決定拆卸重建相關部分並向公眾交代事件。本集團將為受影響的柏傲莊III買家提供利息補償及補貼。長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓項目於2020年12月開售，樓高28層，總樓面面積約520,000平方呎，預計2022年4月落成。項目為本集團於政府宣佈撤銷非住宅物業雙倍印花稅後推出的首個重要項目。截至2021年6月30日止，項目累計銷售105伙單位及三個全層，應佔物業合同銷售為27.6億港元。 2021年報9行政總裁報告書截至2021年6月30日，香港未入賬之應佔物業合約銷售收入當中，3,590百萬港元及24,815百萬港元將分別於2022及2023財政年度入賬。預計2022財政年度入賬的主要項目為長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓項目及住宅項目瑧頤、柏傲山及迎海（一至五期），預計2023財政年度入賬的主要項目為柏傲莊一至二期。香港物業投資及其他持續反復的新冠疫情給社會及經濟帶來衝擊，香港整體寫字樓租金依然受壓，不少租戶為求節省成本，考慮搬離傳統商業區以維持原有辦公室面積。本集團因應這股「去中心化」趨勢，在港島東、尖沙咀、香港國際機場等非傳統核心商業區部署發展新辦公室樞紐，包括位於鰂魚涌的甲級寫字樓K11 ATELIER King’s Road以及位於尖沙咀維港文化匯的K11 ATELIER辦公大樓，隨著市場氣氛改善，租用率持續上升。於回顧年內，本集團香港物業投資收入為2,839.1百萬港元及分部業績為2,000.5百萬港元，主要由於位於九龍尖沙咀的大型綜合項目Victoria Dockside維港文化匯以及位於鰂魚涌的的甲級寫字樓K11 ATELIER King’s Road之整體出租率穩步提升。 新世界發展有限公司10行政總裁報告書新冠疫情令訪港旅客近乎絕跡，然而隨著香港疫情漸趨穩定，本地消費蓄勢待發。於回顧年內，受惠於本集團強大的品牌個性及主動出擊的商業策略，K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館銷售額及人流量均錄得大幅增長。其中，K11 MUSEA總客流量增長33%；銷售額增長86%，動力主要來自一線國際品牌、餐飲、個人護理及美容商舖。K11 Art Mall於疫情下推出各類銷售刺激活動，商場人流顯著反彈，於2021年6月更創下18個月新高。一系列成功銷售活動亦為本集團招募到大量高消費能力之會員，金卡及普通卡會員銷售額分別按年增長逾30%及60%。於回顧年內，商場整體租用率維持近100%。香港土地儲備土地供應緊絀困擾香港社會已久，政府在2021至22年度可供出售的住宅用地僅15幅，住宅供應量只有6,000伙；而商業用地就只有三幅，合共約48萬平方米總樓面面積。政府土地政策現時向公營房屋傾斜，公私營房屋新供應由六四比改為七三比，私樓土地供應嚴重不足。政府正積極推進交椅洲人工島及新界北區發展區研發和規劃，確保長遠土地供應充足。於回顧年內，集團透過其參與組成的財團，成功投得位於香港仔黃竹坑港鐵站上蓋的第五期發展項目。該項目位於黃竹坑港鐵站上蓋東面部份，由兩座住宅組成，可建樓面面積約64萬平方呎，提供近1,050個住宅單位，擁有無敵海景、山景及完善配套設施。這亦是本集團繼沙田大圍站上蓋柏傲莊後，再度奪得港鐵發展項目。除了參與公開招標，集團亦積極進行舊樓收購及農地轉換，透過多元化的渠道補充香港土地儲備，為未來發展提供穩定的土地資源。集團於2020年10月以底價47.76億港元成功統一北角英皇道277至291號商住物業「皇都戲院大廈」合作項目之業權，展開香港近年少有、由私人發展商主導的大型古蹟保育項目。項目土地面積約3.6萬平方呎，集團現正與國際及本地精英建築保育團隊合作，進行全面及仔細的勘探工作。截至2021年6月30日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約938萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中物業發展總樓面面積約450萬平方呎。與此同時，本