新世界发展中期报告2020/2021

目錄2財務摘要3主席報告書4行政總裁報告書18簡明綜合收益表 — 未經審核19簡明綜合全面收益表 — 未經審核20簡明綜合財務狀況表 — 未經審核22簡明綜合權益變動表 — 未經審核26簡明綜合現金流量表 — 未經審核27簡明賬目附註44流動資金及資本來源46其他資料56公司資料 財務摘要新世界發展有限公司2未經審核截至12月31日止六個月2020年2019年百萬港元百萬港元收入35,577.332,464.4分部業績(1)6,885.49,672.1基本溢利3,718.63,929.2每股中期股息（港元）(2)0.560.56未經審核經審核於2020年12月31日於2020年6月30日百萬港元百萬港元總資產616,490.3600,195.9現金及銀行存款（包括有限制銀行存款）54,848.267,435.6可動用的銀行貸款46,817.339,303.3綜合債務淨額(3)120,551.8116,458.6淨負債比率（%）(4)40.441.6業績重點• 本集團錄得綜合收入為35,577.3百萬港元，升9.6%。基本溢利為3,718.6百萬港元，本公司股東應佔溢利為1,013.0百萬港元，分別微跌5%及0.4%• 香港應佔物業合同銷售金額為約263億港元，超越本集團訂立的200億港元的2021財政年度香港合同銷售目標• 中國內地整體物業合同銷售金額為約人民幣112億元，完成本集團訂立的人民幣200億元的2021財政年度中國內地合同銷售目標的56%• 受惠於整體出租率的改善，香港及中國內地總租金收入分別上升7.1%及3.6%• 持續嚴格的成本控制工作，經常性行政及其他營運費用按年減少約12%• 本集團通過積極出售非核心資產及業務，持續優化資產組合及回報。於回顧期內，本集團非核心資產出售金額合共約59億港元。2021年1月，新創建集團有限公司出售環境業務主要資產作價65.33億港元。2020年7月1日至2021年2月底，本集團共出售128億港元的非核心資產• 可動用資金合共約1,020億港元，包括現金及銀行結餘約550億港元及可動用的銀行貸款約470億港元• 淨負債比率從2020年6月底的41.6%降至40.4%• 整體融資成本從2020財政年度上半年的4.31%下降至2.93%• 2021財政年度到期的貸款再融資已全數被處理• 2021財政年度中期股息：每股0.56港元，與2020財政年度中期持平（股份合併後），維持現有可持續及漸進式的派息政策備註：(1) 已包括應佔合營企業及聯營公司業績，但不包括投資物業公平值變動(2) 於2020年6月23日，本公司將每四股已發行股份合併為本公司一股股份（每一股為「合併股份」），並透過不處理原將由此產生的每股零碎合併股份，將合併股份數目下調至最接近的整數（「股份合併」）。股份合併的影響已在2020財政年度之中期每股派息中反映(3) 銀行貸款、其他貸款、固定利率債券及其他借貸之總額減現金及銀行存款(4) 綜合債務淨額除以總權益 主席報告書2020/2021中期報告3各位股東2020年，新型冠狀病毒疫情使全球經濟的發展減慢，全球化的共識亦被撕裂。這一年是充滿恐懼和不安的一年，亦是堅韌和無畏的一年。我們始終堅信：越是困難，我們就越要向前行動；越是撕裂，我們就越要溝通彌合；越是失望，我們就越要滿懷希望。2020年對我們亦是意義非凡的一年 — 新世界集團成立50周年。1970年成立，1971年我們購入香港尖沙咀海傍的藍煙囪碼頭，正式興建新世界中心。1972年我們登陸香港交易所邁入資本市場。1992年、1993年以及2002年，分別成立本集團旗下的三家附屬公司：新世界中國、新世界百貨以及新創建集團，新世界集團的羽翼愈加豐實。2008年我們創立K11品牌，第二年全球首間K11購物藝術館於香港開幕。2015年起，我們重整中國內地地產業務，成功私有化新世界中國，前瞻性地制定發展策略：聚焦粵港澳大灣區，佈局大中華。2019年香港尖沙咀的新世界中心重建項目Victoria Dockside全期開幕，成為環球新地標。2021年年初，新世界中國營運總部正式落戶廣州，將會助力本集團的粵港澳大灣區發展戰略。50年來，我們建立一個又一個里程碑，創下一個又一個記錄。以物業發展和物業投資雙核心引擎撬動增長，通過非核心資產處置優化業務組合，利用科技和可持續發展賦能產品，不斷完善新世界生態圈。同時，我們不忘回饋社會，創造共享價值。分階段提供300萬平方呎農地予非政府組織及╱或香港政府，興建創新型社會房屋予香港基層家庭；設立香港製造的口罩生產綫，向香港、中國內地及其他國家和地區捐助超過1,700萬隻口罩。但我們深知，凡是過往，皆為序章。正如春秋時期功績卓著的改革家管仲言道，「不慕古，不留今，與時變，與俗化。」50年後的今天，我們已經從一個房地產開發商成功轉型為一個綜合性集團。2021年是國家「十四五」規劃的開局之年，亦是新世界集團邁向下一個十年的重要開端。我們幾年前已訂立「新世界2030可持續發展願景」，將「環保」、「健康」、「智能」和「關愛」融入業務規劃和客戶體驗，並提供優質、實用及能經受時間考驗的產品、服務和文化內容，為持份者創造更多的價值。主席鄭家純博士香港，2021年2月26日 行政總裁報告書新世界發展有限公司4業績回顧香港物業發展香港新型冠狀病毒疫情反復，經濟面臨嚴峻考驗。香港政府多次收緊防疫措施，批准預售樓花同意書的時間受到延遲，發展商推盤步伐被迫減慢，售樓進度大幅落後，2020年僅有約18,000個單位獲得預售樓花同意書。然而受惠於本地剛性置業需求強勁，按揭保險成數放寬，加上持續的低按揭利率，2020年全年一手住宅買賣登記錄得強勁吸納約至15,000宗。於回顧期內，本集團香港物業發展收入包括合作發展項目為2,764.5百萬港元及分部貢獻為1,058.3百萬港元。物業銷售貢獻主要來自柏巒、尚悅•嶺、迎海系列及傲瀧等住宅項目。於回顧期內，本集團香港應佔物業合同銷售為約263億港元，主要來自柏傲莊、傲瀧、柏蔚山等住宅項目以及長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓項目。截至2020年12月31日，本集團在香港的待售住宅單位合共203個。其中，由本集團銷售團隊主理的項目住宅單位佔129個。本集團於2020年10月推出全城矚目的沙田大圍地鐵站上蓋住宅項目柏傲莊一期及二期，錄得超額認購，成為1997年香港回歸後的「新盤票王」。於回顧期內，賣出逾2,100伙單位，套現近238億港元，單個項目超越本集團訂立的200億港元的2021財政年度香港合同銷售目標。項目為本集團PAVILIA COLLECTION同系的高端住宅，為近年區內唯一大型新盤。項目地理位置優越，由7座住宅大樓組成，提供逾3,000伙單位，總樓面面積超過200萬平方呎。其中項目配備28萬平方呎國際級大型會所及園林，引領城市農莊田園生活模式。柏傲莊第三期已於2021年2月1日提交預售許可申請，預計於2021年第二季度推出市場。本集團於2020年12月推出長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓項目，樓高28層，總樓面面積約529,000平方呎，預計2022年4月落成。項目為本集團於政府宣佈撤銷非住宅物業雙倍印花稅後推出的首個重要項目。於回顧期內，項目已開展銷售，累計銷售86伙，應佔物業合同銷售為15.1億港元。截至2020年12月31日，香港未入賬之應佔物業合同銷售收入為30,944百萬港元，其中5,393百萬港元將於2021財政年度下半年入賬，1,729百萬港元及23,822百萬港元將分別於2022及2023財政年度入賬。預計2021財政年度下半年入賬的主要項目為馬頭角瑧尚、元朗瑧頤及何文田瑧樺。預計2022財政年度入賬的主要項目為長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓。預計2023財政年度入賬的主要項目為沙田大圍柏傲莊一期及二期。 2020/2021中期報告5行政總裁報告書香港物業投資及其他新型冠狀病毒疫情對香港本地經濟和消費帶來嚴重衝擊，寫字樓租賃市場和零售市場同樣面臨嚴峻考驗。2020年本地失業人數增加超過13萬人，破產及清盤申請增加超過550宗，大部份跨國及本地企業面臨艱難重組，削減員工人數，同時縮減寫字樓面積。失業率的攀升直接影響本地消費，加之出入境限制令訪港旅客數目驟減，以旅客為目標客群的商場及奢侈品牌受到巨大打擊。截至2020年底，香港整體甲級寫字樓租金下跌16.6%，創下自2009年以來最大的年度跌幅，空置率亦上升至8.4%。由於租戶普遍物色可節省租賃開支的寫字樓，傳統商業區錄得的租金跌幅較新興商業區大。在家辦公的方式亦將進一步減少需求。零售市場方面，除生活必需品類別銷售錄得增長，其他由旅客主導的行業步入寒冬。商舖空置率上升對核心區街舖及優質購物中心的租金構成下調壓力。核心區街舖租金全年已下跌36.8%，優質購物中心租金則回落31.6%。於回顧期內，本集團香港物業投資收入為1,440.0百萬港元，上升7.1%。主要由於位於九龍尖沙咀的大型綜合項目Victoria Dockside維港文化匯以及位於鰂魚涌的甲級寫字樓K11 ATELIER King’s Road的整體出租率穩步提升。面對新常態，本集團採取靈活的租賃安排維持寫字樓出租率並提高租金收入。通過提前洽談續租合約、提供免租期和共享辦公空間及設施等方式，吸引現有優質租戶延長租期。例如，本集團於新世界大廈內設置「NeWork」多功能會議室、共享辦公空間及休閑區，租戶可根據需要租用空間及使用設施。不僅為預算和辦公空間有限的租戶提供便利，而且為本集團增加租金收入來源。同時，本集團積極在新世界生態圈中尋找目標客戶，並提供網上虛擬看樓服務。儘管受到防疫政策收緊和國內外旅客減少的影響，K11因其獨特的文化零售模式依然受到本地消費者的青睞。於回顧期內，香港K11 Art Mall和K11 MUSEA銷售額增長56%，遠遠超越香港零售銷售的整體表現。K11 MUSEA金卡會員人數增加358%，會員銷售額同期提升156%。其中，K11 MUSEA有10個零售品牌和11個餐飲品牌逆市開業，搶佔本地市場零售市場。香港土地儲備香港房屋供應持續短缺，香港政府近年更將公私營房屋比例由6:4改成7:3，供應聚焦於公營房屋，私人住宅土地供應大幅減少，不論是新增用地或滾存用地，供應量連年下跌，並可能長期維持低位。2020年度可供推售的住宅地皮僅有15幅。香港政府著力推動多方面土地政策，如「土地共享先導計劃」及新發展區等釋放土地發展潛力並增加土地供應。 新世界發展有限公司6行政總裁報告書本集團積極通過公開招標、舊樓收購及農地轉換等多元化的渠道補充土地儲備，為核心業務提供可持續發展的資源。截至2020年12月31日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約935萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中用作物業發展的佔約446萬平方呎。同時，本集團持有合共約1,646萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積。土地儲備區域分佈物業發展應佔總樓面面積投資物業及其他應佔總樓面面積總計應佔總樓面面積於2020年12月31日（千平方呎） （千平方呎） （千平方呎）香港島448.4—448.4九龍1,842.11,118.52,960.6新界2,171.53,767.45,938.9總計4,462.04,885.99,347.9農地儲備區域分佈土地總面積 應佔土地總面積於2020年12月31日（千平方呎） （千平方呎）元朗區12,377.511,378.7北區2,488.82,184.1沙田區及大埔區1,933.61,879.7西貢區1,180.01,019.8總計17,979.916,462.3經過歷時兩年的強制拍賣法律程序後，本集團於2020年10月以底價47.76億港元成功統一北角英皇道277至291號商住物業「皇都戲院大廈」合作項目的業權，正式成為該地段的業權持有人，同時開展香港近年少有、由私人發展商主導的大型古蹟保育項目。項目土地面積約3.6萬平方呎，目前已開始勘探工程，並聘請了國際及本地精英建築保育團隊為項目制定保育及發展計劃。 20