新世界发展2023 年报

2023年報PMS WhitePMS877C2023年報 THEARTISANALMOVEMENTThe Artisanal Movement 是我們的文化願景，透過推崇手藝、傳統和想像力，承載著人文的細膩、情感與溫度。 隨著我們的業務與社會一同發展，如今，我們為這文化願景帶來一個嶄新的目標 — 為社會上不同的持份者創造共享價值，與社會同創共贏。 我們相信以商業和創新的力量，可回饋社會，並透過聚焦於三大核心 — 文化與創意，可持續發展和社會創新，讓業務成功與社會進步緊扣一起。BECAUSE TOGETHERWE CREATE,WE ARE ARTISANS,WE ARE CSV. 2集團架構3財務摘要4主席報告書6行政總裁報告書28香港主要物業項目30中國內地主要物業項目32董事簡介46高級管理層簡介48企業可持續發展92企業管治報告122投資者關係124公司資料125董事會報告148管理層討論及分析155獨立核數師報告162綜合收益表163綜合全面收益表164綜合財務狀況表166綜合權益變動表170綜合現金流量表172財務報表附註295五年財務概要297物業概覽302 主要物業總覽312詞彙釋義目錄聲明本年報內載列的相片、圖像、繪圖或素描顯示純屬畫家對有關發展項目之想像。有關相片、圖像、繪圖或素描並非按照比例繪畫及╱或可能經過電腦修飾處理。準買家如欲了解發展項目的詳情，請參閱售樓說明書。賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。參與本年報製作之所有人等均已悉心維持所有資料、相片、圖像、繪畫或素描顯示在付印日期時之最佳準確程度及盡力減低文誤之可能性。如有疑問或欲知個別內容之詳情，請向售樓人員或有關行業之專業人士詢問查證。如中英文版本有差異之處，以英文版本為準。 新世界發展有限公司2集團架構香港物業發展與投資道路建築保險61%*新創建集團有限公司（香港股份代號：0659）中國內地物業發展與投資100%新世界中國地產有限公司新世界集團新世界發展有限公司（香港股份代號：0017）*於2023年6月30日本集團持有之權益 2023年報3財務摘要2023財政年度2022財政年度百萬港元百萬港元收入95,213.868,212.7分部業績(1)14,550.613,835.4核心盈利11,011.09,082.3每股股息（港元）中期0.460.56末期0.301.50有條件特別股息1.59–於2023年6月30日於2022年6月30日百萬港元百萬港元總資產616,483.2635,883.9現金及銀行存款（包括有限制銀行存款）54,517.962,210.1可動用的銀行貸款39,446.742,761.9綜合債務淨額(2)130,755.9124,349.3淨負債比率(3)48.7%43.2%業績重點• 本集團錄得綜合收入為95,213.8百萬港元，按年增加40%。分部業績為14,550.6百萬港元，核心盈利為11,011.0百萬港元，分別按年上升5%及21%• 本集團香港應佔物業合同銷售約為8,859.0百萬港元• 本集團中國內地整體物業合同銷售金額為約人民幣151.3億元，以大灣區為首的南部地區及長三角地區為首的東部地區貢獻超過94%• 香港投資物業收入為3,087.0百萬港元及分部業績為2,262.7百萬港元，分別增長10%及7%。增長主要受惠於位於九龍尖沙咀的K11 MUSEA人文購物藝術館、K11 Art Mall購物藝術館，以及位於鰂魚涌的的甲級寫字樓K11 ATELIER King’s Road之營運效率提升及租用率改善• 中國內地物業投資收入達到1,908.7百萬港元，分部業績為930.9百萬港元，投資物業組合內主要項目的整體出租率表現穩健• 持續嚴格的成本控制工作，經常性行政及其他營運費用按年下降約4%• 於完成出售新創建所有權益後，本集團將收取所得款項總額（未計有條件特別股息）約21,754.3百萬港元• 因應快速發展的產業格局，本集團持續積極探索各項業務的策略選擇，以(i)釋放個別業務單位的價值；(ii)明確集團公司各自的策略重點；(iii)為股東帶來最大回報。如果本集團尋求此類選擇，考慮到各自的業務計劃和當前市場狀況，該等選擇可能會同時進行或在不同時間進行• 可動用資金合共約939億港元，包括現金及銀行結餘約545億港元及可動用的銀行貸款約394億港元，財務穩健，可預見的將來並沒有供股或配股計劃，亦沒有向股東集資的需要• 2023財政年度末期股息：每股0.3港元，或每股0.76港元的全年股息• 有條件特別股息：每股現金1.59港元，派發條件為須待出售事項（定義見載於本年報第136至141頁之「關連交易」一節）完成後方可作實備註：(1) 分部業績包括應佔合營企業及聯營公司業績，並不包括投資物業公平值變動(2) 銀行貸款、其他貸款、固定利率債券及應付票據之總額減現金及銀行存款（包括有限制銀行存款）(3) 綜合債務淨額除以總權益 新世界發展有限公司4主席報告書「行穩致遠，走高品質發展之路」乃集團長久以來堅守的發展策略。我們深信，唯有高品質的項目，才能與時代同頻共振，在歷史長河中留下足跡。集團一路走來，歷盡艱辛與挑戰，亦寫下輝煌的篇章，全憑集團上下的堅毅和付出，以及股東的長期支持和信任，讓新世界成為今天行業的標竿。未來，我們將繼續並肩前行，在時代的風浪中，行穩致遠。 2023年報5主席報告書各位股東：2023財年，隨著疫情防控措施逐步放寬，經濟陸續重啟，市場煥發生機。然而，經濟環境仍然複雜多變。縱然宏觀環境尚未明朗，新世界集團時刻保持著對外部大環境的敏銳感知，憑藉強大的堅韌與創新能力，應對市場種種的不確定。「行穩致遠，走高品質發展之路」乃本集團長久以來堅守的發展策略。我們深信，唯有高品質的項目，才能與時代同頻共振，在歷史長河中留下足跡。我們的發展策略與二十大報告中提出「高品質發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務」的國策不謀而合。同時，新世界全力響應國家之號召，一直致力在粵港澳大灣區核心城市以及長三角重點區域，不遺餘力地打造高品質項目，匠心建設城市地標。為中國經濟和城市的高品質發展貢獻力量，為人們的美好生活增添光彩，正是本集團不懈努力的意義所在。新世界秉持高品質的發展理念，將繼續打造城市高品質地標式綜合體項目。在香港，我們正積極推進一站式大型零售、餐飲、娛樂地標－位於機場航天城的11 SKIES。此香港旅遊新地標勢將成為集零售娛樂消閒、醫養及金融服務於一身的地區樞紐，為香港、大灣區其他城市及全球人士帶來獨一無二的創新體驗。此外，我們亦正積極轉換農地，建設北部都會區，為香港打開新篇章。在中國內地，我們的城市更新業務已正式進入收成階段，並繼續通過「產城融合」模式賦予城市新蘊。此外，中國內地首個K11旗艦項目「K11 ECOAST」預計將於2024年底開業，該項目從規劃之初便以環保及可持續發展理念為導向，積極契合「十四五」迴圈經濟發展規劃以及深圳市「無廢城市」建設試點，建成後料將成為大灣區海濱文化零售的新地標，推動大灣區文化零售的新里程。正如中國戰國時代的思想家荀子在《荀子·勸學篇》所言：「不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海；鍥而舍之，朽木不折；鍥而不舍，金石可鏤」。在過去逾半個世紀，我們秉持著「高質量發展」理念，從產品設計、建造到管理均貫徹始終，堅持打造一座又一座的高質量地標性作品，為城市的繁榮興旺作出貢獻。本集團一路走來，歷盡艱辛與挑戰，亦寫下輝煌的篇章，全憑本集團上下的堅毅和付出，以及股東的長期支持和信任，讓新世界成為今天行業的標竿。未來，我們將繼續並肩前行，在時代的風浪中，行穩致遠。主席鄭家純博士中國香港，2023年9月29日 新世界發展有限公司6行政總裁報告書業績回顧香港物業發展2023年初，香港恢復全面通關，促使本地經濟逐漸復甦，令香港住宅市場出現短期反彈，惟受美國聯儲局於加息取態上仍存變數，加上環球投資市場前景迷霧重重，使住宅市場處於整固期。於回顧年內，與樓市相關的一個月港元拆息(HIBOR)創下新高，置業氣氛疲弱，令本地樓價及成交量下跌。根據土地註冊處公開數據，2022年7月至2023年6月，香港一手住宅樓宇買賣合約數量按年跌17%，合約價值按年減少26%。 2023年報7行政總裁報告書香港島新界九龍元朗區及屯門區沙田區及大埔區北區西貢區香港土地儲備應佔總樓面面積於2023年6月30日香港農地儲備應佔土地總面積於2023年6月30日約8,135,200平方呎約16,356,100平方呎57%10%33%69%6%11%14% 新世界發展有限公司8行政總裁報告書回顧年內，本集團於香港的物業發展收入為16,754.9百萬港元及分部業績為3,394.3百萬港元。物業銷售貢獻主要來自住宅項目柏傲莊一至二期。於回顧年內，本集團於香港的應佔物業合同銷售為約8,859.0百萬港元，主要來自住宅項目天瀧、MIAMI QUAY，以及出售南商金融創新中心的單位。於2023年6月30日，本集團在香港的待售住宅單位合共1,681個。其中，由本集團銷售團隊主理的項目住宅單位佔519個。於2023年6月30日，本集團香港未入賬之應佔物業合約銷售收入當中，4,634.8百萬港元及7,218.5百萬港元將分別於2024及2025財政年度入賬。預計2024財政年度入賬的主要項目包括傲瀧及柏蔚山，預計2025財政年度入賬的主要項目包括柏傲莊三期。本集團位於長沙灣荔枝角道888號的南商金融創新中心甲級寫字樓項目已於2022年5月落成，樓高28層，總樓面面積約52萬平方呎。項目為本集團於政府宣佈撤銷非住宅物業雙倍印花稅後推出的首個重要項目。截至2023年6月30日止，項目累計售出超過80%應佔總樓面面積，應佔物業合同銷售為65億港元。香港物業投資及其他隨着香港全面恢復通關，在訪港旅客數字顯著回升及本地需求強勁復甦下，香港政府推出「你好，香港！」帶動遊客消費，加上新一輪消費券計劃和「開心香港」兩大推廣活動，整體消費氣氛和經營環境明顯得到改善。集團的零售物業組合表現穩健，商場人流和租務活動均有所增加。 2023年報9行政總裁報告書於回顧年內，本集團香港物業投資收入為3,087.0百萬港元及分部業績為2,262.7百萬港元，分部業績增長主要受惠於位於九龍尖沙咀的K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館之營運效率提升及租用率改善。在旅遊業復甦及K11獨有的「文化商圈」商業模式帶動下，K11 MUSEA及K11 Art Mall整體銷售表現遠超疫情前，創歷史高位，兩間商場在回顧年內均錄得高出租率。K11 MUSEA的銷售額按年增長39%，主要受益於奢侈品消費、熱門餐飲組合及文娛活動帶動，總客流量超過2,400萬人次，按年增長22%。憑藉獨特的營銷策略及舉行各種文化藝術活動，持續提升商戶組合及人流，成為本港居民及旅客的必到熱點。 新世界發展有限公司10行政總裁報告書備受「Z世代」歡迎的K11 Art Mall享有極佳的交通網絡，位於連接多段港鐵綫的尖沙咀港鐵站，大受本地年輕一代及旅客青睞，顧客群穩健。於回顧年內，K11 Art Mall整體出租率維持近100%，銷售額按年上升超過40%，人流亦錄得開幕以來的新高。本集團一直積極完善租戶組合，引入不同新人氣品牌及快閃店，包括潮流生活時尚品牌及特色餐飲店，更會策劃一連串文化展覽及顧客體驗活動，繼續吸引「Z世代」前來消費及體驗。本集團會員積分計劃「KLUB 11」深受歡迎，會員登記人數更突破上升，並與主要支付平台、業務夥伴和商場租戶合作推出一連串推廣活動，不斷提升顧客消費體驗和加強獎賞計劃。「KLUB 11」會員計劃持續擴大其會員層面，其中最高消費群組黑卡會員活躍人數及消費金額更錄得顯著的增長。回顧年內，本港寫字樓租務市場仍然充滿挑戰，但隨著整體經濟逐漸復甦和中港兩地通關，市場氣氛逐漸好轉，本集團旗下寫字樓的租賃查詢和租務活動均錄得增長，獲大部份現有租戶繼續