新世界发展2022 年报

2022年報2022年報香港中環皇后大道中十八號新世界大廈三十樓電話: (852) 2523 1056 傳真: (852) 2810 4673www.nwd.com.hk THEARTISANALMOVEMENTThe Artisanal Movement 是我們的文化願景，透過推崇手藝、傳統和想像力，承載著人文的細膩、情感與溫度。 隨著我們的業務與社會一同發展，如今，我們為這文化願景帶來一個嶄新的目標 — 為社會上不同的持份者創造共享價值，與社會同創共贏。 我們相信以商業和創新的力量，可回饋社會，並透過聚焦於三大核心 — 文化與創意，可持續發展和社會創新，讓業務成功與社會進步緊扣一起。 BECAUSE TOGETHERWE CREATE,WE ARE ARTISANS,WE ARE CSV. 聲明本年報內載列的相片、圖像、繪圖或素描顯示純屬畫家對有關發展項目之想像。有關相片、圖像、繪圖或素描並非按照比例繪畫及╱或可能經過電腦修飾處理。準買家如欲了解發展項目的詳情，請參閱售樓說明書。賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。參與本年報製作之所有人等均已悉心維持所有資料、相片、圖像、繪畫或素描顯示在付印日期時之最佳準確程度及盡力減低文誤之可能性。如有疑問或欲知個別內容之詳情，請向售樓人員或有關行業之專業人士詢問查證。如中英文版本有差異之處，以英文版本為準。2 集團架構3 財務摘要4 主席報告書6 行政總裁報告書28 香港主要物業項目30 中國內地主要物業項目32 董事簡介42 高級管理層簡介44 企業可持續發展92 企業管治報告125 投資者關係128 公司資料129 董事會報告153 管理層討論及分析161 獨立核數師報告168 綜合收益表169 綜合全面收益表170 綜合財務狀況表172 綜合權益變動表176 綜合現金流量表178 財務報表附註301 五年財務概要303 主要物業總覽320 詞彙釋義目錄 REEAEWTC WATRAEEANIRS EESAVWRC 新世界發展有限公司2集團架構香港物業發展與投資道路建築航空保險61%*新創建集團有限公司（香港股份代號：0659）中國內地物業發展與投資100%新世界中國地產有限公司新世界集團新世界發展有限公司（香港股份代號：0 017）*於2022年6月30日本集團持有之權益 2022年報3財務摘要2022財政年度2021財政年度百萬港元百萬港元（經重列）收入68,212.768,233.2分部業績(1)13,835.414,190.5基本溢利7,084.66,957.9每股股息（港元）中期0.560.56末期1.501.50於2022年6月30日於2021年6月30日百萬港元百萬港元（經重列）總資產635,883.9627,077.4現金及銀行存款（包括有限制銀行存款）62,210.161,955.1可動用的銀行貸款42,761.956,599.4綜合債務淨額(2)124,349.3108,194.8淨負債比率(3)43.2%35.6%業績重點• 本集團錄得綜合收入為68,212.7百萬港元，與2021財政年度持平。基本溢利為7,084.6百萬港元，本公司股東應佔溢利為1,249.2百萬港元，分別升1.8%及8.5%• 本集團香港應佔物業合同銷售金額為約82.4億港元• 本集團中國內地整體物業合同銷售金額為約人民幣171.0億元，以大灣區為首的南部地區貢獻約73%• 中國內地物業發展之分部業績按年增長10.9%，分部利潤率從2021財政年度的40%提高至2022財政年度的57%• 香港物業投資分部業績按年增長6.0%，主要受惠於K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 ATELIER King’s Road之營運效率提升及出租率改善• 中國內地物業投資分部業績按年增長11.0%，主要受惠於K11項目營運效率及出租率有所提升• 持續嚴格的成本控制工作，經常性行政及其他營運費用按年下降約4.7%• 2022財政年度的非核心資產出售約為139億港元，超越全年目標• 可動用資金合共約1,050億港元，包括現金及銀行結餘約622億港元及可動用的銀行貸款約428億港元• 整體融資成本從2021財政年度的2.8%下降至2022財政年度的2.5%• 2023財政年度到期的貸款再融資已全數被處理• 2022財政年度末期股息：每股1.5港元，或每股2.06港元的全年股息，與2021財政年度持平，維持現有可持續及漸進式的派息政策備註：(1) 分部業績包括應佔合營企業及聯營公司業績，並不包括投資物業公平值變動(2) 銀行貸款、其他貸款、固定利率債券及其他借貸之總額減現金及銀行存款(3) 綜合債務淨額除以總權益 新世界發展有限公司4主席報告書「取之於社會，用之於社會」是新世界集團貫徹履行的信念， 因為我們深信，當國家好，香港好，我們就會好。 因此，集團致力讓業務成功與社會進步緊扣一起，與社會同創共贏。未來，新世界集團會繼續為國家所需，貢獻香港所長， 融入國家發展大局，為經濟發展和社會進步，開拓新的發展空間， 注入新的增長動力，建設更美好的將來，與國家共同行穩致遠。 2022年報5主席報告書「取之於社會，用之於社會」是新世界集團貫徹履行的信念，因為我們深信，當國家好，香港好，我們就會好。因此，本集團致力讓業務成功與社會進步緊扣一起，與社會同創共贏。新世界集團50多年來，一直積極參與城市建設，與城市共同成長，為人民帶來美好生活。回憶起20多年前，本集團擔起重任，日夜趕工興建香港會議展覽中心第二期，好讓會展順利成為香港回歸慶典主場地，記憶猶新，我們與有榮焉。時至今日，本集團發展業務的同時，仍然堅持建設城市的使命，於香港，我們積極推動農地的發展，建設「北部都會區」；而中國內地方面，新世界中國作為本集團內地物業旗艦，去年我們將總部設在廣州，對內地各個城市項目的推進及發展以及人才本地化起到積極作用，會繼續堅負打造城市地標的使命，引領提升人居環境、生活品質和城市活力。同時，本集團以K11為驅動力，使藝術和商業以有趣和啟迪的方式彼此融合，創造充滿活力和有如舞台般的購物體驗。我們期待2026財年，28個K11項目在香港及內地開花結果，將這獨特的購物體驗帶到全國各地。本集團堅持可持續發展，為社會創造共享價值。我們訂立了「2030可持續發展願景」，重點關注環保、健康、智能及關愛四大領域。此外，2021年底，我們成立了非盈利社企「新世界建好生活」，減輕年輕人的置業壓力，為解決香港民生問題而努力。2022年，受到疫情、環球經濟不穩等影響下，對於房地產行業來說是充滿挑戰的一年。「行穩致遠，走高品質發展道路」，是本集團一直堅持的發展步調，亦是戰略核心，帶領著集團50多年來走過大大小小的週期。時至今天，面對如此複雜多變的經濟環境，仍然是這個「穩」字，帶領著集團穿越週期，乘風破浪。未來，新世界集團會繼續為國家所需，貢獻香港所長，融入國家發展大局，為經濟發展和社會進步，開拓新的發展空間，注入新的增長動力，建設更美好的將來，與國家共同行穩致遠。主席鄭家純博士中國香港，2022年9月30日 6新世界發展有限公司業績回顧香港物業發展香港2019冠狀病毒病疫情在2021年下半年趨緩，惟踏入2022年之際，由變種病毒Omicron引發的第五波疫情席捲全港，沉重打擊經濟；加上與樓市相關的一個月港元拆息(HIBOR)創下自2020年4月以來新高，令本港住宅樓價在2022年上半年錄得價量齊跌。根據土地註冊處數據，2021年7月至2022年6月，香港一手住宅樓宇買賣合約數量按年跌17.3%，合約價值按年減少17.0%。行政總裁報告書 72022年報行政總裁報告書香港土地儲備應佔總樓面面積於2022年6月30日香港農地儲備應佔土地總面積於2022年6月30日約9,318,700平方呎約16,327,400平方呎香港島元朗區及屯門區新界沙田區及大埔區九龍北區西貢區64%8%28%69%6%11%14% 8新世界發展有限公司行政總裁報告書於2022財政年度，本集團於香港物業發展收入包括合作發展項目為5,842.8百萬港元及分部業績為2,384.1百萬港元。物業銷售貢獻主要來自甲級寫字樓項目南商金融創新中心（前稱長沙灣荔枝角道888號），學士臺停車場項目，以及住宅項目傲瀧、迎海等。於回顧年內，本集團於香港的應佔物業合同銷售為約82.4億港元，主要來自住宅項目迎海、傲瀧、瑧頤，以及甲級寫字樓項目南商金融創新中心。於2022年6月30日，本集團在香港的待售住宅單位合共303個。其中，由本集團銷售團隊主理的項目住宅單位佔281個。本集團位於長沙灣荔枝角道888號的南商金融創新中心甲級寫字樓項目已於2022年5月落成，樓高28層，總樓面面積約52萬平方呎。項目為本集團於政府宣佈撤銷非住宅物業雙倍印花稅後推出的首個重要項目。南商金融創新中心於2020年12月開售，截至2022年6月30日止，項目累計售出73%之應佔總樓面面積，應佔物業合同銷售為60.0億港元。於2022年6月30日，香港未入賬之應佔物業合約銷售收入當中，24,948百萬港元及4,145百萬港元將分別於2023及2024財政年度入賬。預計2023財政年度入賬的主要項目為柏傲莊一至二期，預計2024財政年度入賬的主要項目為傲瀧及柏蔚山。 92022年報行政總裁報告書香港物業投資及其他香港傳統寫字樓需求自2020年以來持續疲弱，不少租戶搬離傳統商業區或縮減承租面積以節省成本。本集團除以具競爭力的租金及積極的市場策略提升租賃收入外，近年亦策略性部署非傳統商業區長沙灣，目前在長沙灣在建之甲級寫字樓總樓面面積達200萬平方呎。於回顧年內，本集團香港物業投資收入為2,795.6百萬港元及分部業績為2,120.4百萬港元，分部業績增長主要由於位於九龍尖沙咀的K11 MUSEA人文購物藝術館，以及位於鰂魚涌的的甲級寫字樓K11 ATELIER King’s Road之營運效率提升及租用率改善所致。本集團藉助K11強大品牌個性及獨特藝術觸覺，為本地客群提供獨特購物體驗。於回顧年內，K11 MUSEA人文購物藝術館總客流量達2,000萬人次，銷售額按年增長9%，增長主要由一線國際品牌、珠寶鐘錶及個人護理和美容租戶的業績升輻帶動。本集團透過連續不斷的創意營銷及節日活動，成功吸納一批忠實會員。K11 Art Mall購物藝術館於疫情下升級租戶組合，引入逾40個 以「Z世代」消費體驗為主導的新品牌，成功打造「Z世代」年輕潮流客群集聚及打卡聖地。於回顧年內，K11 Art Mall購物藝術館整體租用率維持近100%，銷售額及人流 10新世界發展有限公司行政總裁報告書分別按年增長6%及11%。其中，2021年12月之客流更創歷史新高，銷售額超過疫情前水平。香港土地儲備土地供應緊絀困擾香港社會已久。行政長官在《2021年施政報告》推出一系列措施加快覓地建屋，包括提出《北部都會區發展策略》以長遠發展新界北部地區；西部水域填海計劃；放寬新界祖堂地出售條件等。本集團相信上述措施長遠有助增加土地供應，惟中短期內，私樓土地供應仍難以滿足市民置業需求。除了參與公開招標，本集團亦積極進行舊樓收購及農地轉換，透過多元化的渠道補充香港土地儲備，為未來發展提供穩定的土地資源。於回顧年內，本集團透過其參與組成的合營公司，以總代價79.48億港元成功向一間內地發展商及其相關人士收購啟德4B區4號住宅項目地皮，連同集團於2018及2019年組財團分別購入的三幅住宅地皮，進一步擴充了集團於啟德黃金地段之土地儲備。於2022年4月，本集團聯同一間央企合組財團，投得港鐵將軍澳百勝角通風樓項目。地皮鄰近港鐵坑口站，位置優越及區內配套完善，具有優厚發展潛力。地皮可建樓面面積約29萬平方呎，本集團將運用豐富的物業發展經驗，興建優質的中小型單位，以滿足市場殷切的剛性需求。於2022年6月30日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約932萬平方呎