新世界发展（0017.HK）可持续发展

公司说明物业发展及投资│ 香港│ 九月27，2018第三方相关研究.全民教育平台香港加（没变化）新世界发展可以维持较高的发展利润本说明中的主要更改没有变化。在香港有足够的可售资源以实现FY19F的销售目标新世界发展计划在二零一六至一九财政年度在香港发售1,700个住宅单位（可售价值约200亿港元）。包括100万平方英尺的待售办公楼在内，它在香港的可售资源总额为400亿至500亿港元，远高于其19财年的销售目标100亿港元。香港/中国的高发展利润率将持续NWD预测其FY19F在中国的发展毛利率为40-50％，因为其土地储备是在5-10年前以低成本收购的。鉴于其卓越的产品质量，管理层对FY19F的发展毛利率达到35-40％感到满意。新世界 预测未来几年的发展毛利率为35-40％。相对于恒指（RHS）的价格收盘价13.40112.0维多利亚码头区将在2-3年内占租金收入的一半12.40 105.811.40 99.510.40 93.3 随着K11 Atelier（办公室）在17年第四季度开始运营，维多利亚码头（VD）的其他部分也计划在19世纪开放。管理层预计，VD（不包括酒店部分）将在2-3年内占NWD租金现金流入的一半，1009月17日至12月17日3月18日至18年7月资料来源：彭博社在第一年的全年运营中，年租金收入在20亿至25亿港币之间。目前，K11 Atelier办公空间的70％已租赁，最新月租为每平方英尺110港元。不太可能竞标西九龙大型地盘 管理层预计将在高铁西侧拍卖该大型地块九龙站定于2018年底完工，并认为由于规模大且需要大量资本支出，没有一个开发商能够承接整个项目，这意味着该竞标很可能会由财团中标。我们认为NWD是大股东持股比例周大福企业有限公司44.0分析师由于该网站已经在同一地区拥有VD，因此不太可能竞标该网站。预计该地块的总建筑面积（GFA）为316万平方英尺，并在三座塔楼中设有办公和零售空间。中国土地储备：可能瞄准大湾区的混合用途土地新世界发展在中国拥有900万平方米的土地储备，其中40％位于大湾区。它计划拨出130亿至140亿人民币用于在中国的土地储备，尤其是在大湾区。考虑到NWD在开发办公和零售物业方面的利基，我们认为NWD将针对综合（混合用途）项目。与投资界的沟通得到改善郑志刚（Adrian Cheng）于2007年3月被任命为执行董事，自2012年起担任更高级职务。从那时起，新世界发展致力于恢复和提升品牌形象和产品质量。新世界发展改善了与投资界的沟通，以提高其股价表现。我们的目标价13.50港元是基于19财年净资产值折让40％得出的。风险是加息速度快于预期。财务摘要6月17日6月18日19-19年6月6月20日6月21日净收入总额（百万港元）56,62960,68975,30474,81278,364营业EBITDA（港币百万元）11,13212,69118,66317,33317,680净利润（百万港元）6,7089,26010,6078,7489,968核心每股收益（港币）0.750.801.000.820.94每股核心盈利增长(29.3%)7.1%25.0%(18.2%)14.6%FD核心P / E（x）14.4013.4310.7013.0911.42每股股息（港元）0.460.480.530.530.57股息收益率4.30%4.49%4.95%4.95%5.33%EV / EBITDA（x）12.7011.758.979.639.45P / FCFE（x）17.42.2不适用不适用125.9净负债36.2%30.3%38.1%39.0%40.4%P / BV（x）0.560.510.530.550.57鱼子3.90%3.97%4.83%4.14%4.94%CIMB /共识EPS（x）1.120.920.91资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告■我们于9月24日主持了NWD的结果后NDR。NWD相信它将以较低的土地成本在FY19F保持较高的发展利润率。■管理层预计，维多利亚港码头将在2-3年内占租金现金流入的一半，预计每年租金收入为20亿至25亿港元。■自2012年以来，新郑（NDW）改善了与投资界的沟通，因为郑志刚（Adrian Cheng）担任了更高的职位。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë共识评分*：买入14卖出3卖出0现价：HK $ 10.70目标价：13.50港元先前目标价：13.50港元上/下：26.2％CGS-CIMB /共识：3.1％路透社：0017.HK彭博社：17 HK市值：139.85亿美元1,092.36亿港元平均每日成交额：1,369万美元，1.073亿港元当前流通股：102.14亿自由流通量：56.1％*资料来源：彭博社体积价格表现1M3M1200万绝对值（％）1.1-2.2-4.3相对百分比3.10.1-4.6 物业发展及投资│ 香港新世界发展│ 九月27，20182图1：香港地产同业比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上行市盈率（x）市盈率（x）收益率（％）净负债率（％）短线股票代码（HK $）（HK $）评级（m） ）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK59.8090.00加28,279128.0535110.97.88.48.00.70.70.72.84.03.76(5)(8)HLD12香港39.9067.00加22,48596.058689.09.08.58.10.60.60.64.34.44.6181813凯里·道具683港币27.6036.50保持5,14273.062324.57.26.56.30.40.40.45.45.35.6231611新世界17香港10.8013.50加14,11722.5522515.513.810.813.30.60.50.54.34.44.9333439新地16香港115.90180.00加42,993257.0555512.911.09.58.40.70.60.63.54.04.4101210信诺83香港13.6217.20加11,51526.5492616.38.117.214.60.70.60.63.97.24.0(17)(13)(12)码头控股4香港21.8022.50降低8,50550.05634.19.79.49.10.50.50.47.33.23.3(6)1310会德丰20港元48.1574.00加12,622124.061548.28.17.16.30.40.40.43.03.13.3151618HLP101香港15.2414.00降低8,77631.051(8)12.414.915.915.20.50.50.54.94.94.951016HKL *HKL SP6.589.50加15,48113.551442.01.91.71.50.40.40.53.03.33.5789希慎14香港39.9054.60加5,34684.0533716.816.415.614.60.60.60.63.43.63.9442太古Ppt1972香港30.3535.00加22,73347.0351518.221.320.819.90.70.70.72.52.72.9121212码头REIC1997香港52.2068.00加20,29380.0353014.416.916.015.20.80.80.73.73.84.1201817冠君产业信托2778港币5.516.00加4,1259.240921.720.619.518.60.50.50.54.44.64.8232120链接房地产投资信托823港元76.6566.00保持20,72772.0(6)(14)31.929.630.228.71.20.90.93.03.23.5141312米德兰1200港币1.942.90加178不适用不适用507.25.54.64.01.00.90.82.63.64.3(59)(71)(83)开发者563910.29.39.79.30.60.50.54.34.44.2101110房东和房地产投资信托371616.817.417.116.20.70.60.63.63.73.9121213简单平均472913.213.113.212.50.60.60.64.04.14.1111211资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告截至2018年9月26日的股价数据; * HKL数据以美元表示 物业发展及投资│ 香港新世界发展│ 九月27，2018312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F50%39%28%16%5%-6%-18%-29%-40%成长性14.513.512.511.510.59.58.57.56.56.00%5.63%5.25%4.88%4.50%4.13%3.75%3.38%3.00%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率0.6900.6400.5900.5400.4900.4400.3900.3400.290Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F按数字利润损失（百万港元）6月17日6月18日19-19年6月6月20日6月21日净收入总额56,62960,68975,30474,81278,364毛利18,21620,56330,24128,08528,647营业性EBITDA11,13212,69118,66317,33317,680折旧及摊销00000营业息税前利润11,13212,69118,66317,33317,680财政收入/（支出）(446)(704)(117)(107)(97)来自Assoc的税前收入/（亏损）。3,9253,0834,3383,0533,226营业外收入/（费用）(745)2,917(1,253)(1,290)(1,329)税前利润（EI前）13,86717,98721,63218,98919,479特殊物品税前收益13,86717,98721,63218,98919,479税收(4,756)(6,272)(8,217)(7,572)(7,371)特殊收入-税后税后利润9,11111,71513,41611,41812,108少数权益(2,403)(2,455)(2,809)(2,670)(2,140)首选＆特别分部00000外汇收益/（亏损）-税后其他调整-税后净利6,7089,26010,6078,7489,968经常性净利润7,1337,97810,2118,3529,572全面摊薄经常性净利润7,1337,97810,2118,3529,572现金周转（百万港元）6月17日6月18日19-19年6月6月20日6月21日息税折旧摊销前利润11,13212,69118,66317,33317,680来自Invt的现金流量。 ＆Assoc。营运资金变动(3,007)27,952(14,329)4,1122,088直线调整拨备总额（增加）/减少其他非现金（收入）/费用其他经营现金流量30720,2511,3871,4271,404净利息（已付）/已收(4,351)(704)(4,021)(4,017)(4,017)已付税款(5,276)(4,391)(5,752)(5,300)(5,160)运营现金流量(1,195)55,799(4,051)13,55411,995资本支出(16,158)(16,158)(16,158)(16,158)(16,15