公司注意物业发展及投资│香港│2018年2月27日香港加（没变化）共识评分*：买入14卖出4卖出0新世界发展强劲的中国销售助推本说明中的主要更改尽管由于新会计准则导致的确认延迟，FY18F每股收益下降了3％，尽管1H收益超出预期。FY19F每股盈利增长2％。 20财年每股收益下降4％。强大的结果新世界发展的1HFY18核心盈利同比增长15％至42亿港币，超出我们的预期17％，主要是由于中国房地产销售认可度强于预期。管理层建议2018年首1个月每股派息0.14港元，按年上升8％。更快的房地产销售+中国可观的利润率18财年上半年，中国合同销售额为86.4亿人民币，占其2018财年160亿人民币销售目标的54％。 1H的认可销售额同比增长16％，为86亿港币。鉴于总建筑面积完工率将同比增长89％，我们预计2H物业销售将进一步增长。营业利润率从2017财年第一季度的36％增长了10％至18财年第一季度的46％，这主要是由于新中国团队的项目组合和节省成本的活动所致。管理层预计FY18F的利润率将超过40％。会计变更对香港的销售确认产生了一次性延误 二零一八财政年度上半年的香港合约销售额为51亿港元，占二零一八财年的51％ 价钱关 相对于恒指（RHS）13.10 105.012.10 98.811.10 92.510.10 86.31502月17日5月17日8月17日12月17日资料来源：彭博社价钱性能1M 3M1200万绝对（％）-7.9 4.8 16.2相对的(%)-2.2-0.5-14.5重大的股东持有周大福企业百分比有限44.0分析师销售目标为100亿港币。公认的销售额下降了77％，原因是1H缺少项目完成。柏傲山的销售额将在2H内确认，我们估计约为30亿港元。根据新会计准则HKFRS 15，确认在Pavilia湾的90亿港元销售将推迟至FY19F。新规则要求在项目交付时确认销售，这将在完成后的六个月左右。200亿港元资本在中国购买土地新世界发展正在关注中国一线城市的土地储备，特别是在大湾区。管理层更喜欢混合用途项目，因为NWD在建造和经营租赁物业方面具有竞争优势。管理层计划在未来几年在中国土地储备上花费200亿港币。管理层补充说，这将是机会，并将净负债比率维持在40％以下（12月17日：32％）。维多利亚码头将于2019财年全面运营维多利亚码头区商业综合体将于2019财年全面开放。自2017年第4季度以来，K11工作室办公室（已租用70％）已交付给租户。瑰丽酒店及服务式公寓将于4QCY18开业。管理层表示，该购物中心的预租工作进展顺利。我们预计总租金收入将为20财年的每笔供款约20亿港元，使新世界发展的租金收入提高了80％。物业销售+ Victoria Dockside支持19-20财年的收益更新完工时间表后，我们调整18-20财年每股收益。我们预计中国房地产销售将成为18财年的主要盈利驱动力，而香港房地产销售将在19财年回升。此外，维多利亚码头区的全面开放将大大提高新世界发展在19-20财年的租金收入，这可以支持更高的股息支付。我们维持目标价13.5港元的目标价，较其资产净值折让40％。维护添加。主要风险：美国加息速度快于预期，香港/中国经济放缓。财务摘要6月16日6月17日6月18日19-19年6月6月20日净收入总额（百万港元）59,57056,62956,36270,94565,575营业EBITDA（港币百万元）11,12311,13212,76114,66113,588净利润（百万港元）8,3596,7088,3239,7049,909核心每股收益（港币）1.060.750.810.950.97每股核心盈利增长37.2%(29.3%)8.2%17.4%2.2%FD核心P / E（x）11.3015.9914.7112.5312.26每股股息（港元）0.440.460.470.490.51股息收益率3.70%3.87%3.96%4.12%4.29%EV / EBITDA（x）12.6213.7113.7811.5511.80P / FCFE（x）不适用7.81不适用不适用19.65净负债39.7%36.2%33.2%31.7%29.1%P / BV（x）0.620.630.430.440.44鱼子5.39%3.90%3.48%3.48%3.57%核心每股收益估算的变化百分比(3.31%)2.27%(4.27%)CIMB /共识EPS（x）1.111.131.06资料来源：公司数据，CGS-CIMB预测第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA T郑(852) 2539 1324ËCFA T兆丰龙(852) 2539 1327ËHK $ 11.88 HK $ 13.50 HK $ 13.5013.6%0.2%0017.HK17港币153.3亿港元1199.98亿美元2,601万美元人民币2.033亿港元9,815m56.1%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：现有股份o / s：自由流通量：*资料来源：彭博社■新世界发展的1HFY18核心盈利按年增长15％至42亿港元，较我们原先的预测高出17％，主要是由于中国房地产销售强于预期。■但是，由于新的会计准则，Pavilia Bay销售的确认将延迟至FY19F，从而导致FY18F EPS降低了3％。■1HFY18中国房地产销售同比增长16％，并可能在2H加速增长。新世界发展计划在中国土地银行业务上投入200亿港元，但净负债比率保持在40％以下。■Victoria Dockside将于2019财年全面投入运营。我们预计租金收入的增加将支持20财年及以后的更高股息派发。■维持增持评级，目标价13.5港元不变，较资产净值折让40％。体积 物业发展及投资│香港新世界发展│2018年2月27日2图3：对等比较消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY截至2018年2月27日的股价数据; * HKL数据以美元表示图1：收益修订1H171H18同比％1H18Fvar％租金收入1,184.41,426.920.51,274.312.0物业销售13,019.69,893.6-24.011,769.2-15.9签约（NWS）4,704.36,531.838.85,174.726.2提供服务（新创建）3,798.35,947.756.63,988.249.1基础设施运营（NWS）1,256.31,352.67.71,256.37.7百货商店运营1,720.41,772.83.01,772.00.0酒店和餐厅运营754.7755.30.1729.83.5其他201.4337.367.5191.376.3周转26,639.427,935.44.926,156.06.8租金收入738.8785.96.4912.7-13.9物业销售4,185.84,601.49.93,673.425.3服务391.5397.71.6391.51.6基础设施运营623.7702.512.6623.712.6百货商店运营135.6116.4-14.2139.7-16.7酒店和餐厅运营-14.8-6.4-56.8-10.8-40.7其他91.2-120.4-232.057.9-307.9细分结果6,151.86,477.15.35,788.011.9其他（收费）/收入637.91,144.779.40.0不适用未分配的公司费用-541.6-635.917.4-604.35.2营业利润6,248.16,985.911.85,183.734.8净融资成本-239.5-329.437.5-234.140.7组合式Asso / JCE1,471.31,903.229.41,987.0-4.2除税前溢利7,479.98,559.714.46,936.623.4合并税-2,079.8-3,102.849.2-1,997.955.3除税后溢利5,400.15,456.91.14,938.710.5少数群体利益-1,110.8-1,091.1-1.8-1,093.0-0.2永动的-129.3-269.5108.4-266.61.1其他841.3102.3-87.80.0不适用核心利润5,001.34,198.6-16.03,579.117.3一次性-1,333.90.0不适用0.0不适用核心利润（不包括出售收益）3,667.44,198.614.53,579.117.3消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY图2：收益修订2018F2019F2020F百万港元旧新％chg旧新％chg旧新％chg收入65,05956,362-13%58,93570,94520%76,97965,575-15%营业利润13,20412,761-3%11,68014,66126%16,05213,588-15%核心净利润8,1987,927-3%9,1019,3082%9,9389,513-4%报告净利润8,5948,323-3%9,4979,7042%10,3339,909-4%核心每股收益0.840.81-3%0.930.952%1.010.97-4%报告的每股收益0.880.85-3%0.970.992%1.051.01-4%消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY股价TP Mkt上限NAV / sh。达到资产净值的上升市盈率（x）P / BV（x） 产量(%)净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2016 2017F 2018F 2019F 2016 2017F 2018F 2016 2017F 2018F 2016 2017F 2018FCK资产1113 HK67.9585.0加32,103122.0442513.911.89.98.71.00.90.82.32.63.132-6HLD12香港51.1067.0加26,12596.0473114.412.111.210.30.80.80.83.03.23.4131410嘉里683港币35.5041.0加6,56974.0521514.09.38.88.00.60.60.63.13.84.2302518新世界17香港11.8813.5加15,33022.5471412.416.815.112.90.60.60.43.73.94.0383432新地16香港129.80180.0加48,046257.0493915.614.512.010.20.80.80.73.03.23.7987信诺83香港14.1818.2加11,68425.0432817.116.59.418.30.70.70.63.63.74.0-20-18-15码头控股4香港29.5032.0加11,45453.044818.313.112.411.60.30.70.67.31.51.77-19-21会德丰20港元57.7069.0保持15,053115.050209.910.29.29.00.50.60.52.32.12.215106HLP101香港18.9616.0降低10,89632.041-1613.415.418.419.70.70.60.64.04.04.02510HKL *HKL SP6.989.1加16,42314.0503019.516.115.315.50.50.50.52.72.93.0665希慎14香港44.5548.0保持5,95380.044822.219.618.818.20.70.70.73.03.03.2544太古Ppt1972香港26.6031.0加19,88344.0401720.019.618.818.50.70.70.72.72.82.9151612码头REIC1997香港53.2048.0保持20,63968.022-1018.217.817.217.50.80.80.8不适用3.53.61521