新世界发展（0017.HK）机场项目增加长期经常性收入

公司注意物业发展及投资│香港│2018年5月7日香港加（没变化）共识评分*：买13卖4卖0新世界发展机场项目增加了长期经常性收入本说明中的主要更改没有变化 价钱关 相对于恒指（RHS）13.10 120.012.10 112.511.10 105.010.10 97.51505月17日至8月17日至11月17日至2月18日囊括SKYCITY项目5月2日，新世界发展宣布已获得SKYCITY的开发和经营权，SKYCITY是香港国际机场的综合用途商业综合体，总建筑面积为380万平方英尺，其中零售面积为210万平方英尺，每个建筑面积为57万平方英尺。用于娱乐设施和办公室。新世界发展将负责该项目的设计，建设和运营，该项目将于2023年至2027年分阶段完成，总开发成本约为200亿港币。43年经营权作为回报，NWD将获得2023年至2066年的经营权，并获得租金收入产生的现金流。但是，在整个租赁期间，它需要向机场管理局支付20-30％的租金收入。同时，新世界发展有权将其出租给第三方。我们认为，随着港珠澳大桥和三跑道系统的建成，该项目将受益于强大的客流。我们预测，从长期来看，该项目将进一步提高新世界发展的经常性收入。资产净值中性，每年潜在租金收入为20亿港元此次收购在短期内不会有重大收益和资产净值影响。待全部完成后，我们估计每年将增加约20亿港元。公司的经常性收入 这类似于维多利亚码头区的规模。对资产负债率的影响不会资料来源：彭博社价钱性能1M 3M1200万绝对（％）2 -9.6 17.4相对（％）0.6 -1.4-3.8重大的股东周大福持股百分比企业有限公司44.0分析师我们预测建筑资本开支每年为20亿至30亿港元，因此意义重大。 （约占其股东权益的1％）。专注于中国的土地收购鉴于新世界发展的香港土地储备在接下来的3-4年内仍然足够，并且由于其他本地开发商热衷于补充土地储备，公共土地市场的竞争可能会保持高度竞争，因此我们预计新世界发展将专注于中国的土地收购，特别是在未来几个月内，将在大湾区的城市。它计划在中国土地储备上花费200亿港币。 2018年1月，新世界发展签署一项协议，参与在文锦渡道口进行的改建项目，占地面积为84万平方米。征询公众意见后加快耕地转换我们预计在就增加土地供应进行公众咨询后，农田转换将在2018年末加速。农田被列为短期内增加供应的主要选择之一。新世界发展目前有150万平方英尺的耕地，涉及4-5个转换项目。据当地媒体报道，地政总署计划雇用80名新员工，并成立一个工作队，以加快大型项目的土地交换和修改过程。维护添加我们维持公司的目标价13.5港元不变，较资产净值折让40％。主要的推动因素包括1）香港更多的农田转换，2）在中国的资产处置以及3）股票回购。主要风险是香港/中国的经济放缓和紧缩政策。财务摘要6月16日6月17日6月18日19-19年6月6月20日净收入总额（百万港元）59,57056,62956,36270,94565,575营业EBITDA（港币百万元）11,12311,13212,76114,66113,588净利润（百万港元）8,3596,7088,3239,7049,909核心每股收益（港币）1.060.750.810.950.97每股核心盈利增长37.2%(29.3%)8.2%17.4%2.2%FD核心P / E（x）10.6415.0513.8411.7911.53每股股息（港元）0.440.460.470.490.51股息收益率3.94%4.11%4.20%4.38%4.56%EV / EBITDA（x）12.0413.1113.2411.0811.30P / FCFE（x）不适用7.35不适用不适用18.49净负债39.7%36.2%33.2%31.7%29.1%P / BV（x）0.580.590.410.410.41鱼子5.39%3.90%3.48%3.48%3.57%CIMB /共识EPS（x）1.101.101.04资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA T郑(852) 2539 1324ËCFA T兆丰龙(852) 2539 1327ËHK $ 11.18 HK $ 13.50 HK $ 13.5020.8%-3.2%0017.HK17 143.86亿港元112,928百万港元1,848万美元1.448亿港元9,815m56.1%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：现有股份o / s：自由流通量：*资料来源：彭博社■ 新世界发展赢得了香港国际机场的SKYCITY项目的开发和运营权。估计总成本约为200亿港元。■ 该项目将受益于大湾区的进一步发展。例如，港珠澳大桥将于2H18投入运营。■ 它将在未来30-40年内增强NWD的经常性收入。■ 该项目的财务压力不会很高，因为资本支出将分散在2019-2027年期间。■ 此后，我们认为新世界发展将专注于中国的土地储备和香港的耕地转换。目前，转换过程中有150万平方英尺（4-5个项目）。■ 维持「增持」评级及目标价13.50港元，较资产净值折让40％。体积 物业发展及投资│香港新世界发展│2018年5月7日2图1：SKYCITY项目的位置（站点A2和A3）消息来源：CGS-CIMB研究，明报图2：Key deta一世l SKYCITY项目类型GFA（k平方英尺）备注餐饮零售2,100分阶段完成娱乐空间570分阶段完成办公室570其他设施530例如停车场总3,770运营期2023-2066NWD可以重新出租给第三方收入分成20-30%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图3：收入预测总建筑面积（平方呎）3,770,000效率60%LFA（平方呎）2,262,000平均租金（港币/平方呎）*89租金收入总额（百万港元）*2,164净租金收入（百万港元）*1,298总发展成本（百万港元）23,600成本毛收益9.2%成本净收益（利润分享后）5.5%净现值（百万港元）75* 2028年数据来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展及投资│香港新世界发展│2018年5月7日3图4：香港房地产股估值摘要共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上行空间 市盈率（x）市盈率（x） 产量(%)净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK66.1090.0加31,537128.0483612.211.19.28.30.80.80.72.62.93.56-2-5HLD12香港49.1567.0加25,20696.0493610.110.09.59.10.70.70.73.53.63.7181813嘉里683港币38.0545.0加6,99675.049186.18.98.27.90.60.60.53.93.94.3231611新世界17香港11.1813.5加14,51522.5502116.014.312.211.90.60.40.44.14.24.3343230新地16香港123.00180.0加45,764257.0524613.811.49.78.90.70.70.73.33.94.3875信诺83香港13.0018.2加11,08728.0544015.79.017.414.40.60.60.64.14.44.5-18-15-15码头控股4香港25.0526.0降低9,89352.05244.810.810.510.30.50.50.56.32.82.9-61412会德丰20港元56.4572.0加14,828120.053289.79.48.57.80.50.50.42.52.62.8151619HLP101香港18.1616.0降低10,44032.043-1214.817.718.918.00.60.60.64.14.24.251016HKL *HKL SP7.309.5加17,24613.546302.32.11.91.70.50.50.52.73.03.1789希慎14香港43.4048.0保持5,82380.0461118.318.117.316.50.60.60.63.13.33.5443太古Ppt1972香港27.6032.0加20,68145.0391616.619.419.118.20.60.60.62.82.93.2121212码头REIC1997香港58.2049.0保持21,89370.017-1615.618.618.417.90.90.80.83.33.43.4201817冠君产业信托2778港币5.345.8保持3,9778.940921.020.319.318.40.50.50.54.54.64.8232220链接房地产投资信托823港元67.0073.0保持18,46267.00928.626.527.125.61.11.10.93.43.74.0222322米德兰1200港币2.152.8加197不适用不适用328.06.45.34.51.11.00.92.32.32.8-59-71-83开发者512911.110.610.79.80.60.60.63.83.53.810119房东和房地产投资信托33716.717.517.416.60.70.70.73.43.63.7131414简单平均431813.713.813.813.00.70.60.63.63.63.8111211资料来源：联昌国际，彭博社，公司报告截至2018年5月4日的股价数据; * HKL数据以美元表示 物业发展及投资│香港新世界发展│2018年5月7日412月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%15.514.513.512.511.510.59.58.57.56.53.00%0.300Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F3.60%0.3504.20%0.4004.80%0.4505.40%0.500成长性6.00%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率0.550按数字利润损失（百万港元）6月16日6月17日6月18日19-19年6月6月20日净收入总额59,57056,62956,36270,94565,575毛利18,52218,53721,24924,41422,626营业性EBITDA11,12311,13212,76114,66113,588折旧及摊销00000营业息税前利润11,12311,13212,76114,66113,588财政收入/（支出）(537)(446)(468)(382)(269)来自Assoc的税前收入/（亏损）。2,6613,9253,9744,0335,986营业外收入/（费用）5,153(745)(1,209)(1,245)(1,282)税前利润（EI前）18,40013,86715,05817,06818,023特殊物品税前收益18,40013,86715,05817,06818,023税收(6,424)(4,756)(4,293)(5,048)(4,662)特殊收入-税后税后利润11,9769,11110,76512,02013,361少数权益