新世界发展中期报告 2023/2024

THEARTISANALMOVEMENTThe Artisanal Movement 是我們的文化願景，透過推崇手藝、傳統和想像力，承載著人文的細膩、情感與溫度。 隨著我們的業務與社會一同發展，如今，我們為這文化願景帶來一個嶄新的目標 — 為社會上不同的持份者創造共享價值，與社會同創共贏。 我們相信以商業和創新的力量，可回饋社會，並透過聚焦於三大核心 — 文化與創意，可持續發展和社會創新，讓業務成功與社會進步緊扣一起。BECAUSE TOGETHERWE CREATE,WE ARE ARTISANS,WE ARE CSV. 目錄The Artisanal Movement是我們的文化願景，透過推崇手藝、傳統和想像力，承載著人文的細膩、情感與溫度。 隨著我們的業務與社會一同發展，如今，我們為這文化願景帶來一個嶄新的目標 — 為社會上不同的持份者創造共享價值，與社會同創共贏。 我們相信以商業和創新的力量，可回饋社會，並透過聚焦於三大核心 — 文化與創意，可持續發展和社會創新，讓業務成功與社會進步緊扣一起。 Because together we create, we are artisans, we are CSV.2財務摘要4主席報告書5行政總裁報告書18簡明綜合收益表19簡明綜合全面收益表20簡明綜合財務狀況表22簡明綜合權益變動表24簡明綜合現金流量表25簡明賬目附註53流動資金及資本來源55其他資料64公司資料 新世界發展有限公司2財務摘要（未經審核）截至12月31日止六個月2023年2022年百萬港元百萬港元（經重列）來自持續經營業務收入17,065.522,785.9分部業績(1)4,756.33,916.0核心溢利(2)4,866.34,328.9每股中期股息（港元）0.200.46（未經審核）於2023年12月31日於2023年6月30日百萬港元百萬港元（經重列）總資產470,168.6609,014.0現金及銀行存款（包括有限制銀行存款）38,983.554,517.9可動用的銀行貸款12,996.039,446.7綜合債務淨額(3)118,918.1130,755.9淨負債比率(%)(4)49.9%47.7%業績重點：• 本集團來自持續經營業務的核心盈利為4,866百萬港元，按年上升12%• 來自持續經營業務，股東應佔溢利為502百萬港元，不包括出售新創建集團有限公司相關的一次性非現金費用• 本集團來自持續經營業務的收入為17,066百萬港元，按年下跌25%，主要由於香港及中國內地的物業發展入賬減少；然而，毛利上升2%至7,257百萬港元，主要受惠於K11項目中較高毛利的物業投資• 本集團香港物業發展收入為1,246百萬港元• 本集團中國內地物業發展收入為5,495百萬港元• 香港投資物業收入為1,745百萬港元及分部業績為1,299百萬港元，分別按年上升17%及19%，主要受惠於尖沙咀的K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館之營運效率及出租率提升• 中國內地物業投資收入達到929百萬港元，分部業績為454百萬港元，分別按年增長4%及3%，投資物業組合內主要項目表現穩健，整體出租率高• 本集團嚴格控制成本，持續經營業務的資本支出和行政及其他營運費用分別按年減少約21%及16%• 2024財政年度中期股息：每股0.2港元• 可動用資金合共約520億港元，包括現金及銀行結餘約390億港元及可動用的銀行貸款約130億港元 2023/2024中期報告3財務摘要備註：(1) 分部業績包括應佔合營企業及聯營公司業績，並不包括投資物業公平值變動(2) 來自持續經營業務的溢利與核心溢利的調節如下:（未經審核）截至12月31日止六個月20232022百萬港元百萬港元來自持續經營業務的溢利 1,543.1 1,331.5 投資物業公平值變動及轉撥收益 (892.1)78.2稅項2,349.02,533.8財務收入 (656.1) (682.5)財務費用2,522.42,149.6出售成本的重新計量– (1,081.7)核心溢利 4,866.3 4,328.9 (3) 銀行貸款、其他貸款、固定利率債券及其他借貸之總額減現金及銀行存款(4) 綜合債務淨額除以總權益 主席報告書新世界發展有限公司4各位股東2023年，在全球經濟錯綜複雜，國際形勢變幻莫測的背景下，中國經濟克服多重超預期的衝擊，展現出極強韌性和巨大潛力，以磅礴之力引領世界。新世界堅定看好國家未來之發展，50年來始終如一，秉持著家國情懷、緊跟國家大政方針，以創新思維及持續發展建設美好社會，成為踐行國家戰略之中堅力量。老子《道德經》曰：「天地之所以能長且久者，以其不自生，故能長生。」新世界恪守長期主義，立足時代、面向未來，藉以使命擔當和卓越創新穿越週期。新世界堅守「高品質發展之道」，呼應國家「高品質發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務」國策，與國家同頻共振，與城市共進共榮，紮根中國大地，擘畫城市標杆，成就了一個個時代座標。香港作為連接內地市場的關鍵樞紐，不斷加速融入國家發展大局，北部都會區開發提速。新世界持續鞏固本集團發展優勢，助力香港打造新核心商業區，為香港長遠經濟發展注入新動力。同時，新世界亦積極回應國家號召，全力投身粵港澳大灣區的發展建設。我們在廣州、深圳、上海、杭州、瀋陽等多個核心城市，不遺餘力地打造高品質項目，為中國經濟高品質發展添磚加瓦，為美好生活增添光彩。我們的城市更新業務亦進入收成階段，藉此賦能產業煥新提質，創造高品質生活，為城市的高品質發展開闢新空間，為社會的可持續發展創造共享價值。我們相信商業與創新的力量，持續看好香港及內地消費市場，以商業服務社會、以文化賦能城市。隨著本集團更多的商業項目在香港及內地開花結果，我們將持續推動集團的長期成長，為股東和社會創造更大的價值。時代奔湧向前，新世界一直在路上。主席鄭家純博士中國香港，2024年2月29日 行政總裁報告書2023/2024中期報告5業績回顧香港物業發展2023年，香港住宅市場於高息環境下持續疲弱，加上環球經濟市場仍然面對不少挑戰，使本港樓價及成交量進一步下跌。根據土地註冊處公開數據，2023年7月至2023年12月，香港一手住宅樓宇買賣合約數量按年跌20%，合約價值按年減少9%。於回顧期內，本集團於香港的物業發展收入為1,246百萬港元及分部業績為817百萬港元。物業銷售貢獻主要來自住宅項目傲瀧及名鑄。於回顧期內，本集團於香港的應佔物業合同銷售為約143百萬港元，主要來自住宅項目天瀧，以及出售南商金融創新中心的單位。於2023年12月31日，本集團香港未入賬之應佔物業合約銷售收入當中，2,632百萬港元合同銷售將於2024財政年度下半年入賬，7,900百萬港元合同銷售將於2025財政年度入賬。預計2024財政年度下半年入賬的主要項目包括傲瀧及柏蔚山，預計2025財政年度入賬的主要項目包括柏傲莊III期、傲瀧及天瀧。香港物業投資及其他在香港旅遊業邁向復蘇及經營環境有所改善下，香港政府亦積極推出各種推廣活動，帶動遊客消費。本集團的零售物業組合表現穩健，商場人流和租務活動均有所增加。於回顧期內，本集團香港物業投資收入為1,745百萬港元及分部業績為1,299百萬港元，分部業績增長主要受惠於K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館之營運效率提升及獨有的「文化商圈」商業模式，整體銷售表現及人流錄得增長。於回顧期內，K11 MUSEA的銷售額按年增長41%，主要受惠於奢侈品消費、美容護理及文娛活動帶動，總客流量超過1,500萬人次，按年增長39%。備受「Z世代」歡迎的K11 Art Mall銷售額按年上升29%，整體出租率近100%，人流亦錄得強勁增長，更於12月創下開幕以來的新高。本集團一直積極完善租戶組合，並憑藉獨特的營銷策略及舉行各種文化藝術活動，吸引本地顧客和遊客消費。儘管本港寫字樓租務市場於通關後有改善跡象，但仍然充滿挑戰。於回顧期內，本集團旗下寫字樓的租賃查詢和租務活動率維持在滿意水平，積極吸納新客戶亦獲大部份現有租戶繼續承租。於回顧期內，投資物業的公平值虧損365百萬港元，其中就若干投資物業作出撇減總額為1,801百萬港元。另外，轉撥至投資物業所得公平值收益為1,257百萬港元。 新世界發展有限公司6行政總裁報告書香港土地儲備回顧期內，香港政府推進一系列土地房屋政策，其中包括增加土地供應及推動《北部都會區發展策略》。長遠而言，「北部都會區」將成為香港未來發展的新引擎，新發展區會是主要土地供應來源之一。本集團將繼續加快農地轉換以釋放價值，並於補充土地儲備時善加利用政府的政策及措施，以應付香港的房屋需求。於2023年12月31日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約800萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中物業發展應佔總樓面面積約323.4萬平方呎。與此同時，本集團於新界持有合共約1,634.2萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積，其中約90%位於「北部都會區」範圍。土地儲備區域分佈物業發展應佔總樓面面積投資物業及其他應佔總樓面面積總計應佔總樓面面積於2023年12月31日（千平方呎）（千平方呎）（千平方呎） 香港島817.3—817.3九龍1,513.0998.22,511.2新界904.13,767.44,671.5 總計3,234.44,765.68,000.0 農地儲備區域分佈土地總面積應佔土地總面積於2023年12月31日（千平方呎）（千平方呎） 元朗區12,283.411,284.6北區2,476.02,177.7沙田區及大埔區1,910.81,856.7西貢區1,195.01,023.3 總計17,865.216,342.3 2023/2024中期報告7行政總裁報告書中國內地物業發展2023年7月以來，中央及各級政府先後出台了包括發行萬億特別國債、放鬆限購、支持包括城中村改造在內的「三大工程」等政策，穩預期、提信心、促進房地產市場平穩健康發展的態勢凸顯；住建、金融部門堅持「穩中求進、以進促穩、先立後破」的工作主基調，相繼推出房地產融資協調機制、貸款利率下調、因城施策、一城一策、精准施策等措施，滿足剛性和改善性住房需求。具體來看，核心城市政策持續優化，房地產市場逐步築底企穩。2024年1月，廣州出台放鬆限購政策，再次成為一線城市當中首個放開中心城區限購的城市，有望帶動大灣區、一線城市、區域核心城市放鬆限購，具備極強的風向標效應。本集團重倉廣州，主打改善型產品，深耕聚焦大灣區、長三角核心城市，持續受益。於回顧期內，本集團中國內地物業發展收入為5,495百萬港元及分部業績為3,136百萬港元。貢獻主要來自廣州嶺南新世界、瀋陽新世界花園、廣州逸彩庭園等住宅項目。憑藉本集團前瞻佈局粵港澳大灣區和長三角地區的核心城市，加上高質量的項目定位和良好的品牌口碑，在充滿挑戰的市場環境下，本集團銷售表現理想，多個項目持續熱銷，其中廣州耀勝新世界廣場｜耀勝尊府住宅項目，推出至今累計銷售已超過人民幣40億元，目前作為長隆萬博第一個住宅、商業、寫字樓齊頭並進、全業態封頂的項目，預計2025年內業主入住即可享受綜合體全方位的生活品質；而瀋陽悅景·新世界2023年屢創熱銷佳績，2023年7至9月多次加推清棟，蟬聯瀋陽商品住宅銷售金額月度冠軍，2023年以超人民幣14億銷售業績，穩居瀋陽商品住宅銷售金額第一位，締造了超6000組客戶到訪熱潮。於回顧期內，本集團中國內地整體物業合同銷售額為人民幣75.5億元，完成2024財年人民幣150億元銷售目標的50%，合同銷售面積約18.3萬平方米，整體合同銷售的平均價格超過每平方米人民幣41,000元。合同銷售金額的地區分佈，以大灣區為首的南部地區及長三角地區為首的東部地區貢獻最大，超過82%。貢獻主要來自廣州耀勝新世界廣場｜耀勝尊府、上海天滙璽、瀋陽悅景·新世界等。 新世界發展有限公司8行政總裁報告書合同銷售地區分佈於2023年12月31日面積金額地區