行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 新房成交面积小幅下滑，地方鼓励加快开发流程 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比下降12%，2021年累计成交面积同比上升6%。北京和上海环比分别上升27%和4%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升19%、11%及下降4%。芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约150%、78%、64%和54%。 截至11月27日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期11.2个月，平均环比上升2%。上海和温州去化周期分别由上周的3.6个月和10.5个月变动至4.2个月和11.6个月，分别环比上周上升19%和10%。 本周，15个主要城市二手房交易建面环比上升8%。成都和金华环比分别上升177%和下降66%。2021年累计成交面积同比下降6%。深圳、南宁和东莞2021年分别累计同比下降57%、38%和30%。 本周观点： 本周，重点城市新房成交面积与上周相比略有下滑，分城市能级来看，一二线城市整体新房成交小幅上行，三线城市成交面积下滑幅度则相对较大。重点城市二手房成交面积继续小幅提升，周内环比上升7.5%，增幅较上周有所收窄。 库存方面，受前期拿地、商品房入市进度和近期销售情况等因素的影响，深圳、南京等带动重点城市可售面积环比小幅提升，上海、宁波等带动平均去化周期环比有所上升。 投资建议: 地方政策进一步支持房企资金面，中央及地方加强规范二手房市场秩序。周内，部分地方继续出台支持房企资金面的相关政策：1）加快开发流程及现金回流速度：山西试行拿地即开工改革从而避免房企资源积压过度现象、推动房企资金回笼速度，成都提出将提高房地产审批效率、鼓励项目加快上市销售等。2）协调金融机构提供信贷支持：成都提出将协调金融机构加大对房企的支持力度。尽管部分地区预售资金的监管仍然较为严格，但随着上述政策的逐步落地，资金回流的加速有望使部分房企的资金面压力得到一定缓解。板块表现方面，部分信用良好、经营稳健型房企仍受市场青睐：周内金地集团获沪股通增持约181万股，持股量已达1.2亿股，占公司A股总股本的2.65%，部分投资人对行业仍然保有一定信心；正荣地产等房企持续的债券回购行为也对其资产价格的表现提供了一定支撑。另外，中央及地方继续出台规范市场秩序及推动保障民生建设的相关政策，例如国务院要求各地运用多种方式发展机构养老、深圳要求二手房源信息真实完整、西宁严禁炒作“学区房”等，进一步推动房地产市场的健康有序发展。整体来看，房地产行业政策导向仍以稳为主，短期内良好的财务纪律和资金实力仍为房企的突出竞争力。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。 28-Nov-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 11 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，易居企业控股、佳兆业集团、上实城开本周涨幅居前。海昌海洋公园、建发国际集团、远洋集团年初至今涨幅居前。 图 3：易居企业控股、中国恒大、祥生控股集团本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%25%30%E-HouseEverGrandeShinsunAoyuanKaisaFantasiaSunacR&FHaichangShimaoZhenRoYuzhouVanke-HTurnover(Weekly)图 1：易居企业控股、佳兆业集团、上实城开本周涨幅居前 图 2：海昌海洋公园、建发国际集团、远洋集团年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 -5%0%5%10%15%20%25%HaichangR&FZhongliangModern LandJingruiGD-HKGBA HLDGSCOLIOCT(Asia)C&D INTLZhenRoCC LandHopsenYueXiuREDCOGreenland HKLVGEMCNTDSIUDKaisaE-HousePrice Change(Weekly)-100%0%100%200%300%400%500%600%GloriousJingruiSeazenTop SpringZhenRoShui OnYueXiuVanke PPT OVSCC LandGreenTownHopsenCR LandYinchengCOLICarnivalKerry PPTSino-OceanC&D INTLHaichangPrice Change(YTD) nMtOtNqQvNpQwOmOoQoMmQ7NdN7NnPoOtRqRlOoPnMiNnPuN7NpOtRuOtQsQNZrMyR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 11 1.2物业管理行业表现 本周，浦江中国、领悦服务集团、正荣服务本周涨幅居前。和泓服务、中海物业、第一服务控股年初至今涨幅居前。 图 6：保利物业、领悦服务集团、碧桂园服务本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%1%2%3%4%5%6%Poly PPT DevLing Yue SerCG SerFirst SerKaisa ProsperEVERG SerA-LivingFin Street PPTShimao SerSunac SerAoyuan HealthySCE CMZhenro SerGreentown SerCIFI ES SerTurnover(Weekly)图 4：浦江中国、领悦服务集团、正荣服务本周涨幅居前 图 5：和泓服务、中海物业、第一服务控股年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 -4%-2%0%2%4%6%8%10%12%Times NeighborYe Xing GroupHevol SerSCE CMKangqiao SerSino-Ocean SerEVERG SerAoyuan HealthyRsun SerXingye WulianXinyuan PMLandsea LifeZhenro SerLing Yue SerRiverine ChinaPrice Change(Weekly)-20%0%20%40%60%80%100%120%Xinyuan PMRsun SerCG SerSCE CMRiverine ChinaLing Yue SerRonshine SerKangqiao SerCliffordmlChina Res MIXCZhenro SerBinjiang SerFirst SerChina Ovs PPTHevol SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 11 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/11/27 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 11 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约11.2个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/11/27；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，北京、金华本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/11/27 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 11 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/21 图 8：一线城市二手房价格指数略有下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/21 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/21 图 10：三线城市二手房价格指数略有下降 图 11：四线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/21 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/21 05010015020025001002003004005002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001502002500501001502002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025001002003004005002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020002004006008002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100012002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 11 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：山西试行拿地及开工改革；深圳等地进一步规范二手房市场秩序 日期 地区/部门 简述 2021-11-22 发改委、住建部 北京发布关于报送2022年房地产投资计划的通知中提出：2022年房地产投资计划安排重点是城市副中心、平原新城、新首钢地区，以及“三城一区”、大兴国际机场临空经济区等重点区域。 2021-11-22 山西 试行拿地即开工改革。目前工程建设项目审批事项压减42.1%，申请材料压减55.9%，全流程审批时间由240个工作日压减至80个工作日左右，住宅建设周期压缩至25个月。 2021-11-22 深圳 发布二手房交易平台新规。要求房源信息发布时务必载明、公示有效房源信息编码，并包括房源编号、项目名称、建筑面积、行政区域、本小区政府参考单价、本套房源参考总价、委托房地产经纪机构等必要信息。 2021-11-23 上海 上海市政府新闻办举行市政府新闻发布会，会上指出，于“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上。 2021-11-23 成都 住房和城乡建设局发布通知，1）提高房地产审批效率；2）鼓励项目加快上市销售；3）提高预售资金监管使用效率；4）协调金融机构加大支持力度。 2021-11-24 北京 首批商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目获批。该项目是顺义区首批利用闲置商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目，建成后，预计将提供宿舍874间，能较大程度解决周边职工的居住问题，缓解区域职住平衡压力。 2021-11-24 西宁 发布《关于严禁炒作“学区房”有关问题的通知》，要求不得以学区房名义挂牌二手房，新购住房2年后方可转让，且2021年11月30日前经纪门店及相关网站媒体涉及“学区房”概念的房源全部清除、下架。 2021-11-24 中共中央、国务院 发布关于加强新时代老龄工作的意见，要求各地要通过直接