申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 多座城市三批次土地出让成交冷淡 土地及商品房市场调控宽松需求强化 ——房地产行业研究周报 投资摘要：  每周一谈：多座城市三批次土地出让成交冷淡 土地及商品房市场调控宽松需求强化  事件：11月多座城市完成三批次土地供应，全年土地出让完毕，无论从单个城市或全国层面的土地市场来看，土地市场均出现了进一步下行。这一背景下部分城市土地市场出让规则出现宽松，让利房企，意欲提振土地市场热度。从历史来看，土地市场的表现往往滞后商品房销售市场9个月左右，我们认为土地市场的政策宽松可一定程度提升房企参拍意愿，却无法修复房企的参拍能力，远期的利润宽松难以解决当下的资金紧张。这一背景下，部分城市的商品房调控政策有进一步宽松空间，“因城施策”的灵活性将在未来不同城市的调控中逐步体现。  11月全国土地市场成交总价环比有所回升，流拍率从高位回落，但溢价率进一步下探，土地市场仍然较弱势。当月多个城市完成三批次集中土地入市，土地市场热度较二批次有明显降温。  从三批次集中供地已成交的土地整体来看，三批次供地除溢价率进一步走低外，大中型上市房企在三批次供地中出手次数明显下降。一批次集中供地中上市房企取地金额占比达93%，二批次下降至56%，三批次已成交土地金额中该数字已下降至12%。品牌房企取地退潮的背面是城投公司的逐步登台。以近期完成三批次供地的城市为例，无锡成交土地20宗中，政府平台取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。  品牌房企在土地市场“躺平”，博弈压力下地方政府放松土拍政策，让利房企。保证金比例下调、起拍价下调、放松资质要求等规则下，房企利润空间及资金利用效率提升。  土地市场的弱势必将对地方政府财政带来压力，从而带来政策调控宽松的动力，土拍政策松绑之外，商品房市场监管放松更能改善房企生存环境，预计“因城施策”的商品房市场政策宽松已在路上。 数据追踪（11月22-28日）：  新房市场： 30城成交面积单周同比及累计同比分别为-18 PCT、+14 PCT，一线城市-22 PCT，+27 PCT，二线城市-12 PCT，+23 PCT，三线城市-24 PCT，-7 PCT。  二手房市场：14城二手房成交面积单周同比-35 PCT，累计同比-5 PCT。  土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-19 PCT，成交建筑面积累计同比-19 PCT，成交金额累计同比-9 PCT，土地成交溢价率为1%。  城市行情：本周一二线城市周度成交数据表现波动幅度较大，其中北京（+36 PCT）、南京（+63 PCT）、成都（+27 PCT）,广州（-26 PCT）、深圳（-19 PCT）。 投资策略：资金面政策利好已逐步兑现落地，建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。 风险提示：销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。 评级 增持 2021年11月28日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 8.62 市场平均市盈率 14.89 3 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《物业服务及管理行业周报：融创中国将配售现有股份及现有融创服务股份》2021-11-14 2、《房地产行业研究周报：部分城市销售下跌收窄 居住属性引导市场分化》2021-11-08 3、《房地产行业研究周报：物业服务及管理行业周报万科拟分拆万物云到港交所上市》2021-11-08 -40%-20%0%20%40%60%80%100%2018/11/272019/2/252019/5/262019/8/242019/11/222020/2/202020/5/202020/8/182020/11/162021/2/142021/5/152021/8/132021/11/11房地产沪深300 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 14 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈： 多座城市三批次土地出让成交冷淡 土地及商品房市场调控宽松需求强化 .......................................................... 3 1.1 四座集中供地城市完成土地供应 土地市场较二批次进一步下行 .................................................................................. 3 1.2 土地市场表现冷淡 部分城市土拍规则放松 .................................................................................................................. 4 1.3 土地市场复苏仍需时间 地方政府对新房市场调控宽松意愿在聚集 ............................................................................... 5 1.4 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................ 8 4. 数据追踪 ................................................................................................................................................................................ 9 4.1 新房成交数据 ............................................................................................................................................................... 9 4.2 二手房成交数据 ......................................................................................................................................................... 10 4.3 土地成交数据 ............................................................................................................................................................. 10 4.4 1-10月房地产销售、投资及开发资金数据 .................................................................................................................. 11 4.5 部分重点城市周度销售数据 ......................................................................................................................................... 11 5. 风险提示 .............................................................................................................................................................................. 12 图表目录 图1： 重点城市土地成交总价及同比 .......................................................................................................................................... 3 图2： 重点城市土地流拍情况及溢价率 ...................................................................................................................................... 3 图3： 三批次土地成交金额及溢价率（已成交部分）................................................................................................................. 4 图4： 上市及非上市企业三批次土地成交占比（已成交部分） .................................................................................................. 4 图5： 土地成交款及住宅销售额12月移动平均同比 .................................................................................................................. 5 图6： 申万一级行业涨跌幅（%） ............................................................................................................................................... 6 图7： 本周涨跌幅前十位（%） ................................................................................................