莫尼塔地产行业研究小组 罗雨 施琪博士 2013年1月 商品房市场景气维持高位，供应上升带动土地成交跳涨 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● 地产行业高频数据图册 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 2 12月主要城市房地产市场综述：一线和三四线成交好于二线 40 75 110 145 180 01-08 08-08 03-09 10-09 05-10 12-10 07-11 02-12 09-12 北京 上海 广州 深圳 一线城市商品房库存指数（2012.1.1=100） 本期房地产市场热图：深圳房企提前进入补库存周期？一线城市库存去化时间加速下降 5 10 15 20 25 02-10 06-10 10-10 02-11 06-11 10-11 02-12 06-12 10-12 北京 上海 广州 深圳 一线城市商品房库存去化时间，单位：月 一线城市库存水平今年以来保持稳定，但自四季度以来，深圳商品房库存水平异于其他城市出现显著上升。由于深圳的库存去化时间同期仍然下降，可以认为其库存的上升更多的是由开发商主动增加库存而非滞销造成的。 由于历史上深圳楼市波动领先其他城市，年末深圳房企进入主动补库存阶段或意味着其他一线城市房地产商也将逐渐进入主动补库存阶段。 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 全国58个城市商品房市场12月点评和1月预测 12月全月日均交易量初值环比11月终值下跌了-0.5%，基本符合预期。楼市景气度维持高位和年末成交集中签约入网是楼市交易量维持高位的主要原因。上月只有二线城市出现了交易量环比下滑，我们认为这和哈尔滨商品房交易量回到正常水平有一定关系。12月份全国15个城市的商品房库存环比上月上涨了1.9%，其中一线城市库存环比上涨3.7%；去化时间整体略有下降，其中一线城市去化时间从12.2月下降至10.4月。 由于调研反应门店到访量和看房量依然维持高位，我们认为1月消费者的购房意愿仍然维持高位。但由于开发商开始出现惜售心态，且1月份传统上受到春节效应的影响，推盘量往往会有所下降，所以主要城市的成交量将受到供给的限制很难进一步上升。考虑到去年限售的高价房一二月将集中入市，我们认为1月成交数据将基本与12月持平，但真实成交或环比下滑。 3 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 12月主要城市土地市场综述：成交活跃来自供给端推动 4 历史上40个主要城市土地成交和土地供应之间有比较明显的领先滞后关系。 2012年下半年以来土地供应和土地成交出现了明显的跳涨，但同期土地成交溢价率的提升却相对有限。虽然政府对于土地交易出现过高价格的一些调控能够部分地解释这一现象，但鉴于实际成交和溢价率变动水平之差，我们认为这更多地说明了土地市场的活跃主要来自于供给端的推动。 本期土地市场热图：土地供应上升带动成交跳涨 40大中城市成交土地溢价率（%） 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 01-08 08-08 03-09 10-09 05-10 12-10 07-11 02-12 09-12 土地成交 土地供应 (领先1个月) 万平方米 40大中城市成交土地和供应土地规划建筑面积：住宅用地 0 20 40 60 80 100 120 140 01-08 07-08 01-09 07-09 01-10 07-10 01-11 07-11 01-12 07-12 总用地 住宅用地 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 5 1月莫尼塔地产调研情况解读 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 一二线城市商品房成交量续涨的动能或有所减弱 • 房地产开发商和中介商销量预期指数仍然在正值区间，说明调研对象仍然认为后期一二线城市商品房交易量仍将环比上涨。 • 但指数的下行指向后期成交量续涨的动能或有所减弱。 6 -100% -50% 0% 50% 100% 05/09 07/09 09/09 11/09 01/10 03/10 05/10 07/10 09/10 11/10 01/11 03/11 05/11 07/11 09/11 11/11 01/12 03/12 05/12 07/12 09/12 11/12 01/13 房地产开发商和中介商销量预期扩散指数 房地产开发商和中介商销量预期扩散指数月环差和25个一二线城市日均新房交易量月环比 -150% -120% -90% -60% -30% 0% 30% 60% 90% 120% 150% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 10/01 10/05 10/09 11/01 11/05 11/09 12/01 12/05 12/09 13/01 一二线城市交易量月环比 房地产调研综合预期指数月环差（右轴） 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 房价上涨的压力进一步增加 • 开发商和中介商对于房价上涨的预期进一步增加。 • 开发商推盘意愿和实际成交量出现背离，一方面显示了开发商的惜售情绪有所上升，另一方面说明当前一二线城市确实存在一部分恐慌性的购房需求。 • 上次开发商推盘意愿和实际成交量发生背离时，房价出现了迅速且明显的上涨。 7 -120% -90% -60% -30% 0% 30% 60% 90% -0.4% -0.2% 0.0% 0.2% 0.4% 0.6% 0.8% 1.0% 1.2% 1.4% 09/05 10/02 10/11 11/08 12/05 一二线城市房价月环比 开发商调研房价预期指数（右轴） -120% -90% -60% -30% 0% 30% 60% 90% -0.4% -0.2% 0.0% 0.2% 0.4% 0.6% 0.8% 1.0% 1.2% 1.4% 09/05 10/02 10/11 11/08 12/05 一二线城市房价月环比 中介调研房价预期指数（右轴） 莫尼塔开发商和中介商调研房价预期指数和一线城市房价月环比指数 -60% -10% 40% 90% 140% 5 8 11 14 17 20 23 02/10 05/10 08/10 11/10 02/11 05/11 08/11 11/11 02/12 05/12 08/12 11/12 一二线城市商品房成交量 开发商推盘意愿指数 莫尼塔开发商推盘意愿指数和一二线城市商品房成交量 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 开发商开工水平或进一步回暖 • 新开工调研预期指向后期新开工水平或进一步复苏。 • 开发商对于后期开发环境的稳定仍然存在疑问，这制约了新开工水平复苏的力度和速度。 8 -100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 09/09 11/09 01/10 03/10 05/10 07/10 09/10 11/10 01/11 03/11 05/11 07/11 09/11 11/11 01/12 03/12 05/12 07/12 09/12 11/12 01/13 03/13 新开工同比增速 新开工预期指数（右轴，领先2个月） 开发商新开工调研和实际新开工同比增速比较 0% 20% 40% 60% 80% 09/09 10/01 10/05 10/09 11/01 11/05 11/09 12/01 12/05 12/09 13/01 莫尼塔房地产开发商调研： 不确定是否会增加新开工的开发商占比 开发商新开工意愿调研 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 12月商品房交易和库存高频数据回顾 9 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 主要城市商品房交易量仍在上升，但速度趋缓 • 高频交易量显示主要城市商品房签约数仍然处于11年4季度以来的上升趋势中。但近两个月这种趋势有一定程度的放缓。 • 以签约量来看，一线城市商品房市场景气程度已完全恢复至10年3季度的水平；二线城市也逐渐接近10年水平。 10 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 01-09 05-09 09-09 01-10 05-10 09-10 01-11 05-11 09-11 01-12 05-12 09-12 数据来源：CEIC，WIND，莫尼塔公司 单位：百万平方米 全国58个城市商品房日交易量七日平均 分线城市商品房日交易量七日平均 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 01-09 05-09 09-09 01-10 05-10 09-10 01-11 05-11 09-11 01-12 05-12 09-12 一线城市 二线城市 三线城市 数据来源：CEIC，WIND，莫尼塔公司 单位：百万平方米 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 主要城市月度商品房交易量环比零增长，绝对值接近10年同期 • 同比数据由于统计口径的扩宽和新城市加入统计，并不具有可比性。 • 今年12月交易量的月环比涨幅明显弱于往年（-0.5% vs. 14.8%），但这可能是由于11月份的高基数效应所导致的。 11 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 01-10 04-10 07-10 10-10 01-11 04-11 07-11 10-11 01-12 04-12 07-12 10-12 月均交易量（右轴） 月均交易量同比 单位：百万平方米 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 01-09 05-09 09-09 01-10 05-10 09-10 01-11 05-11 09-11 01-12 05-12 09-12 月均交易量（右轴） 月均交易量环比 单位：百万平方米 全国58个城市月交易量及同比变化 全国58个城市月交易量及环比变化 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 近月商品房库存上升小幅加速 • 今年以来主要城市库存上升的速度明显减慢。 • 和一线城市及其他城市的趋势不同，去年二线城市整体商品房库存几乎没有上涨。 • 三四线城市库存水平虽然一直增加，但没有显示特别的压力。 • 四季度以来，一线城市库存重回上升趋势，这主要是由于深圳商品房库存水平回升所导致。 12 全国22个城市商品房库存指数（2012.1.1=100） 分线城市商品房库存指数（2012.1.1=100） 60 70 80 90 100 110 120 08-09 12-09 04-10 08-10 12-10 04-11 08-11 12-11 04-12 08-12 12-12 数据来源：CEIC，WIND，莫尼塔公司 40 60 80 100 120 140 01-08 06-08 11-08 04-09 09-09 02-10 07-10 12-10 05-11 10-11 03-12 08-12 一线城市 二线城市 三线城市 数据来源：CEIC，WIND，莫尼塔公司 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 二三线城市商品房库存去化时间停止上升 • 一线城市库存去化时间加速下降，截至12月末，库存去化时间已降至11年初的水平。 • 二线城市和其他城市12月