电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究： 2020 中国物业企业综合实力 TOP100 研究报告202008202021 中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超 40%，百亿营收阵容扩充至 4 家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队 唐 卓tz_2580（微信号）tangzhuo@ehconsulting.com.cn李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn王 都Dwong5011（微信号）wangdu@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_ (微信号)fanchuxue@ehconsulting.com.cn所属行业 物业发布时间 2021 年 9 月 3 日弘阳服务（01971.HK）外拓增速显著,增值服务加速领跑核心观点：2021 年 8 月 19 日，弘阳服务发布中期业绩报告。2021 年上半年，弘阳服务经营业绩延续增长势头，营业收入为 5.29亿元，较 2020 年同期增长 63.7%；毛利润为 1.53 亿元，同比增长 80.0%，毛利率提升至 26.3%；净利润为 0.64 亿元，净利率提升至 12.1%。截至 2021 年 6 月 30 日，弘阳服务在管面积提升至 3435.8万平方米，主要得益于弘阳服务积极竞标以及开展收并购。经营指标方面，在外拓方面，弘阳服务一方面依靠自身品牌效应开拓市场，2021 年上半年新增 28 个竞标项目，面积新增 433 万平方米，同比增长 485%；另一方面，弘阳服务通过收并购加速增长，于上半年相继完成武汉汇得行精英物业、高力服务及江苏高力美家的收购。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言截至 2021 年 6 月 30 日，弘阳服务在管面积提升至 3435.8 万平方米，主要得益于弘阳服务积极竞标以及开展收并购。经营指标方面，2021 年上半年，弘阳服务营业收入和净利润分别为 5.29 亿元和 0.64 亿元，毛利率和净利率分别提升至 28.9%和 12.1%。未来，依托多元业态的布局，以及独具特色的增值服务生态圈，弘阳服务有望持续实现高速高质发展。一、多业态齐发力，外拓面积占比首超关联方弘阳服务秉持“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的布局战略，已从南京扩展至国内 42 座城市，其中，位于长三角地区的在管面积占总面积的 81.8%，覆盖范围进一步扩大。截至 2021 年 6 月末，弘阳服务在管面积为 3435.8 万平方米，较 2020 年同期增长 83.5%；合约面积为 4962.0 万平方米，同比增长 60.0%米。1575.42700.91871.93435.82758.53990.03100.04960.0201920202020H12021H10100020003000400050006000在管面积（万平方米）合约面积（万平方米）图：2019-2021H1 弘阳服务面积情况数据来源：企业业绩报告从项目来源看，弘阳服务坚持内生式增长和外延式发展双管齐下。2021 年上半年，弘阳服务新获关联方输送的近 170 万方在管面积，保障了其短期内的成长性。在外拓方面，弘阳服务一方面依靠自身品牌效应开拓市场，2021 年上半年新增 28 个竞标项目，面积新增 433 万平方米，同比增长 485%；另一方面，弘阳服务通过收并购加速增长，于上半年相继完成武汉汇得行精英物业、高力服务及江苏高力美家的收购。截至 2021 年 6 月末，来自于第三方开发商的在管面积占比为 52.2%，较去年同期提升 23.3个百分点，占比首次超过关联方。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品377.3%54.5%71.1%47.8%22.7%45.5%28.9%52.2%201920202020H12021H10.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%关联方第三方图：2019-2021H1 弘阳服务面积来源情况数据来源：企业业绩报告业态布局看，除住宅业态外，弘阳服务还服务于办公大楼、商场、学校、公共建设及其他业态。2021 年上半年，弘阳服务签约华中科技大学同济医学院附属协和医院，新拓医疗服务领域；收购高力物业，填补汽车博览城领域的空白，在管业态进一步丰富。然而，目前弘阳服务非住宅业态整体面积较小，且增速不及住宅业态面积增速；尤其被视作企业发展双轮驱动力之一的商业业态，面积占比较去年同期有较大幅度减少，可能对企业的战略发展产生不利影响。二、增值服务增长领跑行业，盈利难题仍未化解2021 年上半年，弘阳服务经营业绩延续增长势头，营业收入为 5.29 亿元，较 2020 年同期增长 63.7%；毛利润为 1.53 亿元，同比增长 80.0%，毛利率提升至 26.3%；净利润为 0.64 亿元，净利率提升至 12.1%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品45.037.683.235.290.570.730.370.64201920202020H12021H1024681011.3%9.5%7.2%12.1%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%营业收入（亿元）净利润（亿元）净利率（%）图：2019-2021H1 弘阳服务营收及盈利情况数据来源：企业业绩报告从收入构成看，弘阳服务的收入主要来自于物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中，物业管理服务为主要收入来源，依托于快速增长的在管面积，该板块收入同比增长55.2%至 3.50 亿元，占总收入 66.3%；非业主增值服务收入的增加主要来自于协助母公司销售停车位业务，收入增长 22.9%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品566.3%16.0%物业管理服务非业主增值服务公用区增值服务美居服务房产中介服务资产管理服务社区便民服务图：2021H1 弘阳服务收入构成数据来源：企业业绩报告报告期内，弘阳服务积极发掘社区内可用资源，提升社区资源空间利用率，围绕客户全生命周期，匹配客户需要的产品和服务，布局弘阳美居中心、房地产代理服务、资产运营等多板块业务，致力于打造独具特色的社区增值服务生态圈。2021 年上半年，弘阳服务社区增值服务收入为 0.94 亿元，以 230%的收入增长领跑行业。表：2021H1 弘阳服务社区增值服务内容服务类型业务进展2021H1收入公共区增值服务与分众传媒、新潮传媒达成战略合作，在全国项目进一步深化空间广告运营业务，同时与三大运营商进行区域化战略合作，全面推进5G业务3041万元（↑382%）房产中介服务外拓联营业务逐步推进，已在南京、苏南、合肥区域成立合作联营门店；充分利用管家与业主粘度，项目团队和租售团队有效协同，提升了交易成交率并提升客户满意度250万元（↑15%）资产管理服务致力于提升弘扬品牌价值的同时，为更多业主提供资产增值服务。通过与内、外部地产公司的合作，为开发商提供尾盘闲置资产的委托代理业务；对项目车位进行科学管控，培养业主停车习惯，充分利用项目全员营销4520万元（↑170%）社区商业服务围绕业主生活需求开展社区零售、家政保洁、个人洗护、家电维修，打造“拼嗨嗨”电商平台；合作平台多元化电商产品植入，丰富产品库，建立客户忠诚度；推广渠道拓展，包括建立抖音、腾讯视频门户，同时开启视频带货1187万元（↑538%）美居服务围绕美居装修业务节点，搭建系统化管理平台；围绕业主不动产生命周期挖掘装修翻新业务；美居品牌化运营，开启美居自营模式；将美居业务前置售楼处，通过VR及实景效果展示服务一手客户源385万元（↑181%）数据来源：企业业绩发布会 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6从盈利能力看，2021 年上半年，弘阳服务各业务线毛利率均略有提升，综合毛利率较去年同期略增 2.6%；净利率相应提升至 12.1%。但放到行业内比较，弘阳服务员工成本一直处于偏高水平，加之业务规模扩张导致更多员工及分包成本，弘阳服务的利率水平始终低于行业均值21.8%21.0%17.8%17.1%16.8%16.3%15.2%12.1%12.0%9.2%7.5%雅生活金科服务建业新生活远洋服务越秀服务佳兆业美好平均弘阳服务时代邻里中海物业银城生活服务0%200%400%600%800%1000%1200%图：2021H1 部分上市企业净利率数据来源：企业业绩报告注：仅对标已发布 2021H1 业绩报告的企业三、政企再达合作，加速渗透城市服务赛道近年来，“大物业”概念盛行，城市服务作为极具发展潜力的新兴赛道，获得了众多物业企业的关注。弘阳服务也积极参与到基层社会治理，布局城市服务。2021 年 4 月，弘阳服务与南京市栖霞西岗街道签订战略合作协议，将于辖区内进行社区综合服务、市政管理服务和专项设施服务等方面的合作，包括市政保洁、街道协管服务、产城运营服务、老旧小区出新等内容，覆盖 28.13 平方公里，7 个社区、2 个行政村。此次政企合作，是弘阳服务继 2020 年泰山街道项目后的又一大里程碑，标志着弘阳服务创新街镇治理模式在泰山街道取得良好示范效应，得到成功的复制与推广，且有望继续在其他城市复制推广。未来，弘阳服务表示将紧抓行业发展契机，进一步增强创新力，借助专业化、品质化、精细化的服务，加速渗透城市服务赛道，打造企业发展的有力驱动点。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品7结语2021 年上半年，弘阳服务在规模和业绩方面均取得了较好的成绩：在管面积高速增长，第三方外拓卓有成效，业态进一步扩充；各条业务线发展良好，产品组合得到极大丰富和优化；城市服务获得新进展，有望再次打造标杆项目。但高增长的背后，弘阳服务低盈利的难题仍然存在。如何实现增长与盈利能力提升的双向促进，需要企业进行更多的思考。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品8【免责声明】本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出