请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 证券研究报告—海外公司深度报告 港股 [Table_StockInfo] 旭辉永升服务(01995) 买入 合理估值： 15.7-20.5 元 昨收盘： 14.2 元 （维持评级） 港股II 2021年09月28日 [Table_BaseInfo] 一年该股与恒生指数走势比较 股票数据 总股本/流通(百万股) 1670/1670 总市值/流通(百万元) 19687/19687 恒生指数 24192 12个月最高/最低(港元) 24.5/12.3 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 海外公司深度报告 外拓扩张强者，增值服务明星 若无特殊说明，本文涉及金额均以人民币计价——  旭辉永升服务：冉冉升起的物业明星 公司规模快速增长，行业排名不断上升，2021年6月末在管面积达1.3亿㎡，同比增速连续5年超50%。三大主营业务为物业管理服务、业主增值服务及非业主增值服务，收入占比呈“六、二、二”格局。  基础服务：类似收租的稳定基石 基础物管服务2021年上半年收入占比56%，毛利率23.5%保持平稳。收入依赖于面积规模，截止2021年6月末签约总面积2.2亿㎡，业绩增长确定性强。第三方来源在管面积占比为82%，外拓能力远超同行。  增值服务：优势明显的未来之星 2015-2020年公司业主增值服务收入的年复合增速高达101%，且收入占比、单位面积平均收费、毛利率水平都在业内处于第一梯队。同时旭辉集团销售表现良好，保障了非业主增值收入中短期内的增长态势。  直面质疑：第三方面积、增值服务收入增长的持续性 市场对公司第三方外拓的持续性有所顾虑，但物管行业集中度提升的空间巨大，其次公司外拓以市场招投标而非收并购为主，持续性佳。市场担忧公司增值服务业务增长的持续性，但公司实行稳健扎实的BU化战略而非野蛮生长，其次当前渗透率和用户粘性仍较低，未来可期。  估值与投资建议 公司第三方外拓能力出众，增值服务优势突出，业绩增长确定性强。综合绝对与相对估值结果，我们认为公司合理股价区间为15.7-20.5港元，较当前股价有11%至45%的空间，预计公司2021、2022年归母净利分别为6.2亿元、8.8亿元，对应每股收益分别为0.37元、0.53元，对应最新股价的PE分别为31.6、22.3X，维持“买入”评级。  风险提示 地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；增值服务拓展不及预期。 盈利预测和财务指标 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 3,120 4,762 7,027 10,014 (+/-%) 66.1% 52.7% 47.6% 42.5% 核心归母净利润(百万元) 390 622 883 1,215 (+/-%) 74.4% 59.4% 41.9% 37.6% 摊薄每股收益(元) 0.23 0.37 0.53 0.73 EBIT Margin 20.7% 17.8% 17.4% 17.0% 净资产收益率(ROE) 19.3% 20.0% 24.3% 27.8% 市盈率(PE) 50.4 31.6 22.3 16.2 EV/EBITDA 29.9 24.0 18.7 15.2 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 注：摊薄每股收益按最新总股本计算 0.00.51.01.52.0O/20D/20F/21A/21J/21A/21恒生指数旭辉永升服务 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 投资摘要 估值与投资建议 公司第三方外拓能力出众，增值服务优势突出，业绩增长确定性强。综合绝对与相对估值结果，我们认为公司合理股价区间为15.7-20.5港元，较当前股价有11%至45%的空间，预计公司2021、2022年归母净利分别为6.2亿元、8.8亿元，对应每股收益分别为0.37元、0.53元，对应最新股价的PE分别为31.6、22.3X，维持“买入”评级。 核心假设与逻辑 行业方面，我们认为未来十年新房开发规模仍将维持在13亿平方米以上，持续为物管行业输送高质量新盘；物管行业的高续约率将维持，物管公司维持现有在管面积无需面临激烈的竞争，同时科技投入、管理提升、增值服务深化等，可以一定程度上对冲人力成本上升的影响。 公司方面，我们认为公司依靠而不依赖旭辉集团，第三方外拓能力出众，未来在管面积规模将继续保持高质量增长。业主增值服务优势突出，非业主增值服务增势不减，优质业务BU化后专业能力不断提升，整体业绩增长确定性强。 与市场的差异之处 第一，市场对公司第三方外拓的持续性有所顾虑。但我们认为，首先物管行业集中度提升的空间巨大，其次公司外拓策略并非依赖竞争激烈的收并购，而以市场招投标的方式为主。我们认为公司丰富的外拓经验和品牌的认可度将持续保障未来外拓面积，无须过分担忧公司未来第三方在管面积扩张的可持续性。 第二，市场担忧公司增值服务收入增长的持续性。但我们认为，公司增值业务并非野蛮生长而是战略先行，BU化的专业能力培养模式使得业绩增长稳健扎实可持续。其次，当前业主增值服务渗透率和用户粘性仍处于较低水平，还在快速成长收获的阶段，未来大有可为。 股价变化的催化因素 第一，公司未来业绩的持续兑现； 第二，正式更名后，旭辉品牌知名度更利好公司开展业务； 第三，行业相关规范政策仍待细则落地，政策层面仍有看点。 核心假设或逻辑的主要风险 1、地产开发超预期下行； 2、公司在管面积增长不及预期； 3、毛利率下行超预期； 4、增值服务拓展不及预期。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 内容目录 旭辉永升服务：冉冉升起的物业明星 ............................................................................... 7 发展轨迹：在管面积快速增长，行业排名迅速提升 ................................................... 7 股权结构及管理层：团队稳定，战略一致 .................................................................. 8 主营业务：三类业务收入均快速增长，占比呈“六、二、二”格局 ............................ 9 服务产品化：夯实品牌，实现溢价 .............................................................................. 9 信息化与物业科技建设：提升管理效率，助力智慧城市发展 ................................. 10 行业分析：基础物管空间广阔，增值服务星辰大海 ...................................................... 11 基础物管服务：空间在增长，收入可持续，提价有可为 ......................................... 11 业主增值服务：天然贴近业主，理论空间广阔 ......................................................... 14 基础服务：类似收租的稳定基石 ..................................................................................... 14 作为公司业务基石，收入稳增长，利润有保障 ......................................................... 14 面积来源：四轮驱动扩规模，依靠而不依赖旭辉集团 ............................................. 18 布局选择：聚焦东部地区，业态多元发展 ................................................................ 22 直面质疑：第三方在管面积扩张的持续性 ................................................................ 25 增值服务：优势明显的未来之星 ..................................................................................... 26 业主增值服务：深耕疆域的业绩增长点 .................................................................... 26 非业主增值服务：短期仍可持续的光辉 .................................................................... 28 直面质疑：增值服务收入增长的持续性 .................................................................... 29 财务特点：盈利良好，财务安全 ..................................................................................... 29 盈利能力：增收势头猛，控本能力佳，盈利质量有充分保障 ................................. 29 财务状况：在手现金充裕，分红比例稳定，安全性无忧 ......................................... 31 盈利预测 .......................................................................................................................... 33 假设前提 ........................................................................................................................ 33 未来３年盈利预测 ........................................................................................................ 33 盈利预测的敏感性分析 ....................................................................................