外拓扩规模进一步提升

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 外拓扩规模进一步提升 银城生活上半年收入同比升41%至5.88亿元。毛利率同比下降2.9个百分点。整体净利同比上升47%，归母净利同比上升36%。在管及合约面积同比上升45%及36%。上半年新增在管面积986万平米，其中第三方项目占84.2%，第三方占比进一步提升，比率高于同业水平，反映公司的独立发展能力。管理层维持三年目标：收入及在管规模平均年增长率35%，当中还未包括并购等额外增长动力。维持「买入」评级，新目标价为每股8.0港元。 报告內容 第三方项目占比进一步提升。银城生活上半年收入同比升41%至5.88亿元。毛利率同比下降2.9个百分点。整体净利同比上升47%，归母净利同比上升36%。在管及合约面积同比上升45%及36%，至4900万及5090万平米。上半年新增在管面积986万平米，其中第三方项目占84.2%，第三方占比进一步提升，比率高于同业水平。公司继续积极拓展至南京以外的城市，截至2021年6 月，于南京以外的在管建筑面积同比大幅上升约75.6%至1833万平米，占比提升至37%。 毛利率仍处于波动期。分部业绩来看，一、基础物管服务，同比上升37%，主要在管面积增长所带动。分部毛利率11.3%，同比下降3.4个百分点，主要因为今年政府没有实施减税降费措施，毛利率回归公司正常水平。二、生活社区增值服务，同比上升56%，三个子业务板块收入均取得较佳成果，共用空间增值服务收入同比上升56%、健身服务收入同比上升73%、生活社区便利服务收入同比上升46%。然而生活社区增值服务毛利率同比下降3.5个百分点，其中共用空间增值服务同比下降5.8个百分点，主要因为培育期毛利率较为波动，随着项目的成熟，毛利率会逐步稳定。 维持2023年在管规模冲亿目标。管理层维持三年目标：2023年在管规模达及1亿平米，相对2020年相当于35%的年复合增长率；收入2023年目标达23亿元，年复合增长率亦是35%，收入的增长主要争受规模上升所带动。公司亦积极寻找社区增值服务的拓展，以获额外的增长动力，公司成立了合营企业提供养老服务。商管拓展方面，公司与兄弟公司成立合营公司，进军商业物管领域。 维持买入评级。公司第三方管理规模进一步上升，独立发展能力进一步加强，项目亦成功加价，体现银城在当地市场的品牌优势。整体毛利虽然略有下降，但主要受去年税务减免而形成的一次性影响所至，上半年整体毛利率过往平均相若。虽然未来三年营收指引的复合年增长率只有35%，略低于同业水平，我们相信这是出于管理层的保守预期，当中还未包括并购等额外增长动力，未来增长有机会能超出预期。维持「买入」评级。我们按照最新财务数据调整了2021年/22年的盈利预测-6% / -14%，新目标价为每股8.0港元。 风险提示：并购外拓市场竞争愈趋激烈；盈利能力有待改善 (31/12年结；百万人民币) 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入 695.77 962.02 1,274.39 1,723.97 2,350.64 增长率(%) 48.8% 38.3% 32.5% 35.3% 36.4% 净利润 33.12 67.29 90.47 123.09 168.41 增长率 (%) 21.2% 103.2% 34.5% 36.1% 36.8% 毛利率(%) 16.1% 16.9% 16.4% 16.8% 16.8% 净利润率(%) 4.8% 7.0% 7.1% 7.1% 7.2% 每股收益（人民币） 0.16 0.25 0.34 0.46 0.63 每股账面价值（人民币） 0.46 0.65 0.90 1.25 1.75 市盈率 20.89 13.37 9.87 7.25 5.30 市净率 7.30 5.15 3.73 2.66 1.91 净资产收益率(%) 34.0% 45.5% 43.9% 42.9% 42.0% 股息收益率 (%) 1.3% 2.8% 3.0% 4.1% 5.7% 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2021年8月24日 银城生活服务（1922.HK） xx公司动态xx 证券研究报告 房地产行业 投资评级： xx买入xx 目标价格： 8.00港元 现价 (2021-8-23)： 4.01港元 总市值(百万港元) 1,069 流通市值(百万港元) 341 总股本(百万股) 267 流通股本(百万股) 85 12个月低/高(港元) 3.8/8.75 平均成交(百万港元) 0.6 股东结构 黃清平 38.9% 戴成書 11.7% 朱林楠 7.1% 謝晨光 5.4% 馬保華 5.0% 股价表现 Z Z % 一个月 三个月 十二个月 相对收益 0.6 -6.1 -53.4 绝对收益 -7.4 -17.8 -53.3 数据来源：彭博、港交所、公司 黄焯伟 房地产行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 024680.002.004.006.008.0017/2/213/3/2117/3/2131/3/2114/4/2128/4/2112/5/2126/5/219/6/2123/6/217/7/2121/7/214/8/2118/8/21成交额(百万港元)1922.HK恒指相对走势成交额(百万港元)股价及恒指相对走势 2 公司动态/银城生活服务 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：銀城生活业绩摘要 . (百万元) 2020年 2021年 环比变动 同比变动 上半年 下半年 上半年 收入 416.87 545.15 962.02 587.65 7.8% 41.0% 物業管理服務 336.33 435.58 771.92 461.75 6.0% 37.3% 生活社區增值服務 80.54 109.56 190.10 125.69 14.7% 56.1% 毛利 81.45 80.93 162.39 97.84 20.9% 20.1% 物業管理服務 49.46 32.86 82.33 52.18 58.8% 5.5% 生活社區增值服務 31.99 48.07 80.06 45.54 -5.3% 42.4% 毛利率 (%) 19.5% 14.8% 16.9% 16.6% 1.8百分点 -2.9百分点 物業管理服務 14.7% 7.5% 10.7% 11.3% 3.8百分点 -3.4百分点 生活社區增值服務 39.7% 43.9% 42.1% 36.2% -7.6百分点 -3.5百分点 銷售費用 (2.18) (3.18) (5.36) (2.44) 管理費用 (28.41) (32.19) (60.59) (28.84) 营业利润 50.87 45.57 96.44 66.56 46.1% 30.8% 营业利率 (%) 12.2% 8.4% 10.0% 11.3% 3.0百分点 -0.9百分点 净利润 29.92 40.29 70.22 44.03 其中，归属公司拥有人 29.54 37.75 67.29 40.19 6.5% 36.1% 净利润率 (%) 7.1% 6.9% 7.0% 6.8% -0.1百分点 -0.2百分点 管理规模（百万平米） 总签约面积 37.31 42.77 50.91 19.0% 36.4% 待转化合同管理面积 3.59 3.62 1.91 -47.3% -46.8% 收费面积 33.72 39.14 49.00 25.2% 45.3% 总关联方收费面积 6.16 6.96 7.77 11.6% 26.2% . 资料来源：公司资料、安信国际整理 3 公司动态/银城生活服务 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 附表：财务报表预测 合并损益表 (人民币百万) 2019 2020 2021E 2022E 2023E 收入 695.77 962.02 1,274.39 1,723.97 2,350.64 物业管理服务 553.09 771.92 1,011.71 1,365.81 1,862.28 社区相关服务 142.67 190.10 262.68 358.17 488.36 销售成本 (583.88) (799.63) (1,065.50) (1,433.87) (1,955.08) 毛利 111.88 162.39 208.89 290.11 395.56 管理和营销开支 (59.56) (65.95) (77.74) (105.16) (143.39) 融资收入(成本) (7.59) (6.55) (12.18) (12.18) (12.18) 其他 1.39 8.93 5.95 (3.92) (10.25) 税前利润 46.12 98.82 124.92 168.84 229.74 所得税费用 (12.89) (28.60) (31.23) (42.21) (57.44) 年度利润 33.23 70.22 93.69 126.63 172.31 其中： 非控制权益 0.11 2.93 3.22 3.54 3.90 归属权益利润 33.12 67.29 90.47 123.09 168.41 税息折摊前利润 65.35 117.58 149.93 194.50 256.07 息税前利润 53.71 105.37 137.10 181.02 241.92 每股盈利 (人民币) 0.16 0.25 0.34 0.46 0.63 每股股息 (人民币) 0.04 0.09 0.10 0.14 0.19 资料来源：公司资料、安信国际 主要比率 (人民币百万) 2019 2020 2021E 2022E 2023E 增长（％） 收入 48.8% 38.3% 32.5% 35.3% 36.4% 税息折摊前利润 29.7% 79.9% 27.5% 29.7% 31.7% 息税前利润 34.4% 96.2% 30.1% 32.0% 33.6% 净利润 21.2% 103.2% 34.5% 36.1% 36.8% 利润率（％） 毛利 16.1% 16.9% 16.4% 16.8% 16.8% 税息折摊前利润 9.4% 12.2% 11.8% 11.3% 10.9% 息税前利润 7.7% 11.0% 10.8% 10.5% 10.3% 净利润 4.8% 7.0% 7.1% 7.1% 7.2% 其他比率 （％） 股息分派 26.3% 36.8% 30.0% 30.0% 30.0% 资产收益率 6.1% 8.4% 8.8% 10.0% 11.3% 净资产收益率 34.0% 45.5% 43.9% 42.9% 42.0% 杠杆比率（倍） 5.5 5.4 5.0 4.3 3.7 资料来源：公司资料、安信国际 4 公司动态/银城生活服务 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 客户服务热线 香港：2213 1888 国内：40086 95517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意