规模效率大幅提升，外拓能力持续增强

请务必阅读正文后的重要声明部分 落户 [Table_StockInfo] 2021年08月30日 证券研究报告•2021年中报点评 买入 （首次） 当前价： 4.98港元 正荣服务（6958.HK） 房地产 目标价： 7.20港元 规模效率大幅提升，外拓能力持续增强 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：021-58351679 邮箱：smg@sw sc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 52周区间(港元) 3.65-6.37 3个月平均成交量(百万) 2.69 流通股数(亿) 10.38 市值(亿) 51.67 相关研究 [Table_Report] [Table_Summary]  收入利润大幅增长，未来目标四年四倍。2021H1公司实现营收6.8亿元（+54.2%），其中物业管理服务收入3.3亿元（+44.9%），非业主增值服务收入2.4亿元（+53.6%），社区增值服务收入1.2亿元（+90.7%），上半年公司毛利润2.4亿元（+53.1%），归母净利润1.0亿元（+69.6%），净利率15.0%（+1.3pp）。公司未来四年的营收目标是实现4年4倍增长，年复合增长率超45%。  规模效率双向提升，第三方外拓能力领跑同行。2021H1公司在管面积5620万方（+102%），合约面积9520万方（+122%）。长三角/海峡西岸/中西部/环渤海四大区域收入占比分别为59.5%/20.0%/15.2%/5.3%。目前公司在管项目数量297个，商业项目数量23个，得益于区域聚焦战略，公司管理效率提升显著，人均在管面积达到12011平方米/人（+84.6%）。2021H1公司在管面积第三方占比69.9%，较2017年22.9%上升47.0pp，合约面积第三方占比68.4%，较2017年14.7%上升53.7pp，收入中来自关联方占比19.4%，较2017年下降14.1pp，在地产公司持续给予资源支持的同时，拥有强大的市场化拓展能力。  社区增值业务高速增长，打造“基本盘+增长盘”双轮驱动。2021H1公司物业管理/非业主增值服务/社区增值服务收入占比分别为47.7%/35.4%/16.8%，其中社区增值服务营收达1.15亿元（+90.7%），营收占比处于行业领先。公司将持续打造“基本盘”+“增长盘”双轮驱动，公司在基本盘上将围绕业主生活类、资产类、资源类需求持续挖掘业务潜力，增长盘上与正荣商业联合打造邻舍，如“时光引擎”、“四点半课堂”、“社区超市”、“邻到家上门服务”等多经业务。  多元业态再次突破，正荣商业资源注入。公司在管项目覆盖了住宅、公寓、商业、商写、高校等多元业态，2021H1公司非住业态占比47.3%，较2020年末上升3.3pp。公司于2021年5月收购正荣商业，其在管面积149万方，储备面积67万方，预计正荣商业2021年将贡献收入2.5亿元，利润6000万元，南京正荣中心、泰兴凤凰广场、常州星湖广场等商业项目将在一年内开业。此外，公司持续开展城市服务业务，公司与福州高新区和南京玄武区建立了长期合作关系，将推动城市公共服务、空间管理与公共资源经营项目。  盈利预测与投资建议：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为52%，考虑到公司业绩高速增长，第三方外拓能力持续增强，区域性优势明显，我们给予2021年23倍PE，目标价为7.20港元，首次覆盖给予“买入”评级。  风险提示：物管行业竞争加剧、增值服务业务拓展不及预期等。 指标/年度 2020A 2021E 2022E 2023E 营业总收入(百万元) 1107 1728 2526 3531 增长率 54% 56% 46% 40% 归母净利润(百万元) 172 268 404 597 增长率 63% 56% 51% 48% 每股收益EPS(元) 0.17 0.26 0.39 0.58 P/E 20.04 16.01 10.63 7.19 数据来源：公司公告，西南证券 -43%-30%-17%-5%8%21%20/820/1020/1221/221/421/621/8正荣服务 恒生指数 正荣服务（6958.HK）2021年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 收入利润大幅增长，业绩目标四年四倍增长 ...................................................................................................................................... 1 2 规模效率双向提升，第三方外拓能力领跑同行 .................................................................................................................................. 2 3 社区增值业务高速增长，多元业态再次突破 ...................................................................................................................................... 4 4 盈利预测与估值 ............................................................................................................................................................................................ 5 4.1 盈利预测................................................................................................................................................................................................. 5 4.2 相对估值................................................................................................................................................................................................. 6 5 风险提示 ......................................................................................................................................................................................................... 6 正荣服务（6958.HK）2021年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 图 目 录 图1：2021H1公司实现营收6.84亿元....................................................................................................................................................... 1 图2：2021H1公司实现毛利润2.38亿元 .................................................................................................................................................. 1 图3：2021H1公司实现归母净利润6.84亿元 ......................................................................................................................................... 1 图4：公司盈利能力不断提升 ....................................................................................................................................................................... 1 图5：公司在管建筑面积同比翻倍增长 ..................................................................................................................................................... 2 图6：公司合约建筑面积同比翻倍增长 ..................................................................................................................................................... 2 图7：公司长三角区域收入占比超过50%................................................................................................................................................. 2 图8：公司人均在管面积实现翻倍增长 ..................................................................................................................................................... 2 图9：公司第三方项目收入占比不断提升................................................................................................................................................. 3 图10：公司来自正荣地产集团的收入占比不断降低............................................................................................................................