社区增值加速发展，外拓能力持续提升

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2021年08月20日 证 券研究报告•2021年 中报点评 买入 （ 维持） 当前价： 46.45港元 金科服务（9666.HK） 房 地产 目标价： ——港元 社区增值加速发展，外拓能力持续提升 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：021-58351679 邮箱：smg@sw sc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 52周区间(港元) 41.5-85.0 3个月平均成交量(百万) 1.68 流通股数(亿) 6.53 市值(亿) 303.25 相 关研究 [Table_Report] 1. 金科服务（9666.HK）：科技赋能领跑行业，规模效率同步提升 (2021-03-26) 2. 金科服务（9666.HK）：智慧服务别具特色，西南区域独占鳌头 (2020-12-31) [Table_Summary]  业绩增速亮眼，多业务板块均衡发展。上半年公司收入25.9亿元（+88.8%），归母净利润5.3亿元（+80.3%），业务板块多点开花，来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务的收入分别占总收入约50.6%、21.9%、25.2%及2.3%。盈利能力持续改善，毛利率提升0.9 pp至32.5%。  西南龙头地位稳固，外拓能力获进一步验证。上半年公司在管面积及合约面积分别为1.9亿平（+44.0%）和3.1亿平（+23.2%）。分业态来看，公司在管面积中住宅与非住宅面积分别为1.53亿平和0.34亿平。分地区来看，公司在管面积中西南地区占比为53.0%，公司在西南地区市占率、密度持续保持行业领先。此外，公司依靠良好的服务品质和口碑实现外拓，合约面积中独立第三方占比越58%，报告期内新增合约面积中73%来自独立第三方。  打造全生命周期社区生态，特色旅居服务成亮点。上半年公司社区增值服务收入6.5亿元（+419.0%），营收占比大幅增至25.2%（+16.0pp），其中家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务、旅居综合服务分别实现收入1.3亿元（+110.4%）、2.1亿元（+626.4%）、0.5亿元（+234.4%）、2.7亿元（+1723.0%）。公司致力于围绕“食、住、行、游、购、育”构建全生命周期社区生态圈，尽管受疫情反复的影响，公司特有的旅居综合服务板块依然实现爆发式增长，依靠旅游全链条资源优势，公司打造出了基于社区、面向社会的旅游发展新模式。此外，上半年公司非业主增值服务收入5.7亿元（+94.2%），其中顾问及其他服务收入为1.1亿元，同比呈现大幅增长，主要原因是公司商品房代理销售业务取得突破性发展。  数智科技持续赋能，铸就智慧服务核心竞争力。上半年公司智慧科技服务实现收入5700万元（+115.8%），毛利率49.4%（+0.7pp）。公司致力于推进人力机械化、机械智能化改革，未来公司将进一步提升建筑信息模型装配式智能设计、数字化城市治理等科技能力，打造物联网IoT、空间操作系统、城市时空引擎三大核心竞争力，以争取获得第三方数字化业务。  盈利预测与评级：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为46%，考虑到公司储备面积充足，社区增值服务大幅增长，市场化拓展速度加快，参考可比公司，维持“买入”评级。  风险提示：第三方项目拓展不及预期；增值服务业务拓展不及预期等。 指标/年度 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 3359 5107 7534 10627 增长率 44% 52% 48% 41% 归属母公司净利润（百万元） 618 1005 1507 2153 增长率 69% 63% 50% 43% 每股收益EPS（元） 0.95 1.54 2.31 3.30 净资产收益率ROE 8.56% 12.78% 16.79% 20.12% PE 54.99 25.16 16.77 11.74 PB 4.68 3.19 2.79 2.33 数据来源：Wind，西南证券 -6%13%32%52%71%90%20/1121/121/321/521/7金科服务 恒生指数 金 科服务（9666.HK）2021年 中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 附：财务报表 资产负债表(百万元) 2020A 2021E 2022E 2023E 利润表(百万元) 2020A 2021E 2022E 2023E 流动资产 8,492 9,832 11,907 14,867 营业总收入 3,359 5,107 7,534 10,627 现金 6,840 7,237 8,080 9,468 营业成本 2,362 3,546 5,201 7,301 应收账款 1,057 1,702 2,511 3,542 销售费用 2 3 4 5 存货 16 24 36 50 管理费用 238 347 497 691 其他 579 868 1,281 1,807 财务费用 -24 -21 -23 -25 非流动资产 60 69 77 86 营业利润 751 1,197 1,813 2,607 固定资产 29 33 35 38 利润总额 768 1,238 1,857 2,653 无形资产 15 15 15 15 所得税 134 210 316 451 其他 16 21 27 32 净利润 633 1,027 1,541 2,202 资产总计 8,552 9,900 11,984 14,952 少数股东损益 16 23 34 48 流动负债 1,295 1,975 2,910 4,101 归母净利润 618 1,005 1,507 2,153 短期借款 0 0 0 0 EBITDA 766 1,200 1,816 2,611 应付账款 279 443 650 913 EPS（元） 0.95 1.54 2.31 3.30 其他 1,016 1,532 2,260 3,188 非流动负债 4 4 4 4 主要财务比率 2020A 2021E 2022E 2023E 长期借款 0 0 0 0 成长能力 租赁负债 营业收入 44.39% 51.95% 47.52% 41.06% 其他 4 4 4 4 营业利润 86.87% 59.29% 51.51% 43.79% 负债合计 1,300 1,980 2,915 4,105 归属母公司净利润 68.53% 62.67% 50.00% 42.89% 少数股东权益 38 61 95 143 获利能力 股本 653 653 653 653 毛利率 29.69% 30.56% 30.96% 31.30% 留存收益 6,561 7,207 8,322 10,051 净利率 18.84% 20.12% 20.45% 20.72% 归母股东权益 7,214 7,860 8,975 10,704 ROE 8.56% 12.78% 16.79% 20.12% 负债和股东权益 8,552 9,900 11,984 14,952 ROIC 0.09 0.13 0.17 0.20 偿债能力 现金流量表(百万元) 2020A 2021E 2022E 2023E 资产负债率 15.20% 20.00% 24.32% 27.45% 经营活动现金流 113 747 1,226 1,804 净负债比率 -0.94 -0.91 -0.89 -0.87 净利润 618 1,005 1,507 2,153 流动比率 6.56 4.98 4.09 3.63 折旧摊销 14 3 3 3 速动比率 6.50 4.91 4.03 3.56 少数股东权益 16 23 34 48 营运能力 营运资金变动 -534 -283 -318 -401 总资产周转率 0.39 0.52 0.63 0.71 投资活动现金流 2,231 9 9 8 应收账款周转率 3.18 3.00 3.00 3.00 资本支出 -18 -6 -6 -6 应付账款周转率 8.46 8.00 8.00 8.00 其他投资 2,249 15 15 14 每股指标（元） 筹资活动现金流 4,203 -359 -392 -424 每股收益 0.95 1.54 2.31 3.30 借款增加 -1,830 0 0 0 每股经营现金 0.17 1.14 1.88 2.76 普通股增加 6,138 0 0 0 每股净资产 11.11 12.13 13.89 16.62 已付股利 -3 -359 -392 -424 估值比率 其他 -102 0 0 0 P/E 54.99 25.16 16.77 11.74 现金净增加额 6,507 396 843 1,388 P/B 4.68 3.19 2.79 2.33 数据来源：公司公告，西南证券 金 科服务（9666.HK）2021年 中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 公司评级 买入：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在20%以上 持有：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于10%与20%之间 中性：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于-10%与10%之间 回避：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于-20%与-10%之间 卖出：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在-20%以下 行业评级 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于恒生指数5%以上 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于恒生指数-5%与5%之间 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于恒生指数-5%以下 重要声明 西南证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。 本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供本公司客户中的专业投资者使用，若您并非本公司客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司也不会因接收人收到、阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户。本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。 本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资