公建领域外拓能力彰显，社区增值服务进一步深化

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：48.5港元 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 553.33 流通股本(百万股) 153.33 市价(港元) 48.50 市值(百万港元) 26836.67 流通市值(百万港元) 7436.67 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 5,967 8,038 11,178 15,090 20,234 增长率yoy% 41.08% 34.70% 39.07% 35.00% 34.09% 净利润（百万元） 490.51 673.53 895.54 1204.02 1504.41 增长率yoy% 45.96% 37.31% 32.96% 34.45% 24.95% 每股收益（元） 0.92 1.22 1.62 2.18 2.72 每股现金流量 1.25 0.99 2.48 3.48 4.49 净资产收益率 17.19% 12.00% 13.53% 15.70% 16.67% P/E 43.85 33.14 24.92 18.54 14.83 PEG 0.95 0.89 0.76 0.54 0.59 P/B 4.25 3.62 3.16 2.70 2.28 备注：股价以8月25日收盘价为准 投资要点  8月23日，公司发布2021年上半年全年业绩：公司上半年实现营业收入51.5亿元，同比+43.1%；归属股东净利润4.9亿，同比+22.8%。  收入业绩高增，三大业务齐头并进：上半年公司实现营收51.5亿元，同比+43.1%；实现毛利10.3亿，同比+40.5%，归属股东净利润4.9亿，同比+22.8%。毛利润增速略低于收入增速的原因主要是有两点：1）基础服务毛利率较2020年同期下降0.6pct,主要是社保减免政策的退出及第三方项目占比提升所致；2）非业主增值服务毛利率较2020年同期下降2.2pct,主要受新开展写字楼租赁业务的影响。净利增速相比毛利较低主要受汇兑影响：2020年同期实现汇兑收益5123万元，2021年上半年为亏损345万元。 拆分业务板块看，物业管理服务收入同比增加37.5%至31.4亿，非业主增值服务收入同比增加45.7%至8.07亿，社区增值服务收入同比增加58%至12.03亿，公司三大主营板块均保持了较好的增长态势。  第三方外拓发力，占比持续提升：报告期内，公司新签约第三方项目的单年合同金额达到9.02元，同比大幅增加38%；其中单年合同金额千万级以上的项目有23个，占比为43%；从业态角度看，非住宅业态的占比超过了70%。此外，从整个基础物业管理服务的收入来源占比看，来自第三方的项目收入占比由2020年同期的24.1%提升至2021年上半年的33.3%;从面积看，在管面积和合约面积口径，第三方占比分别由2020年同期的56.8%、55.6%提升至2021年上半年的61.9%、59.0%。  社区增值服务增速迅猛，盈利能力稳定：报告期内，公司增值服务继续发力，上半年实现社区增值服务收入12.03亿，同比+58%。主要因为：1）疫情稳定下各类型增值服务收入的增加；2）公司管理规模扩张带来用户数量的增长；3）四大垂直产业持续孵化，服务力不断提升。得益于高速增长，社区增值服务占收入比重较去年同期提升2.2pct,至23.3%；在收入高增的同时，盈利能力保持稳定，毛利率由去年同期的30.2%提升至30.4%。  投资建议：公司是央企公建龙头，且背靠央企保利集团，住宅物业交付具有确定性。上半年在没有收购的背景下，第三方外拓实现高速增长，社区增值服务也稳步推进，同时人均效能也在持续改善。考虑到2021年受社保减免政策退坡影响，基础物业服务的毛利率或有所下滑，叠加汇兑损失影响，综合净利率或有所下降，我们调整公司2021-2022年EPS分别为1.62、2.18元（原预测值2021-2022年分别为1.77、2.29元），新增2023年EPS预测2.72元，当前股价对应PE分别为24.9X、18.5X、14.8X，维持“买入”评级。  风险提示：疫情对外拓影响超预期；第三方拓展项目毛利率水平不及预期；住宅物业交付进度不及预期。 公建领域外拓能力彰显，社区增值服务进一步深化 保利物业（6049.HK）/物业服务行业 证券研究报告/公司点评 2021年8月26日 [Table_Industry] -50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%保利物业恒生指数 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表：盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表单位:百万人民币利润表单位:百万人民币会计年度20202021E2022E2023E会计年度20202021E2022E2023E现金及现金等价物7,4487,9459,25011,029营业总收入8,03811,17815,09020,234应收款项合计1,4001,8742,5193,373主营业务收入8,03711,17715,08920,234存货5188120162其他营业收入1111其他流动资产05775101营业总支出7,35110,11513,64018,413流动资产合计8,8999,96411,96414,665营业成本6,5388,83011,96616,227固定资产净额121150176200营业开支8131,2851,6752,185权益性投资44485358营业利润6871,0631,4491,822其他长期投资1858701,2001,500净利息支出-114-115-123-130商誉及无形资产177198215230权益性投资损益18202223土地使用权0000其他非经营性损益2951015其他非流动资产18192122非经常项目前利润8481,2031,6041,990非流动资产合计5451,2851,6652,010非经常项目损益875080120资产总计9,44411,24913,62916,675除税前利润9351,2531,6842,110应付账款及票据3975307781,055所得税239326438549短期借贷及长期借贷当期到期部分0000少数股东损益23314257其他流动负债2,7323,4664,3315,518持续经营净利润6738961,2041,505流动负债合计3,1293,9965,1096,573非持续经营净利润0000长期借贷0000净利润6748961,2041,504其他非流动负债6880100120优先股利及其他调整项0000非流动负债合计6880100120归属普通股东净利润6748961,2041,504负债总计3,1974,0765,2096,693EPS（摊薄）1.221.622.182.72归属母公司所有者权益6,1717,0668,2709,775少数股东权益76107150207主要财务比率股东权益总计6,2477,1738,4209,982会计年度20202021E2022E2023E负债及股东权益总计9,44411,24913,62916,675成长能力营业收入增长率34.7%39.1%35.0%34.1%现金流量表单位:百万人民币归属普通股东净利润增长率37.3%33.0%34.4%24.9%会计年度20202021E2022E2023E获利能力经营活动现金流5491,3701,9242,484毛利率18.7%21.0%20.7%19.8%净利润6748961,2041,504净利率8.4%8.0%8.0%7.4%折旧和摊销104404651ROE12.0%13.5%15.7%16.7%营运资本变动-905437861,039ROA7.9%8.7%9.7%9.9%其他非现金调整-138-108-112-111偿债能力投资活动现金流60-780-426-396资产负债率33.9%36.2%38.2%40.1%资本支出-62-90-90-90流动比率2.82.52.32.2长期投资减少-173-689-335-305速动比率2.82.52.32.2少数股东权益增加-13000每股指标（元）其他长期资产的减少/(增加)309-1-1-1每股收益1.221.622.182.72融资活动现金流302-93-193-309每股经营现金流0.992.483.484.49借款增加0000每股净资产11.1512.7714.9517.67股利分配-240-240-358-482估值比率普通股增加20000P/E33.124.918.514.8其他融资活动产生的现金流量净额522147165173P/B3.63.22.72.3 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 分析师承诺： 负责编写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明: 1、本报告所述所有观点仅代表个人对上述港股、美股等海外市场及其证券的个人理解。 2、本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，同时在此承诺，在执业过程中，谨守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则。 3、本人承诺所有报告内容及研究观点均恪守独立、客观原则，并保证报告内容及研究观点所采用数据均来自公 开、权威、合规渠道。 4、本人承诺由本人出具的本报告中的内容或观点，不会直接或间接地收到任何形式的补偿，并且不存在任何形 式的利益关联。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 公司点评 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考