外拓能力增强，布局多元业态

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理 ＃investSuggestion＃ 买入 （ 维持 ） 目标价： 10.00 港元 现价： 6.08 港元 预期升幅： 64.5% ＃marketData＃ 市场数据 日期 2021.03.11 收盘价(港元) 6.08 总股本(亿股) 9.86 总市值(亿港元) 59.95 总资产(亿元) 26.49 净资产(亿元) 17.62 每股净资产(元） 1.79 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 《新增股权收购，协同未来发展》20201214 《股权激励计划发布，促进长远稳健发展》20200929 《收并购超额完成，积极探索多元业务》20200812 《扎根大湾区，多元业务高速发展》20200705 《业务保持高速扩张》20200313 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 宋婧茹 songjingru@xyzq.com.cn SFC：BQI321 SAC：S0190520050002 联系人: 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190119100068 ＃dyStockcode＃ 09928 .HK ＃dyCompany＃ 时代邻里 港股通（深） ＃title＃ 外拓能力增强，布局多元业态 ＃createTime1＃ 2021年03月12日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 1,758 2,831 4,035 5,346 同比增长(%) 62.6 61.0 42.5 32.5 核心净利润(百万元) 233 415 625 824 同比增长(%) 93.7 78.2 50.7 31.8 毛利率(%) 30.2 30.9 31.3 31.2 核心净利润率(%) 13.2 14.6 15.5 15.4 净资产收益率(%) 17.8 22.1 27.6 29.3 每股核心收益(分) 24.7 42.1 63.4 83.6 每股股息(分) 7.1 10.5 15.9 20.9 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃  2020年度业绩超出预期：公司2020年营业收入17.6亿元，同比增长62.6%；毛利5.3亿元，同比增长73.9%；核心净利润2.3亿元，同比增长93.7%。公司综合毛利率为30.2%，较上年提升2.0个百分点；核心净利率为13.2%，较上年提升2.1个百分点；末期每股派息7.1分，派息率为核心净利润的30.1%，公司的年度业绩超出预期。  收入结构优化有望驱动利润率持续改善：公司营收中物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其他专业服务分别占比为57.4%、24.0%、10.6%和8.0%，毛利占比分别为53.6%、23.7%、17.9%和4.8%。其中，高毛利社区增值业务收入同比增长135.2%，收入占比较上年提升3.3个百分点。我们预计随着社区增值服务多元业务的渗透率和复购率的提高，社区增值服务收入占比有望超20%，驱动公司综合毛利率改善。  外拓能力增强，布局多元业态：截至2020年末，公司在管及合约面积分别为6882和8168万平米，分别同比增长79.1%和65.7%。其中，公司新增合约面积来自关连方、收并购和外拓的分别占比11.0%、63.4%和25.6%。公司收购执行力强并通过收购完成多元业态的布局、获得优质标杆项目，对自身外拓能力形成补充。公司已完成合达联行49%股权的交割，提前锁定超2000万方合约面积。我们预计公司将加速整合并购，发力外拓，2021年在管和合约面积分别有望达到1.07和1.28亿平米，分别同比增长55.2%和56.9%。  维持买入评级，目标价10.00港元：我们预计公司2021/2022年的营业收入分别为28.3和40.4亿元，分别同比增长61.0%和42.5%，核心净利润分别为4.2和6.3亿元，分别同比增长78.2%和50.7%。我们认为公司管理层执行力强，多元业务潜力大，业绩有望维持高速增长。维持公司的“买入”评级，基于物管板块整体估值下移，目标价从11.80港元下调15%至10.00港元，对应2021/2022年分别20/13倍PE。 风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外跟踪报告(评级) 报告正文  2020年度业绩超出预期：公司2020年营业收入17.6亿元，同比增长62.6%；毛利5.3亿元，同比增长73.9%；核心净利润2.3亿元，同比增长93.7%。公司综合毛利率为30.2%，较上年提升2.0个百分点；核心净利率为13.2%，较上年提升2.1个百分点；末期每股派息7.1分，派息率为核心净利润的30.1%，公司的年度业绩超出预期。 图1、公司的核心净利润 图2、公司的收入结构 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  收入结构优化有望驱动利润率持续改善：公司营收中物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其他专业服务分别占比为57.4%、24.0%、10.6%和8.0%，毛利占比分别为53.6%、23.7%、17.9%和4.8%。其中，高毛利社区增值业务收入同比增长135.2%，收入占比较上年提升3.3个百分点。我们预计随着社区增值服务多元业务的渗透率和复购率的提高，社区增值服务收入占比有望超20%，驱动公司综合毛利率改善。 图3、各项业务毛利率 图4、公司的毛利占比 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  外拓能力增强，布局多元业态：截至2020年末，公司在管及合约面积分别为6882和8168万平米，分别同比增长79.1%和65.7%。其中，公司新增合约面积来自关连方、收并购和外拓的分别占比11.0%、63.4%和25.6%。公司收购执行力强并通过收购完成多元业态的布局、获得优质标杆项目，对自身外拓能力形成补充。公司已完成合达联行49%股权的交割，提前锁定超2000万方合约面积。我们预计公司将加速整合并购，发力外拓，2021年在管和合约面32149718/47054/20210312 16:37 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外跟踪报告(评级) 积分别有望达到1.07和1.28亿平米，分别同比增长55.2%和56.9%。 图5、在管面积与合约面积 图6、2020A新增合约面积来源分布 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  维持买入评级，目标价11.80港元：我们预计公司2021/2022年的营业收入分别为28.3和40.4亿元，分别同比增长61.0%和42.5%，核心净利润分别为4.2和6.3亿元，分别同比增长78.2%和50.7%。我们认为公司管理层执行力强，多元业务潜力大，发力市场拓展后，业绩有望维持高速增长。维持公司的“买入”评级，基于物管板块整体估值下移，目标价从11.80港元下调15%至10.00港元，对应2021/2022年分别20/13倍PE。  风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。 32149718/47054/20210312 16:37 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 海外跟踪报告(评级) 表1、行业估值表(截至20210311) 代码 公司 股价 市值 EPS PE ROE （港元） （亿港元） 2020E 2021E 2022E 2020E 2021E 2022E (%) 06098.HK 碧桂园服务 60.40 1783 0.88 1.26 1.47 58.1 40.8 35.0 43.8 06666.HK 恒大物业 14.98 1619 0.24 0.38 0.55 54.0 33.6 23.2 72.7 01209.HK 华润万象 41.00 936 0.34 0.63 0.87 104.0 55.1 40.2 43.0 01516.HK 融创服务 21.80 677 0.26 0.40 0.66 71.6 46.4 28.0 137.8 09666.HK 金科服务 66.50 434 1.01 1.62 2.44 55.7 34.9 23.2 91.8 03319.HK 雅生活服务 28.75 383 1.40 1.75 2.25 17.5 14.0 10.9 21.2 00873.HK 世茂服务 14.02 331 0.30 0.53 0.82 40.3 22.5 14.5 51.9 01995.HK 永升生活服务 18.30 306 0.28 0.46 0.64 55.0 33.8 24.2 21.9 06049.HK 保利物业 46.80 259 1.21 1.71 2.45 32.9 23.3 16.2 17.2 02869.HK 绿城服务 8.11 261 0.22 0.27 0.34 31.3 25.5 20.3 18.8 02669.HK 中海物业* 5.16 170 0.21 0.28 0.36 24.6 18.4 14.3 40.8 09909.HK 宝龙商业 24.05 155 0.52 0.75 1.05 39.3 27.3 19.5 19.7 01755.HK 新城悦服务 20.50 168 0.52 0.82 0.98 33.5 21.3 17.8 31.9 03913.HK 合景悠活 7.54 152 0.16 0.31 0.47 39.1 20.7 13.7 63.3 06989.HK 卓越商企服务 9.39 115 0.32 0.42 0.59 25.2 19.1 13.6 53.0 09983.HK 建业新生活 6.35 80 0.33 0.46 0.62 16.5 11.7 8.7 96.3 09928.HK 时代邻里 6.08 60 0.25 0.42 0.63 20.7 12.3 8.2 19.3 01778.HK 彩生活 3.45 50 0.38 0.41 0.44 7.7 7.2 6.6 14.2 06677.HK 远洋服务 4.11 49 0.25 0.35 0.47 14.3 10.1 7.5 44.9 03316.HK 滨江服务 15.70 43 0.75 0.95 1.27 17.9 14.1 10.5 25.4 06958.HK 正荣服务 4.46 46 0.21 0.29 0.42 18.5 13.1 9.1 127.2 03662.HK 奥园健康 4.72 34 0.33 0.50 0.64 12.3 8.0 6.3 33.5 平均 35.9 23.3 16.9 49.5 资料来源：Bloomberg，兴业证券经济与金融研究院整理 *中海物业为港币报表，黑体为兴业证券