电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究：2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告202008202021中国上市物业服务企业百强研究报告20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn严逸然y85780(微信号)yanyiran@ehconsulting.com.cn所属行业物业发布时间2022年4月15日年报综述“收并购+外拓”加码规模增长核心指标稳健向好核心观点：管理规模是物业企业实现收入的基础，也是物业企业长期发展的重要支撑点。在经历过去两年大规模的收并购之后，物业行业的“马太效应”愈发凸显；同时，头部企业竞争更加激烈，尾部企业生存空间被挤压，迫使企业不得不进一步寻求新的规模增长机会。目前，共有48家物业企业已披露2021年度业绩报告，其中有46家企业披露了相关规模数据。从数据来看，截至2021年末，46家上市物企总在管面积达52.26亿平方米，平均在管面积为1.14亿平方米，较2020年末增长约51.0%。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言管理规模是物业企业实现收入的基础，也是物业企业长期发展的重要支撑点。在经历过去两年大规模的收并购之后，物业行业的“马太效应”愈发凸显；同时，头部企业竞争更加激烈，尾部企业生存空间被挤压，迫使企业不得不进一步寻求新的规模增长机会。目前，共有48家物业企业已披露2021年度业绩报告，其中有46家企业披露了相关规模数据。从数据来看，截至2021年末，46家上市物企总在管面积达52.26亿平方米，平均在管面积为1.14亿平方米，较2020年末增长约51.0%。一、管理规模突进，行业分化再加剧截至2021年，46家上市物企总在管面积达52.26亿平方米，平均在管面积为1.14亿平方米；其中有43家物业企业披露合约面积，总合约面积为73.50亿平方米，平均合约面积为1.71亿平方米；总储备面积为26.75亿平方米，合约在管比均值为1.57。2021年，碧桂园服务在管面积达到7.66亿平方米，超越保利物业位居在管面积排行首位；其后依次是雅生活服务、保利物业、绿城服务及招商积余。图：2021年上市物企在管面积（单位：万平方米） 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3数据来源：企业业绩报告头部企业在管面积大幅增加，而部分成长型企业受制于资金、资源等因素增长缓慢，造成行业两极分化现象更加突出。截至2021年末，行业规模极差已扩大至7.61亿平方米，也仍有4家上市企业在管面积位于1000万方以下，与行业平均规模差距悬殊。从规模增速来看，45家物业企业（除方圆生活服务外）在管面积较2020年末平均增长51.0%，共有12家物业企业在管面积增长大于5000万方。从企业来看，合景悠活在管面积增长达395.8%，跃居增速排行首位；而祈福生活服务则出现了在管面积缩减0.6%。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4图：2021年上市物企在管面积增速数据来源：企业业绩报告其中，合景悠活在管面积高速增长主要是由于其完成对悠活智联（原雪松智联）和上海申勤的并购，两起并购分别新增在管面积8600万方和2400万方。值得一提的是，合景悠活收购悠活智联是行业内首起“小吃大”的并购案。在高速增长的同时，绝大部分企业仍能保持良好的成长性。从披露相关数据的43家物业企 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5业来看，上市企业总合约面积为73.50亿平方米，总储备面积为26.75亿平方米，平均储备面积约为6220万平方米，合约在管比均值为1.57，较2020年末下滑0.11。图：2020-2021年上市物企合约在管比数据来源：嘉和家业物业云值得注意的是，无论是增速还是合约在管比，2021年下半年的数据表现逊色于上半年。这 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6主要与下半年物业行业受到房地产行业信用危机波及有关。房地产企业在资金链紧张的情况下，开发、交付面积的速度均大幅放缓，在一定程度上限制了物业企业规模的增长。二、收并购快速获取规模，市场外拓重要性提升物业企业通常以收并购、市场外拓、战略合作以及与关联方合作等方式来获取管理面积。从企业业绩报告披露的情况看，收并购仍是企业短期内最快速获取规模的方式，碧桂园服务、合景悠活等多家企业在年内依靠收并购获得跨越式增长。另一方面，企业为获得长期可持续的增长，在战略上提高市场外拓的重要性，积极参与招投标，提升投标能力、扩大企业影响力。（一）收并购收并购是物业企业短期内快速获取规模的方式，也是当前物企公认的最快发展策略。2020年以来，物业行业的并购热情持续高涨，尤其在2021年下半年受到房地产行业现金流紧张，加快集团资产变现因素的影响，大大加速了物企的收并购进程。2021年，33家物业企业合共发起84起收并购事件，其中明确披露金额的事件合共61起，共耗资344.9亿元。从企业披露的信息来看，60%以上在管面积增速超过50%的企业都是在年内进行了多起收并购，如：碧桂园服务：2021年，碧桂园服务72.25亿元收购嘉宝服务94.62%股权、100亿元收购富良环球100%股权、33亿元收购邻里乐100%股权，此外还向第三方收购数家物业管理公司、媒体公司及一家物业代理公司，总代价约为38.53亿元。旭辉永升服务：战略并购是企业四轮驱动战略的重要一环。2021年，旭辉永升服务收购华熙鑫安50%股权、美中环境51%股权、红星美凯龙80%股权，以及收购上海星悦、山东鑫建、郑州锦艺。第一服务控股：2021年4月，第一服务控股9320万元收购大连亚航80%股权、1.36亿元收购青岛洛航100%权益；7月，收购黄石泰丰100%股权、邵阳富晟51%股权。2021年，在物业收并购市场上还出现了一些新现象：多家待上市企业放弃上市选择直接出售；也有部分上市物企出售股权以求快速回笼资金。在收并购盛行之时，也有一些问题值得物业企业注意。行业内有部分企业已经出现因为前期大规模收并购导致消化不良的现象，不得以将收购的项目出售，甚至有企业因此出现业绩倒退的情况。有部分企业在上半年依靠收并购维持高增长，在下半年即出现业绩预警的情况。因此物业企业对于收并购仍要保持相对谨慎的态度，对于整体行情、自身情况、标的质素都应作完善的思考和分析。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品7（二）市场外拓市场外拓能力是物业企业服务能力、品牌声誉、市场影响力等多维能力的集中体现。2021年，越来越多物企提高增强市拓能力的重要性，积极参与市场招投标、竞争性磋商或战略合作，以培养长期可持续增长的能力。多家企业在2021年实现业绩发布会上也明确表示：在收并购与市场拓展上，自主的市场拓展成本更低，在项目资源整合、区域协调、项目入驻等上面更具有长期的优势，在2022年将把精力从收并购逐渐转移到自主外拓上。碧桂园服务已形成较为成熟的品牌外拓的模式，充分联动旗下品牌进行外拓。2021年，碧桂园服务通过品牌外拓新增合约管理面积8396万平方米，公开招投标中标率50.4%，远高于行业平均水平。康桥悦生活加大第三方开发商业务拓展，特别是国资平台的合作，年内新签三家国资背景战略合作单位；同时深挖已合作合资方的资源，承接更多第三方合作方的业务。新希望服务在上市后加快向市场扩张，在外拓流程方面实施体系化、标准化管控，从项目获取到运营复盘各环节进行有效管控跟进，同时建设人才梯队、设立激励机制，充分挖掘项目机会，在2021年实现了外部项目“从无到有”的大步跨越。目前来看，大型企业由于具备较大的规模基础，且在品牌美誉度和服务品质上拥有一定的沉淀，在市场外拓过程中比成长型企业更有优势。成长型企业可以考虑选择某一领域或某一区域进行深耕，提升服务能力和市场影响力以增强外拓能力。三、整体独立性有所增强，成长型物企仍有提升空间2021得益于物业企业在市场上的积极收并购和外拓，多家企业第三方项目占比得以提升，其中有13家企业第三方面积占比提升超过10个百分点。截至2021年末，根据披露相关数据的32家上市物企来看，来自于第三方的在管面积平均占比为62.7%，较2020年末上升9.7个百分点。图：2020-2021年上市物企第三方在管面积占比 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品8数据来源：企业业绩报告从数据可以看到，绝大部分的企业的第三方在管面积占比都有所提升，这也是当前市场和企业所追求的“独立性提升”。同时，可以看到，占比较高的企业多为一些区域深耕型或是上市较早享受到行业快速发展红 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品9利的企业。这些企业凭借多年品牌及综合服务能力的打造或者资本的累积，顺利通过多种途径获得较多外部项目。银城生活服务第三方在管面积占比高达89.8%，在披露相关数据的物企中居首位。银城生活服务深耕南京，在该地区具有良好的市场信誉、客户认可度及综合实力，主要通过获取存量盘方式提升市场占有率。雅生活服务第三方在管面积占比为86.4%，在披露相关数据的物企中居前列。凭借较好的市场拓展能力和丰富的产业链整合经验，雅生活服务从多渠道、多方式获取新项目，2021年获取了超50个年化合同千万级的项目，第三方项目占比持续保持在较高水平。虽然从一定程度上而言，第三方面积占比不能绝对体现一家企业的发展质量和前景，比如碧桂园服务、华润万象生活等企业，背靠实力强大的关联地产能获得持续稳定的面积交付。但对于大部分企业而言，仍需加强自身拓展能力，拥有较强竞争力才能获得稳定的发展前景。结语：从2021年数据来看，上市物企的整体发展态势较为良好，规模增长、外拓能力、独立性都取得了新进展。但其中也仍存在一些不容忽视的问题：部分企业从数据上看来处于高速增长期，但企业内部已出现一些运营管理的问题，较为严重的已影响到企业的经营情况、资金链。企业发展差距进一步拉大，成长型企业生存空间被挤压；由此导致外拓受阻、无法获得更多优质项目，进而可能形成恶性循环。行业发展向好令人欣喜，但发展中的问题也亟需全体物业人思考和解决。2022年3月中旬，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，向市场释放出维护资本市场平稳运行的信号，房地产及物业板块呈现回暖行情。期冀物业企业抓住机遇乘势而上，共同创造行业美好前景。【免责声明】 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn