各项核心指标稳中有升，以内生外拓加速规模扩张

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2020中国上市物业企业TOP50研究报告 20200528 三大维度全面透视28家上市物企年中数据 20200902 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjjob（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 魏丽琴 weiliqingreen（微信号） weiliqin@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） wangdu@ehconsulting.com 所属行业 物业 发布时间 2021年3月27日 中海物业（02669.HK） 各项核心指标稳中有升， 以内生外拓加速规模扩张 核心观点： 作为国有型上市物企，中海物业自2015年上市以来一直都保持稳健增长态势，并始终践行健康可持续的发展路径。2020年作为中海物业上市五周年的关键节点，其各项经营指标保持稳定增长，无论是营收还是在管规模，均维持在行业第一梯队位置。从财务情况来看，2020年中海物业营业收入为65.45亿港元，同比增长19.7%；净利润为7.07亿港元，同比增长30.0%；净利率为10.8%，在国有型上市物企中位居前列。从管理规模来看，2020年中海物业持续加强外拓能力，在管面积达到1.82亿平方米，同比增长20.4%，在行业中位于上游水平。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 2021年3月25日，中海物业发布2020年业绩报告。中海物业主席兼执行董事张贵清先生，行政总裁兼执行董事杨鸥博士，副总裁兼执行董事庞金营先生和财务总监兼执行董事甘沃辉先生出席线上业绩发布会。 作为国有型上市物企，中海物业自2015年上市以来一直都保持稳健增长态势，并始终践行健康可持续的发展路径。2020年作为中海物业上市五周年的关键节点，其各项经营指标保持稳定增长，无论是营收还是在管规模，均维持在行业第一梯队位置。 从财务情况来看，2020年中海物业营业收入为65.45亿港元，同比增长19.7%；净利润为7.07亿港元，同比增长30.0%；净利率为10.8%，在国有型上市物企中位居前列。 从管理规模来看，2020年中海物业持续加强外拓能力，在管面积达到1.82亿平方米，同比增长20.4%，在行业中位于上游水平。 一、各项财务数据稳定增长，净利润率居于国有上市物企前列 2020年，中海物业各项财务数据稳定增长，展现一定成长性，但与2019年的增速相比略有放缓。2020年，中海物业营业收入为65.45亿港元，同比增长19.7%，较2019年下降11.1个百分点；净利润为7.07亿元，同比增长30.0%，较2019年下降3.6个百分点。 数据来源：企业业绩报告 作为国有型物企，盈利能力较低一直是短板，但与同类物企相比，中海物业仍表现出较强的对企业成本管控、经营管理能力。 2020年，中海物业的净利润率为10.8%，较2019年上升0.8个百分点，盈利能力略有提升。在目前已经披露年报且是国有型物企的6家企业中，中海物业的净利润率位居前列，仅远洋服务一家物企的净利润率高于中海物业。 41.78 54.66 65.454.07 5.44 7.0730.8%19.7%33.5%30.0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%010203040506070201820192020图：2018-2020年中海物业收入和净利润情况（亿港元）营收净利润营收增速净利润增速 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 数据来源：企业业绩报告 在2020年业绩发布会上，中海物业领导人表示，近年来由于人工成本上升以及物业费上涨的限制，中海物业的盈利能力只是比2019年略微提升。未来，中海物业还将采取措施以提升企业的盈利能力。 第一，改善服务品质，在更新老项目物业费单价，吸引优质项目入伙，在新入伙单价较高的基础上，进一步提升盈利水平； 第二，加大信息化改造，设立无人值守的车场、出入闸口等智能机器应用，使得总体物业管理服务成本未来能下降1个百分点。 二、大力进行市场外拓，预计未来五年“复合增长率不低于30%” 2020年，中海物业大力进行市场外拓，累计进驻122座城市，为297个在管卖场项目、974 个在管物业项目、106 万户家庭提供物业管理服务。 财报显示，截至2020年12月末，中海物业在管面积为1.82亿平方米，同比增长20.4%，较2019年上升13个百分点，增速明显加快。 13.0%10.8%10.2%8.7%4.7%2.2%0%3%6%9%12%15%远洋服务中海物业金融街物业保利物业招商积余华发物业图表：2020年国有上市物企净利润率情况 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 数据来源：企业业绩报告 近年来，规模作为物企发展的核心竞争力，无论是“规模型”物企还是“成长型”物企都将此视为工作重心，中海物业也不例外。 中海物业的项目来源主要来源两方面，一是母公司中海地产的供给，二是市场外拓。 在母公司供给层面，一直以来，中海地产都是中海物业内生规模的重要保障。2020年，中海物业来自于母公司供给的在管面积为1.6亿平方米，占总在管面积的88%。在2020年业绩发布会上，中海地产管理层表示，中海集团内部相当完善，从地产、物业以及城建，能够有很好地互动，未来中海物业通过母公司依然能保有可观的增长。 在市场外拓层面，中海物业近年来一直在加大外拓力度。2020年，中海物业的外拓合约面积为2837.1万平方米，同比增长88.6%，较2019年上升0.4个百分点。中海物业连续两年将外拓合约面积增速维持在超80%，也足以看出中海物业在市场外拓上的决心。 数据来源：企业业绩推介资料 1.411.511.827.5%20.4%0%5%10%15%20%25%0.000.501.001.502.00201820192020图表：2018-2020中海物业在管面积情况（亿平方米）在管面积增长率821.31504.32837.183.2%88.6%80%82%84%86%88%90%050010001500200025003000201820192020图表：2018-2020中海物业外拓合约面积情况（万平方米）外拓合约面积增速 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 在2020年业绩发布会上，中海物业管理层给出了企业未来五年的业绩指引：未来五年的复合增长率不低于30%，到“十四五”末预计增长3.7至3.8倍。 从近几年中海物业的规模增速来看，2019年增速为7.5%，2020年为20.8%，若要在未来五年每一年都要维持在不低于30%的增长，这对于企业本身来说是一个不小的挑战。 三、停车位买卖成增长抓手，并以科技驱动多元业务协同 中海物业主要开展四条业务线，分别为物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务以及停车位买卖业务。 2020年，中海物业物业管理服务收入为48.57亿元，同比增长18.3%，占总收入比例为74.2%，为公司的主营业务；非住户增值服务收入为11.72亿元，同比增长27.8%，为公司的第二大利润来源；住户增值服务收入为4.97亿元，同比增长15.2%；停车位买卖业务收入为0.19亿元，同比增长101%。 数据来源：企业业绩报告 其中，停车位买卖业务为2019年新增业务，在2020年实现翻倍增长，为四大业务中增速最快的业务。 在2020年业绩发布会上，中海物业管理层表示未来计划投资9亿元的停车位。其指，目前在手的车位市场价值具有很大的优势和成本空间。在2021年，中海物业会同时加大卖和买的两种力度，将投资停车位作为一种价值投资，同时预计车位的销售IRR达到10%以上。另外，中海物业将依托自身业主资源，进行更大的资产投资，未来五年将形成自己的投资规模。 另外，在四大业务协同发展过程中，中海物业认为科技手段是提高客户居住感受的重要工具，对企业长远可持续发展大有裨益。 一方面，科技赋能是提高基础物业管理服务的生产效能，使劳动密集型企业增加科技力，同时能提高企业的管理效率； 32.8341.0848.575.839.1711.723.124.314.970.100.19010203040506070201820192020图：2018-2020年中海物业收入结构情况（亿港元）物业管理服务非住户增值服务住户增值服务停车位买卖业务 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 另一方面，科技也可为各项增值服务打造新引擎，通过线上线下平台服务将其产品供应与营销渠道变得更多元化，逐步提升社区增值服务的占比。 2020年，中海物业基于物联网中台、人工智能、智能硬件等技术，持续推动实施数字化转型，致力于实现智能办公、智能园区、智能物业等业务循环智慧运营。其中，中海物业旗下兴海物联率先研发 X-StarT 星启物联网平台，实现了看人行、看车行、看视频、看设备、看对讲“五看”小区应用的统一接入，涵盖了业主生活、小区管理等多个应用场景。目前兴海物联已经有超过50家的合作伙伴。 中海物业管理层表示：“正在通过和华为、诺基亚等合作伙伴一同打造智慧园区解决方案，形成自主的知识产权和独立的核心技术以及竞争力，兴海物联在细分领域做到行业领先甚至第一还是有比较大的信心。” 结语 作为国有型上市物企，中海物业自2015年上市以来一直保持稳定增长，展现一定的成长性。近年来，伴随物业行业竞争加剧和升级迭代，中海物业也紧跟步伐，不仅开始大力进行市场外拓，服务更多第三方项目，还极力寻找企业切实可行的“第二增长曲线”以确保企业维持在行业第一梯队的位置。 在2020年业绩发布会上，中海物业管理层给出的业绩指引是，未来五年完成不低于30%的复合增长率。这个增长需要中海物业在营收、利润、规模等各个指标上同时发力才能完成。 截止2021年3月26日收盘，中海物业股价涨幅达25.49%，可见资本市场依然对其保有较高信心。期待中海物业在2021年创造更优异的成绩，为广大股东创造更大的回报。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开