盈利能力稳中有升，外拓兼具规模与质量

事件：公司发布2023年中报。2023年上半年实现营收71.4亿元同比增长10.7%；实现归母净利7.6亿元同比增长21.5%。业绩符合我们预期。 营收利润高质量增长，毛利率稳中有升。2023年上半年公司营收同比增长10.7%而归母净利润同比增长21.5%的主要原因在于（1）管理规模扩大导致基础物管服务营收同比增长21.8%；（2）公司2023年上半年毛利率同比提升0.9pct至21.2%，三大主营业务毛利率均呈上升趋势，其中社区增值服务的毛利率达到38.1%，同比大幅提升6.2pct；（3）公司2023年上半年管理费率同比下压0.8pct至7.2%。应收账款方面：由于在管面积扩大和公共服务项目的物管收入占比提升，贸易应收款较2022年末增加7.0亿元至29.6亿元。 第三方外拓规模与质量并重，物管费单价小幅提升。截至2023年6月30日，公司合约面积、在管面积分别为8.4、6.5亿方，同比分别增长15.1%、24.0%；合约在管比达1.3倍，业绩储备能力较强。项目来源方面，截至2023年6月30日，公司来自保利发展与第三方的合约面积分别占总面积的38.3%、61.7%，其中第三方占比较去年同期提升2.3p Ct 。 2023年上半年新签约第三方项目的单年合同金额达12.9亿元，其中一二线城市占比72.5%，同比提升8.4pct。受益于新项目定价标准的提升，公司平均物业管理费单价同比增加0.04元/平/月至2.29元/平/月。 大物业战略加速落地，聚焦发力非住业态。公司2023年上半年新签约第三方非住项目的单年合同金额占比高达83.8%。截至2023年6月30日，公司非住在管面积占比58.5%，同比提升2.4pct。公司聚焦发力优势非住业态，2023年上半年在城镇景区、高校、轨交物业三大业态新签约合同金额占公共物业比例高达51.7%。 两大增值业务收入同比微降。非业主增值服务方面，公司2023年上半年非业主增值服务营收10.5亿元，同比下降3.8%，主要由于集团案场协销项目数量的减少。社区增值服务方面，上半年公司营收12.8亿元，较去年同期减少1.3亿元，主要由于到家业务消费需求变化导致的社区生活服务业务收入下降。 盈利预测与投资评级：公司作为行业龙头，市场化外拓兼具规模与质量，聚焦深耕优势非住业态，毛利率及物管费稳中有升，我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为13.6/16.5/19.8亿元（同比增速分别为22%/22%/20%），对应的EPS为2.45元/2.98元/3.58元，对应的PE为14.4X/11.8X/9.9X。维持“买入”评级。 风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期；疫情反复影响超预期。