营收表现平平，仍需收并购+外拓实现规模扩张目标

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2020中国上市物业企业TOP50研究报告 20200528 三大维度全面透视28家上市物企年中数据 20200902 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjjob（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 魏丽琴 weiliqingreen（微信号） weiliqin@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） wangdu@ehconsulting.com 所属行业 物业 发布时间 2021年3月26日 合景悠活（03913.HK） 营收表现平平， 仍需收并购+外拓实现规模扩张目标 核心观点： 根据合景悠活2020年业绩报告显示，2020年合景悠活管理规模稳定增长，在管面积4157万平方米，同比增长92.3%；合约管理面积5340万平方米，同比增长56.7%。在完成对雪松智联8600万平方米的收购以后，在管面积达到约1.27亿平方米，较2019底增长488%，实现自身经营规模的快速增长，有信心实现2021年在管面积目标2.0亿平方米。管理层在发布会上表明有望实现三年内，管理规模达到现在的八倍。在发布会当日，合景悠活股价高开低走，结合同行业营收情况来看，合景悠活的营业收入和目前已披露的企业相比排在末位，营收并不亮眼，竞争力较弱，并不能给投资者带来信心，因此股价高开低走也就不难预见。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 2021年3月22日晚，合景悠活公布企业业绩报告，并于2021年3月23日发布业绩公布会。 2020年合景悠活在管面积4157万平方米，同比增长92.3%，其中住宅物业在管面积2912.1万平方米，同比增长58.7%，非住宅物业在管面积1245万平方米，同比增长281.0%；合约管理面积5340万平方米，同比增长56.7%。2021年初，在完成对雪松智联8600万平方米的收购以后，在管面积达到约1.27亿平方米，较2019底增长488%。 2020年，合景悠活营业收入为15.17亿元，同比增长34.9%，增长率在行业内排名末位；净利润为3.24亿元，同比增长75.1%；净利率达21.3%。和目前已披露的企业相比，合景悠活的营业收入排在末位，营收并不亮眼，竞争力较弱，并不能给投资者带来信心，因此其发布会当日的股市的高开低走也就不难预见。 数据来源：东方财富 一、收并购+外拓的双轮驱动，有望实现在管面积2.0亿平方米目标 根据合景悠活2020年业绩报告显示，2020年合景悠活管理规模稳定增长，在管面积4157万平方米，同比增长92.3%；合约管理面积5340万平方米，同比增长56.7%。 数据来源：企业业绩报告 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 其两大业务板块管理规模均保持稳定增长，其中住宅物业在管面积2912.1万平方米，同比增长58.7%；合约管理面积3937.1万平方米，同比增长32.9%；非住宅物业在管面积1245万平方米，同比增长281.0%；合约管理面积1404.3万平方米，同比增长215.3%。 可以看到2020年末非住宅物业在管面积大幅度上升，这里原因是其收购的广州市润通物业管理有限公司为非住宅物业服务商，对其完成收购后，非住宅物业在管与合约管理面积均大幅提升。 数据来源：企业业绩报告 13802161.441572470.53407.7534056.6%92.3%37.9%56.7%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%0100020003000400050006000201820192020图：合景悠活2018-2020在管面积和合约管理面积情况（万平方米）在管面积合约管理面积在管面积增长率合约管理面积增长率1177.31834.62912.1202.7326.81245050010001500200025003000350040004500201820192020图：合景悠活2018-2020住宅和非住宅物业在管面积情况（万平方米）住宅物业在管面积非住宅物业在管面积 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 在完成对雪松智联8600万平方米的收购以后，在管面积达到约1.27亿平方米，较2019底增长488%，实现自身经营规模的快速增长，有信心实现2021年在管面积目标2.0亿平方米。管理层在发布会上表明有望实现三年内，管理规模达到现在的八倍。 二、营收及盈利水平表现平平，社区增值服务收入表现亮眼 2020年，合景悠活营业收入为15.17亿元，同比增长34.9%；净利润为3.24亿元，同比增长75.1%；净利率21.3%，连续三年以平稳的增速上升。 数据来源：企业业绩报告 数据来源：企业业绩报告 在发布会当日，合景悠活股价高开低走，结合同行业营收情况来看，合景悠活的营业收入和目前已披露的企业相比排在末位，营收并不亮眼，竞争力较弱，并不能给投资者带来信心，因此股价高开低走也就不难预见。 6.5911.2515.170.801.853.2412.1%16.4%21.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.00201820192020图：合景悠活2018-2020营业收入和净利润情况(亿元)总收入净利润净利率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 其中合景悠活的收入主要来自两大业务板块：住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业运营服务。 2020年，合景悠活住宅物业管理收入10.62亿元，同比增长40%；非住宅物业管理及商业管理服务收入4.55亿元，同比增长24.3%。两大业务板块营业收入均有所增加，并且连续三年稳步上升。 数据来源：企业业绩报告 156.00105.09100.2686.3550.2646.2328.6627.3420.2317.5817.3015.179.627.722.130.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00图：15家物企营业收入情况（亿元）4.287.5910.622.313.664.550.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.00201820192020图：合景悠活2018-2020两大业务板块收入情况（亿元)住宅物业管理收入非住宅物业管理及商业管理服务收入 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 2020年，合景悠活住宅物业管理服务板块收入中预售管理服务收入2.59亿元，同比增长16.7%；物业管理服务5.14亿元，同比增长34.6%；社区增值服务2.9亿元，涨幅最快，同比增长87.1%。 表：住宅物业收入结构 2019年 2020年 同比增长率 预售管理服务 2.22 2.59 16.7% 物业管理服务 3.82 5.14 34.6% 社区增值服务 1.55 2.9 87.1% 数据来源：企业业绩报告 2020年，合景悠活住宅非物业管理服务板块收入中预售管理服务收入0.25亿元，同比增长16.2%；物业管理服务2.8亿元，同比增长7.7%；商业营运服务0.97亿元，涨幅最快，同比增长126.9%；其他增值服务0.54亿元，同比增长28.0%。 表：非住宅物业收入结构 2019年 2020年 同比增长率 预售管理服务（亿元） 0.21 0.25 16.20% 物业管理服务（亿元） 2.6 2.8 7.70% 商业营运服务（亿元） 0.43 0.97 126.90% 其他增值服务（亿元） 0.42 0.54 28.00% 数据来源：企业业绩报告 三、多元业态综合发展，提供多元化物业管理服务 经过20年的经营与发展，合景悠活已经积累了丰富的住宅及商业物业管理经验，并进入公建领域，业务范围覆盖住宅小区、商业综合体、写字楼、产业园、医院以及学校等多方面。2020年合景悠活非住宅物业管理及商业管理收入为总营收的30%，在收购雪松智联后公建物业服务能力得到补充，各业态协同发展。 从业绩报告来看，2020年合景悠活商业营运服务收入0.97亿，占非住宅管理及商业管理服务收入的21.2%，同比增长126.9%，这里得益于其对商业物业管理营运服务业务的侧重，增强自身的盈利能力。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7 除此之外，合景悠活背靠合景富泰集团，其2020年销售面积为610.6万平方米，虽然未来1-3年合景富泰计划将持续开业26个商场+9个写字楼，并交由合景悠活提供商业运营服务，但其土地储备并不能完全给合景悠活带来全方位的支持。因此，合景悠活还是需要通过收并购+外拓的双轮驱动来实现其3年八倍规模扩张的目标。 结语 从合景悠活的管理规模来看，2020年非住宅物业服务在管面积的大幅度扩张确实给我们带来一些惊喜，但是从营收情况来看，其在同行业中的竞争力较弱，营业收入更是排在末位，不能给投资者带来信心。 合景悠活仅通过收并购来扩张规模并不能给盈利情况带来正面影响，因此，应通过收并购+外拓双轮驱动来实现扩张目标。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 8 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下