有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 新大正 002968.SZ 公司研究 | 动态跟踪 公司发布2021年业绩预告，2021年全年预计实现营收20.9-21.0亿元，同比增长58.5%-59.3%，归母净利润1.64-1.68亿元，同比增长25.0%-28.0%，扣非后净利润1.49-1.53亿元，同比增长31.0%-34.5%。 ⚫ 外拓高歌猛进助力营收大幅增长。公司公告营收增长中枢为58.9%，实现大幅增长，主要系市场拓展、并购带来的项目落地以及延伸服务及增值服务的持续提升。 2021年新拓展项目中标总金额约17亿元，饱和年化合同收入金额约8亿元，较2020年增长约74%。从外拓金额来看，我们预计营收增速将继续保持较快增长。 ⚫ 全国化布局加快，增值服务有所突破。公司新拓展项目重庆以外区域市场的拓展量占比约80%，全国化拓展能力得到市场检验，在保持高速拓展的同时，公司项目续约率保持在94%的高位，客户黏性较高保障业绩的可持续性。此外，公司延伸及增值服务实现营业收入约1.5亿元，持续提升服务价值。 ⚫ 扩张期带来较高当期支出，但有助于夯实长期竞争力。公司业绩增长不及收入，主要原因是外地市场拓展初期投入和新进项目增加带来的前置支出；重庆地区社保优惠政策逐步到期提高了人工成本；股权激励摊销的费用等。按照扣非口径公司盈利增速中枢为32.8%，若剔除股价激励费用影响则实现归母净利润增速中枢37.6%。我们认为，作为独立第三方物业公司，在扩张期承受盈利压力的阵痛是必然的，随着规模效应、管理效能的提升，公司的长期竞争力将进一步提升。 ⚫ 维持买入评级，调整目标价至48.81元（原目标价48.26元）。考虑到公司扩张阶段的支出以及股权激励费用摊销带来的阶段性高费用率，我们调整公司2021-2023年EPS预测为1.02/1.63/2.43元（原预测为1.10/1.66/2.46元），可比公司2022年估值24X。综合考虑公司业绩增速以及在机构物业赛道的竞争优势，我们维持25%的估值溢价，对应2022年PE为30X，对应目标价48.81元。 风险提示 ⚫ 疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。福利保障政策的不确定性。 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 1,055 1,318 2,107 3,125 4,558 同比增长(%) 19.1% 25.0% 59.9% 48.3% 45.8% 营业利润(百万元) 124 155 196 313 468 同比增长(%) 19.4% 25.6% 26.4% 59.6% 49.5% 归属母公司净利润(百万元) 104 131 166 265 396 同比增长(%) 18.6% 25.6% 26.5% 59.5% 49.5% 每股收益（元） 0.64 0.81 1.02 1.63 2.43 毛利率(%) 21.1% 21.4% 21.0% 21.1% 21.5% 净利率(%) 9.9% 10.0% 7.9% 8.5% 8.7% 净资产收益率(%) 20.4% 16.4% 18.0% 24.0% 28.9% 市盈率 58.1 46.2 36.6 22.9 15.3 市净率 8.1 7.1 6.1 5.0 4.0 资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（2022年02月07日） 37.28元 目标价格 48.81元 52周最高价/最低价 52.9/31.37元 总股本/流通A股（万股） 16,272/6,968 A股市值（百万元） 6,066 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2022年02月08日 1周 1月 3月 12月 绝对表现 5.87 6.48 2.86 8.72 相对表现 2.6 1.86 4.03 24.8 沪深300 3.27 4.62 -1.17 -16.08 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 营收高增全国化成效斐然，利润率阶段性承压：——2021年三季报点评 2021-10-27 外拓高歌猛进，后续业绩确定性强：——2021年半年报点评 2021-07-23 营收高增外拓顺利，扣非业绩增速符合预期 ——2021年年报业绩预增点评 买入（维持） 新大正动态跟踪 —— 营收高增外拓顺利，扣非业绩增速符合预期 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 表1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 每股收益（元） 市盈率 2023EPS增速 2022/2/7 2020A 2021E 2022E 2023E 2020A 2021E 2022E 2023E 保利物业 6049.HK 48.96 1.22 1.57 2.06 2.66 40 31 24 18 29% 招商积余 001914.SZ 18.85 0.41 0.54 0.72 0.89 46 35 26 21 24% 华润万象生活 1209.HK 37.94 0.48 0.67 0.93 1.24 79 56 41 31 33% 宝龙商业 9909.HK 14.61 0.49 0.69 0.98 1.34 30 21 15 11 37% 碧桂园服务 6098.HK 39.98 0.96 1.27 1.94 2.81 42 32 21 14 45% 最大值 79 56 41 31 45% 最小值 30 21 15 11 24% 平均数 47 35 25 19 34% 调整后平均 43 32 24 18 33% 备注：港股公司股价已经换算成人民币，汇率为1港币=0.816元人民币 数据来源：Wind，东方证券研究所 新大正动态跟踪 —— 营收高增外拓顺利，扣非业绩增速符合预期 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表 利润表 单位:百万元 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 单位:百万元 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 货币资金 618 677 690 781 1,139 营业收入 1,055 1,318 2,107 3,125 4,558 应收票据、账款及款项融资 139 203 256 424 625 营业成本 832 1,036 1,666 2,467 3,580 预付账款 3 6 6 11 16 营业税金及附加 7 9 13 20 29 存货 1 2 2 3 6 营业费用 17 23 39 59 82 其他 66 86 121 193 280 管理费用及研发费用 80 120 213 288 415 流动资产合计 826 974 1,075 1,412 2,066 财务费用 1 (5) (7) (6) 1 长期股权投资 0 0 0 0 0 资产、信用减值损失 5 4 0 0 0 固定资产 123 129 136 140 150 公允价值变动收益 0 0 0 0 在建工程 7 6 6 6 6 投资净收益 1 6 2 3 4 无形资产 2 5 6 9 14 其他 10 17 11 13 14 其他 36 118 81 81 81 营业利润 124 155 196 313 468 非流动资产合计 169 259 230 236 251 营业外收入 0 0 0 0 0 资产总计 995 1,233 1,305 1,648 2,317 营业外支出 2 1 0 0 0 短期借款 0 0 0 40 289 利润总额 122 155 196 313 468 应付票据及应付账款 37 83 77 140 218 所得税 17 23 29 47 70 其他 195 287 229 253 276 净利润 105 132 167 266 398 流动负债合计 232 369 306 433 783 少数股东损益 1 1 1 2 2 长期借款 0 0 0 0 0 归属于母公司净利润 104 131 166 265 396 应付债券 0 0 0 0 0 每股收益（元） 0.64 0.81 1.02 1.63 2.43 其他 8 10 0 0 0 非流动负债合计 8 10 0 0 0 主要财务比率 负债合计 240 379 306 433 783 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 少数股东权益 1 3 4 5 8 成长能力 股本 72 107 163 163 163 营业收入 19.1% 25.0% 59.9% 48.3% 45.8% 资本公积 497 462 462 462 462 营业利润 19.4% 25.6% 26.4% 59.6% 49.5% 留存收益 184 271 371 586 902 归属于母公司净利润 18.6% 25.6% 26.5% 59.5% 49.5% 其他 0 10 0 0 0 获利能力 股东权益合计 755 853 999 1,215 1,534 毛利率 21.1% 21.4% 21.0% 21.1% 21.5% 负债和股东权益总计 995 1,233 1,305 1,648 2,317 净利率 9.9% 10.0% 7.9% 8.5% 8.7% ROE 20.4% 16.4% 18.0% 24.0% 28.9% 现金流量表 ROIC 20.2% 15.9% 17.4% 23.2% 25.9% 单位:百万元 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 偿债能力 净利润 105 132 167 266 398 资产负债率 24.2% 30.8% 23.5% 26.3% 33.8% 折旧摊销 11 28 57 84 125 净负债率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 财务费用 1 (5) (7) (6) 1 流动比率 3.56 2.64 3.51 3.26 2.64 投资损失 (1) (6) (2) (3) (4) 速动比率 3.56 2.63 3.51 3.26 2.63 营运资金变动 (47) 49 (151) (159) (195) 营运能力 其它 (18) (24) 17 0 0 应收账款周转率 9.9 7.7 9.2 9.2 8.7 经营活动现金流 51 173 81 182 325 存货周转率 1,617.2 697.3 764.5 902.2 770.5 资本支出 (33) (17) (65) (90) (140) 总资产周转率 1.4 1.2 1.7 2.1 2.3 长期投资 33 (44) 0 0 0 每股指标（元） 其他 (26) (16) 2 3 4 每股收益 0.64 0.81 1.02 1.63 2.43 投资活动现金流 (26) (76) (63) (87) (136) 每股经营现金流 0.72 1.61 0.50 1.12 2.00 债权融