中海物业2022年半年报点评：外拓高质量，业绩稳增长

业绩超预期，维持增持评级。2022年上半年中海物业实现整体收入58.1亿港元，同比增长35.3%，实现归母净利润5.2亿港元，同比增长32.7%。公司上半年在管面积增长10.5%至2.9亿平，其中内生与外拓的在管比例从2021年的72：28调整到2022年H1的69：31，积极向“十四五”期间内外比1：1的目标靠近，而且公司外拓主要来源于企事业单位和政府，具有较强的盈利稳定性。 各业态收入实现增长，而且包干制毛利率不降反增。上半年物业管理服务收入同比增长44%，住户增值服务收入增长18%，非住户增值服务收入增长8%，其收入占比分别为75%、8%、15%，毛利占比分别为66%、16%、15%。尽管承担了应对新冠肺炎疫情反弹承受的额外成本，但由于成本控制措施得宜，物业管理包干制毛利率不降反增0.7个pct至10%，而住户增值服务毛利率提升0.8个pct至30.3%，非住户增值服务毛利率受交付前服务业务量下跌所致下降1.7个pct至15.4%，最后总体毛利率和净利率都保持平稳态势。 新增外拓非住超过住宅，且企业事业单位比例增加。上半年公司新增合约面积4135万方，从新增外拓合约面积业态来看，产业园区占比47%超过住宅占比39%，8%来自于商写；从新增中标项目来源来看，48%来源于企事业单位，10%来源于部队，10%来源于政府。公司服务超过100家世界500强企业客户，成为央企、国企、民企最为信赖的合作伙伴。 从低效人工密集式动输出迈向高效集约型现代服务模式的逐步转变。 中海物业旗下的兴海物联平台和美博工程平台，秉承「1155」战略目标，一方面聚焦建筑物联网业务，持续推动本集团实施数字化转型； 另一方面向商家企业客户及业主提供各项工程增值服务，稳步推动新业务孵化，为增值业务板块的增长贡献力量。 风险提示：从劳动密集型转型失败，员工成本的增加削减利润率。