港股公司首次覆盖报告规模盈利双升，高质量外拓构筑长期价值

2025年09月22日 ——港股公司首次覆盖报告 投资评级：买入（首次） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 在管项目规模持续提升，盈利能力持续改善，维持“买入”评级 中海物业隶属于中建集团旗下中国海外集团，关联方拿地稳健销售市占率明显提升，交付资源充足且项目能级不断提升。公司在管项目规模持续提升，伴随亏损项目退出、高端住宅陆续交付等项目结构调整，盈利能力有望持续改善。我们预计公司2025-2027年归母净利润为16.1、17.6、19.6亿元，对应EPS为0.49、0.54、0.60元，当前股价对应PE为9.5、8.7、7.8倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 收入利润保持增长，派息比例提升 公司上市以来收入利润均保持增长，2019-2024年收入和利润复合增长率分别为23.1%和25.7%，基础物管收入占比超70%，仍为公司主要收入来源。公司2024年利润增速高于收入增速，销售毛利率和净利率分别提升0.7pct、0.5pct至16.6%、10.8%，主要系基础物管毛利率提升。公司2019-2023年分红比例保持在30%左右，2024年提升至35.8%，但相较主流物企派息率相对较低。 物管规模稳健增长，高质量扩张卓有成效 截至2024年末，公司在管面积4.31亿平，同比增长7.4%，其中关联方占比60.6%，住宅占比71.3%。公司2024年新签面积7410万方，其中第三方占比63.3%；新签合约额达44.4亿元，新签单价同比提升21.6%。公司关联方中国海外发展2024年权益销售规模行业第一，市占率提升至3.21%，拿地金额806亿元，拿地规模行业第一，其中一线城市占比77%。 增值业务发展多元化，租赁及协销业务带动增长 （1）住户增值业务：主要通过“优你互联”子品牌来实现，2019-2024年收入复合增长率达28.6%，近两年由于毛利率相对较低的社区零售、集采团购和家居装饰业务收入占比大幅增加，拉低了整体毛利率。（2）非住户增值业务：受地产销售下行影响，近两年业务收入和毛利率下降，后续主要发力工程服务业务。（3）停车位服务：与关联方中国海外发展、中海宏洋签署框架协议进行车位买卖，受地产销售影响，近两年收入有所下降。 风险提示：三方拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。 目录 1、中建集团旗下物管平台，不动产管理服务经验丰富.............................................................................................................41.1、发展近40年，坚守“1155”战略....................................................................................................................................41.2、中国海外集团控股，管理层行业经验丰富..................................................................................................................41.3、并购企业整体经营情况良好，关联方资金占用较小..................................................................................................62、收入利润保持增长，派息比例提升........................................................................................................................................82.1、利润增速高于收入增速，毛利率逆势提升..................................................................................................................82.2、现金流表现稳健，派息比例提升...............................................................................................................................102.3、资产负债率较高，应收账款伴随收入增长................................................................................................................113、物管规模稳健增长，高质量扩张卓有成效...........................................................................................................................123.1、在管规模逐年增长，关联方占比较高........................................................................................................................123.2、物管收入保持增长，毛利率连续两年提升................................................................................................................143.3、关联方销售市占率提高，一线城市占比近八成........................................................................................................154、增值业务发展多元化，租赁及协销业务带动增长...............................................................................................................164.1、住户增值收入稳增，打通社区服务“最后一公里”....................................................................................................164.2、非住户增值规模收缩，海博工程助力可持续发展....................................................................................................184.3、与关联方签署车位协议，出售数量及收入下滑........................................................................................................195、盈利预测与投资建议..............................................................................................................................................................206、风险提示..................................................................................................................................................................................22附：财务预测摘要..........................................................................................................................................................................23 图表目录 图1：中海物业拥有39年不动产与客户全生命周期管理服务经验..........................................................................................4图2：十三五期间，公司提出“一体两翼四驱”战略....................................................................................................................4图3：十四五期间，公司提出“1155”战略....................................................................................................................................4图4：公司控股股东为中国海外集团...........................................................................................................................................5图5：公司关联方较多，且实力背景雄厚...................................................................................................................................5图6：公司2023-2024年未出现计提其商誉减值........................................................................................................................7图7：2022-2024年公司每年担保金额总计1亿元.....................................................................................................................7图8：公司自2017年开始向中海宏洋提供贷款0.75亿元.........................................................................................................7图9：公司2024年关联方净应收