研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 调控效果显现，4月市场回调 核心结论： 2021年4月66城新房市场活跃度环比3月有明显 收窄趋势，调控政策密集出台影响预期成为主因。最主要是一二线城市仍然是市场活跃度较高的城市，不过环比3月较2019年同时期相比，增幅收窄，市场趋向稳定。除此之外，南京、泰州、扬州等城市在南京大都市圈规划利好下，保持较高活跃度。 全国新房市场月报 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 一、 随着调控政策不断收紧，4月新房成交量累计同比增速放缓 4月66城新 房市场 成交量增速收窄。由于2021年1月延续了2020年下半年的成交走势，市场集中供应推动成交，因此，年初市场累计同比增速明显提升。而截止4月，15城24次出台房地产调控政策，强化经营贷管理、加强限售管理，目标直指房价。从政策效应上来说，2月以来新房市场成交量累计同比增速持续收窄。其中，1-4月新房市场成交套数累计同比增速74.8%，成交面积累计同比增速70.5%，相较3月累计 成交量增速收窄约25个百分点，同时4月新房累计成交套数和面积较2019年4月累计分别增长31.0%和30.4%，亦保持下降趋势。同时4月单月成交量同比2020年和2019年增速亦保持下降趋势。总体看，新房市场 逐渐走稳 。 图：2019年至今66座大中城市合计月度成交套数与累计同比 数据来源：贝壳研究院 图：2019年至今66座大中城市合计月度成交面积与累计同比 74.8%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%050000100000150000200000250000300000350000当月套数（套）套数累计同比（%） 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 数据来源：贝壳研究院 二、 一线城市仍是市场聚焦城市 4月一线城市仍是市场活跃度较高城市。与2019年1-4月比，一线城市新房成交套数增长41.8%，二线城市为28.5%，三四线城市为31.3%。 图：2021年1-4月66座大中城市合计月度成交套数与2019年1-4月比较 数据来源：贝壳研究院 图：2021年1-2月66座大中城市合计月度成交面积与2019年1-2月比较 70.5%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%05001000150020002500300035004000当月面积（万平方米）面积累计同比（%）41.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0200000400000600000800000一线城市二线城市三四线城市2018年（1月-4月）2019年（1月-4月）2020年（1月-4月）2021年（1月-4月）2021年（1月-4月）与2019年（1月-4月） 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 数据来源：贝壳研究院 4月各线城市累计同比增速逐渐放缓，三四线城市收缩速度最为明显。4月66城中，各线城市新房成交套数、成交面积累计同比增幅均有所回落，主要原因在于调控政策力度加强以及小阳春动力一般，预计后市成交量累计同比增幅逐渐平稳，其中三四线城市放缓最明显，4月单月成交套数和面积环比3月分别 下降22%和24%。 图：2019年至今66座大中城市中一线城市 月度成交面积及累计同比 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%02000400060008000一线城市二线城市三四线城市2018年（1月-4月）2019年（1月-4月）2020年（1月-4月）2021年（1月-4月）2021年（1月-4月）与2019年（1月-4月）121.5%-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%0100200300400500600当月面积（万平方米）面积累计同比（%） 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 数据来源：贝壳研究院 图：2019年至今66座大中城市中二线城市 月度成交面积及累计同比 数据来源：贝壳研究院 图：2019年至今66座大中城市中三四线城市月度成交面积及累计同比 69.5%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0200400600800100012001400160018002000当月面积（万平方米）面积累计同比（%） 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 数据来源：贝壳研究院 三、 长三角、长江中游、东南沿海重点二线城市活跃度超越一线城市 一线城市新房成交活跃度全面走稳。北京、上海、广州、深圳新房成交面积累计同比增幅较3月全面下滑10-20个百分点，可见调控效果逐渐显现，市场热度下降明显，预计未来成交量同比增幅将进一步收窄。但广州和深圳成交规模主要受供应量提升影响，未来新房成交量同比仍将保持相对高位水平。 表：2021年4月一线 城市新房市场成交累计情况 排名 城市 套数 面积 （万平方米） 面积同比（%） 面积与2019年同期增幅 （%） 1 上海 53518 539 100.3% 21.6% 2 广州 43990 470 166.8% 73.4% 56.6%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%020040060080010001200当月面积（万平方米）面积累计同比（%） 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 7 ~ 3 北京 27869 329 126.9% 35.4% 4 深圳 20176 197 92.2% 108.7% 来源：贝壳研究院整理 图：2019年至今一线城市月度成交面积 数据来源：贝壳研究院 二线城市中，长三角、长江中游、东南沿海 城市活跃度较高。武汉、南京、 杭州、温州、宁波、 福州、厦门、扬州、泰州等全国重点区域的强二线城市2021年1-4月的成交面积对比2019年1-4月的数据，均有30%以上的增长， 市场活跃度保持较好。 表：2021年4月二 线城市新房市场成交累计情况 排名 城市 套数 面积 面积与2020年同比 面积与2019年同比 1 武汉 67927 784 273.2% 48.0% 2 成都 66294 840 45.6% 33.1% 3 常州 44120 119 -14.2% -36.9% 4 青岛 44097 513 46.1% 38.4% 5 南京 43215 509 124.6% 139.6% 6 佛山 38403 316 15.3% -27.8% 7 杭州 34391 394 80.1% 81.7% 0204060801001201401601802001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2019年2020年2021年北京上海广州深圳 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 8 ~ 8 温州 28621 342 132.0% 38.1% 9 苏州 28400 342 43.5% 12.6% 10 宁波 27084 308 105.6% 47.8% 11 济南 26002 330 33.6% 7.1% 12 长春 19027 208 8.7% -36.8% 13 无锡 17391 203 51.4% 11.4% 14 福州 16037 154 152.4% 84.4% 15 东莞 15007 177 60.8% 31.0% 16 南昌 14731 168 50.1% -19.1% 17 厦门 13340 139 236.8% 239.3% 18 盐城 12707 156 50.2% 42.4% 19 扬州 9587 116 109.3% 66.2% 20 绍兴 6325 81 42.6% 14.2% 21 嘉兴 5757 66 29.3% -32.9% 22 泰州 4363 58 123.4% 139.5% 23 泉州 3904 50 26.2% -49.5% 来源：贝壳研究院整理 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 9 ~ 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。