敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 公司点评 2021年05月08日 房地产 | 物业管理和服务 强烈推荐（维持） 2020年业绩亮眼，市场化水平持续提升 目标股价：23.75港元 当前股价：18.04港元 永升生活服务 01995.HK 基础数据 总市值（百万港元） 30,134.0 企业价值（百万港元） 26,403.9 账面价值（百万港元） 3,549.9 发行股份（百万股） 1,670.4 公众持股比例（%） 43.63 近3月平均日交易量(百万港元) 141.14 主要股东持股比例（%） Spectron Enterprise Limited 24.35 Elite Force Development Limited 21.74 Best Legend Development (PTC) Limited 10.28 股价表现（%） 1M 3M 12M 相对表现 -8.2 -16.24 40.16 绝对表现 -8.43 -18.56 59.47 近12月最高价(港元) 21-01-20 26.05 20-05-28 10.62 近12月最低价(港元) 近一年股价走势图 数据来源：贝格数据，克而瑞证券 相关报告 1、《永升生活服务 01995.HK：业绩增长强劲依旧，股价回调迎买入时机》2020-12-10 2、《永升生活服务 01995.HK：规模高速增长，上半年业绩超预期》2020-09-07 分析师 徐婵娟，CFA 执业证号：BOI213 852-25105555 sarah.xu@cricsec.com 分析师 李蒙，CFA 执业证号：APQ664 852-25105555 meng.li@cricsec.com  维持“强烈推荐”评级，目标价格23.75港元/股。永升生活服务集团有限公司（简称“永升生活服务”或“公司”）于近期公布了2020年业绩，符合克而瑞证券预期。基于近期和管理层的沟通，我们对预测进行了调整，我们对永升生活服务的基本面继续看好，给予23.75港元每股估值，相当于56.6x 2021年PE和38.7x 2022年PE。  2020年业绩靓丽，符合预期。永升生活服务2020年实现收入31.20亿元，同比增长56.0%，超出我们的预期1.5%；公司全年实现净利润3.90亿元，同比增长74.4%，符合预期。公司宣布每股派息0.0838港元，相当于30%的派息率；公司自2018年上市后连续三年保持30%的派息率。  物业管理面积大幅增长，第三方物业管理收入超六成，持续展示市场化能力，基本盘稳固。截至2020年底，公司物业管理服务在管面积为1.02亿平方米，增幅56.0%，超出我们预期1.5%；合约面积达1.81亿平方米，增幅63.9%，超出我们预期6.5%；合约/在管面积达1.78x（2019年末为1.70x），公司在管面积增长保障高。公司物业管理服务中，来自收并购及第三方的收入占比从2015年的3.8%持续快速提升到2020年的63.0%，首次过半数；来自收并购及第三方的在管面积占比从2015年的10.7%持续快速提升到2020年的78.6%，体现公司强劲的市场化拓展能力。  上调2021E/2022E收入预测至49.57亿元/72.22亿元，在管面积预测至1.59亿方/2.27亿方。基于公司强劲的增长态势，我们上调公司2021E/2022E预测：调整收入预测至49.57亿元/72.22亿元，分别同比增长58.9%/45.7%；调整净利润预测至5.96亿元/8.71亿元，分别同比增长52.7%/46.2%，对应归母净利润率12.0%/12.1%；预测在管面积分别达到1.59亿方/2.27亿方。  公司于2021年4月发布公告，2021年度持续关联交易上限合计1.8亿元。其中，公司与旭辉控股及最终控股股东销售代理服务框架协议0.6亿元；与旭辉控股及最终控股股东商品采购框架协议1.2亿元。  风险提示：第三方物管拓展不及预期，并购整合不顺 会计年度（百万元） 2018 2019 2020 2021E 2022E 主营收入 1,075.8 1,877.8 3,119.6 4,956.9 7,221.6 息税折旧摊销前利润 137.4 342.3 653.7 899.0 1,290.9 息税前利润 133.8 330.3 599.6 876.4 1,263.4 净利润 100.5 223.8 390.4 596.1 871.3 每股收益（港元） 0.07 0.15 0.27 0.42 0.61 每股经营性现金流（港元） 0.12 0.35 0.50 0.78 1.03 每股股息（港元） 0.02 0.04 0.08 0.13 0.18 每股资产净值（港元） 0.64 0.84 2.13 2.50 3.04 市盈率（x） 251.8 118.5 65.6 43.0 29.4 市现率（x） 144.8 52.1 36.1 23.2 17.4 股息收益率（%） 0.1 0.2 0.5 0.7 1.0 市净率（x） 28.0 21.6 8.5 7.2 5.9 EV/Sales（x） 20.6 12.4 7.2 4.5 3.1 EV/EBITDA（x） 161.4 67.9 34.3 25.0 17.4 EV/EBIT（x） 165.8 70.4 37.4 25.6 17.8 数据来源：公司公告，克而瑞证券研究院 -20%0%20%40%61%81%101%121%2020-052020-092021-01永升生活服务恒生指数 公司点评 | 永升生活服务 敬请阅读末页的重要说明 2 / 10 公司财务数据 利润表 资产负债表 会计年度, 百万人民币 2018 2019 2020 2021E 2022E 会计年度, 百万人民币 2018 2019 2020 2021E 2022E 营业收入 1,075.8 1,877.8 3,119.6 4,956.9 7,221.6 现金及等价物 1,160.1 1,283.6 3,170.6 3,874.8 4,839.7 营业成本 (766.8) (1,322.4) (2,140.1) (3,510.3) (5,144.6) 应收账款 162.0 342.0 458.6 728.7 1,061.7 毛利润 309.0 555.4 979.5 1,446.6 2,077.0 存货 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 销售及管理费用 (191.2) (246.5) (332.7) (560.1) (801.6) 其他流动资产 61.7 182.3 301.6 479.2 698.1 息税折旧及摊销前利润 137.4 342.3 653.7 899.0 1,290.9 流动资产 1,383.9 1,807.9 3,930.8 5,082.8 6,599.5 折旧与摊销 (3.6) (12.0) (54.1) (22.6) (27.5) 固定资产 27.0 62.4 86.2 103.6 126.1 息税前利润 133.8 330.3 599.6 876.4 1,263.4 其他长期资产 82.0 607.7 650.2 892.5 1,167.9 净利息费用 (0.1) (1.3) (1.5) (1.5) (1.5) 资产总计 1,492.9 2,478.1 4,667.2 6,078.9 7,893.5 应占联营公司损益 9.0 (0.4) 0.0 0.0 0.0 短期负债 9.3 0.0 0.0 0.0 0.0 非经常性收入/支出 (0.9) 0.0 0.0 0.0 0.0 应付账款 71.8 284.6 362.8 518.9 680.4 税前利润 141.8 328.5 598.1 874.9 1,261.9 其他流动负债 492.9 902.6 1,219.8 1,938.3 2,823.9 所得税 (41.5) (79.6) (155.5) (218.7) (315.5) 流动负债 574.0 1,187.2 1,582.7 2,457.2 3,504.3 少数股东损益 (0.3) 25.1 52.2 60.1 75.1 长期负债 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 归母净利润 100.5 223.8 390.4 596.1 871.3 其他长期负债 16.2 63.0 67.0 67.0 67.0 股利 (30.4) (65.9) (119.0) (178.8) (261.4) 负债总计 590.3 1,250.2 1,649.7 2,524.2 3,571.3 新增留存收益 70.2 157.9 271.4 417.3 609.9 股本 13.3 13.6 14.8 14.8 14.8 留存收益 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 核心业务数据 储备 885.6 1,134.3 2,878.6 3,355.7 4,048.2 会计年度, 百万人民币 2018 2019 2020 2021E 2022E 少数股东权益 3.7 80.0 124.0 184.1 259.2 在管面积(百万方) 40.2 65.2 101.6 158.6 226.6 股东权益总计 902.6 1,227.9 3,017.4 3,554.7 4,322.3 合约面积(百万方) 65.6 110.6 181.2 276.2 376.2 负债和股东权益总计 1,492.9 2,478.1 4,667.2 6,078.9 7,893.5 物业管理收入占比(%) 62.0 57.0 56.3 56.0 53.1 社区增值服务收入占比(%) 18.4 25.7 25.3 26.3 29.2 现金流量表 非业主增值服务收入占比(%) 19.6 17.3 18.3 17.7 17.7 会计年度, 百万人民币 2018 2019 2020 2021E 2022E 第三方在管面积占比(%) 63.6 72.9 78.6 79.4 79.8 息税折旧摊销前利润 137.4 342.3 653.7 899.0 1,290.9 毛利率(%) 28.7 29.6 31.4 29.2 28.8 营运资本变动 66.7 219.0 84.1 426.8 495.2 息税折旧摊销前利润率 (%) 12.8 18.2 21.0 18.1 17.9 其他 (29.3) (52.6) (28.7) (220.2) (317.0) 息税前利润率(%) 12.4 17.6 19.2 17.7 17.5 经营活动现金流 174.8 508.7 709.1 1,105.6 1,469.1 归母净利率(%) 9.3 11.9 12.5 12.0 12.1 资本支出 (14.9) (17.9) (31.3) (40.0) (50.0) ROE (%) 11.2 19.5 13.5 17.7 21.4 投资变动 (0.5) (277.5) (30.1) (242.4) (275.4) ROCE (%) NA NA NA NA NA 其他 0.0 (22.9) 48.6 0.0 0.0 ROA (%) 6.7 9.0 8.4 9.8 11.0 投资活动现金流 (15.4) (318.2) (12.8) (282.4) (325.4) 流动比率(x) 2.4 1.5 2.5 2.1 1.9 股权融资 578.2 56.3 1,428.2 0.0 0.0 利息覆盖倍数(x