销售额同比增速达32.8%，晋级绿档房企

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 王柳 18321956213（微信号） wangliu@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年3月17日 越秀地产（00123.HK） 销售额同比增速达32.8%，晋级绿档房企 核心观点： 2020年越秀地产实现957.6亿元的销售额，同比增速达到32.8%，大湾区贡献了66.5%的销售额，非公开市场获取土地储备超五成。盈利指标虽有所下降，但未来将逐渐恢复。同时，财务结构稳健，为越秀地产带来了较低的融资成本。 一、销售业绩同比增长32.8%，大湾区贡献66.5% 2020年，越秀地产实现957.6亿元销售额，超额完成802亿的销售目标，从具体的区域销售情况来看，大湾区实现合约销售额636.6亿，占总销售额的66.5%。 二、多元化补充土储，存续比高达6.5年 越秀地产于2020年新增土地储备建筑面积560万平，通过非公开市场获取土储建面占比达到54.1%，多元化补充土储。2020年土地储备2454万平，存续比高达6.5年。 三、营业收入同比增长20.6%，未来盈利指标呈上行趋势 2020年，越秀地产实现营业收入462.3亿，但其2020年的盈利水平却有所下降，这主要是由于2019年较高的销售均价基数，使得2020年结转收入的项目均价下降，预计未来越秀地产的盈利指标将逐渐得到恢复。 四、晋级绿档房企阵营，融资成本持续优化 2020年，越秀地产净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比（宽松版）分别为47.5%、69.2%和2.25倍，三道红线指标全部达标，成功晋级绿档房企。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2020年越秀地产实现957.6亿元的销售额，同比增速达到32.8%，处于行业领先水平，其中大湾区贡献了66.5%的销售额。在投资方面，越秀地产通过非公开市场获取土地储备超五成，通过TOD、国企合作等方式多元化获取土地储备。盈利指标虽有所下降，但主要是基于2020年已结转项目均价下降所导致，未来盈利指标将逐渐恢复。同时，财务结构较为稳健，为越秀地产带来了较低的融资成本，有利于未来融资和投资活动的进行。 目录 一、 销售业绩同比增长32.8%，大湾区贡献66.5% ................................ 2 二、 多元化补充土储，存续比高达6.5年 ....................................... 3 三、 营业收入同比增长20.6%，未来盈利指标呈上行趋势 .......................... 5 四、 晋级绿档房企阵营，融资成本持续优化 ..................................... 5 一、 销售业绩同比增长32.8%，大湾区贡献66.5% 2020年，越秀地产实现957.6亿元销售额，同比增速达到32.8%，超额完成802亿的销售目标；销售面积达379.3万平，同比增长8.7%。2020年合约销售额的大增主要是源于其平均销售均价的上涨，由2019年的20660元/平同比增长22%至25250元/平。其中，大湾区由于政策导向及其自身优势等因素，经济复苏持续向好，带动房地产市场稳健发展，越秀地产于2020年在大湾区的销售均价同比上升29.9%至31300元/平，对其销售业绩增长起到促进作用。 从具体的区域销售情况来看，大湾区实现合约销售额636.6亿，占总销售额的66.5%。其中，越秀地产大本营广州更是实现了557.9亿的销售额，同比上升52.4%，占总销售额的58.3%，深耕优势尽显。此外，越秀地产的“1+4”全国化战略布局也获得了一定的成果，其在华东地区销售额达到199.2亿，同比上升18.0%，华中、北方和西南地区也同样实现了优异的销售业绩，全国化版图进一步完善。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：越秀地产销售业绩及同比增速情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2020年按区域划分合约销售额贡献占比 资料来源：亿翰智库、企业公告 二、 多元化补充土储，存续比高达6.5年 多数热点城市土地供给相对较少，市场供不应求，竞争较为激烈。已有不少房企转变对传统招拍挂拿地方式的态度，逐渐降低招拍挂拿地的占比，多元化拿地成为共识。越秀地产通过“6+1”特色化的增储方式多元化拿地，于2020年新增土地储备建筑面积560万平，其中非公开市场获取土储建面占比达到54.1%。 越秀地产得益于国企背景，通过TOD、国企合作等方式拿地具有一定的优势，2020年通过以上方式新增土地储备占比达到28.9%。通过非公开市场进行拿地，可以使得越秀地产适0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0200400600800100012002017201820192020合约销售金额(亿元）（左）合约销售面积(万㎡）（左）销售金额同比增速（右）销售面积同比增速（右）67%21%7%4%1%大湾区华东华中北方西南 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 当规避公开市场上激烈的竞争，以较低的价格获取优质的土地储备，有效控制拿地成本。并且，越秀地产的TOD项目已转化为销售业绩，2020年合约销售金额170亿，同比上升236.6%，占总销售额的18%，为集团规模扩张做出贡献。 图表：2020年按获取方式划分新增土储占比 资料来源：亿翰智库、企业公告 从拿地区域来看，越秀地产继续巩固“1+4”的投资布局，以大湾区为投资重心，辅以华东、华中、北方和西南区域，与销售业绩表现相契合。并于2020年新进入南京、重庆两个重点二线城市，进一步完善全国化布局。 2020年越秀地产土地储备2454万平，存续比高达6.5年，充足的土地储备足以支撑企业未来销售业绩的可持续增长。 图表：2020年按区域划分新增土储占比 资料来源：亿翰智库、企业公告 46%25%19%10%公开市场配建TOD国企合作68%9%14%9%大湾区华东北方西南 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 三、 营业收入同比增长20.6%，未来盈利指标呈上行趋势 2020年，越秀地产实现营业收入462.3亿，同比上升20.6%，但其2020年的盈利水平却有所下降，毛利润率及净利润率分别下降9.0个百分点、2.2个百分点至25.1%和10.1%。这主要是由于2020年结转收入的项目均价由2019年的22500元/平下降至2020年的18200元/平，且拿地成本较高，导致利润水平不及预期。更进一步，我们发现，2019年的结转项目均价较2018年同比上升57.3%，主要由于在广州的两个项目星汇海珠湾及越秀绿地海玥的销售均价超过40000元/平，且体量较大，贡献了2019年总结转收入的41.9%。正是由于2019年较高的销售均价基数，使得2020年越秀地产的利润率下滑明显。据年报披露，截止至2020年年底，越秀地产已售未入账销售额为1196.2亿，均价23200元/平，预计未来越秀地产的盈利指标将逐渐得到恢复。 图表：越秀地产2017-2020年盈利指标 资料来源：亿翰智库、企业公告 四、 晋级绿档房企阵营，融资成本持续优化 2020年，越秀地产净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比（宽松版）分别为47.5%、69.2%和2.25倍，三道红线指标全部达标，成功晋级绿档房企。具体从其财务结构来看，发现其有息负债总量下降，短债占比却由2019年的10.0%上升至2020年的24.4%。但货币资金也同比增加23.6%至373.1亿，足以覆盖其短期债务，现金短债比（宽松版）由2019年的4.23倍下降至2020年的2.25倍，仍然处于安全范围，短期偿债压力较小。剔除0%5%10%15%20%25%30%35%40%0204060801001201402017201820192020毛利润（亿元）（左）净利润（亿元）（左）毛利润率（右）净利润率（右） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 预收账款的资产负债率也下降2.1个百分点，回归红线以下，债务结构较为稳健。 同时，凭借良好的债务结构和国企背景，越秀地产的融资成本一直维持在行业较低水平，并于2020年进一步下降31个基点至4.62%，为企业未来的融资及投资活动奠定良好基础。 图表：越秀地产2017-2020年三道红线指标 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：越秀地产2017-2020年债务结构 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：越秀地产2017-2020年相关数据 具体指标 2017 2018 2019 2020 销售业绩 合约销售金额(亿元） 408.7 577.8 721.1 957.6 1.01.52.02.53.03.54.04.55.040%50%60%70%80%90%2017201820192020净负债率（左）剔除预收账款的资产负债率（左）现金短债比（右）0%5%10%15%20%25%30%01002003004005006007008002017201820192020长期有息负债（亿元）（左）短期有息负债（亿元）（左）短债占比（右） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 7 合约销售面积(万㎡） 222.0 276.9 349.1 379.3 土地储备 新增土地建面(万㎡） 505.2 505