第二增长曲线逐渐成型，晋级绿档房企阵营

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 王柳 18321956213（微信号） wangliu@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年8月19日 雅居乐集团（03383.HK） 第二增长曲线逐渐成型，晋级绿档房企阵营 核心观点： 一、业绩呈量价齐升态势，深耕区域推动销售稳健增长 2021H1雅居乐实现合约销售金额753.3亿元，同比增速达36.7%，销售目标已达成50.2%，合约销售面积同比增长19.7%，呈现量价齐升的态势。华东、华南区域是雅居乐两大主要业绩贡献区域，深耕区域的前瞻性布局促使企业销售业绩稳健增长。 二、持续巩固深耕区域，多元化补充土地储备 2021H1新增土地储备304.3万平米，继续聚焦华东、华南两大区域，并新开拓绍兴市场，在华东区域实现进一步纵深。多元化补充土地储备，2021H1通过招拍挂获取土地储备占比29.8%，拿地成本7109元/平米，地货比仅34%。 三、多元化业务协同发展，第二增长曲线逐渐成型 2021H1营业收入385.9亿元，其中物业销售收入320.9亿元，多元化收入65.0亿元，同比增长54.0%，占比上升4.2pcts至16.8%。“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式成效显现，第二增长曲线逐渐成型。 四、不断优化债务结构，晋级绿档房企阵营 2021H1雅居乐净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比分别为45.3%、68.4%和1.2倍，三道红线指标全部达标，成功晋级绿档房企。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021H1雅居乐实现合约销售金额753.3亿元，同比增速达36.7%，销售目标已达成50.2%，合约销售面积同比增长19.7%，呈现量价齐升的态势。与此同时，营业收入表现也较为优异，其中多元化收入65.0亿元，同比增长54.0%，占比上升4.2pcts至16.8%，雅居乐“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式成效显现，第二增长曲线逐渐成型。 目录 一、 业绩呈量价齐升态势，深耕区域推动销售稳健增长 .................................................... 2 二、 持续巩固深耕区域，多元化补充土地储备 .................................................................. 3 三、 多元化业务协同发展，第二增长曲线逐渐成型 ........................................................... 4 四、 不断优化债务结构，晋级绿档房企阵营 ...................................................................... 5 一、 业绩呈量价齐升态势，深耕区域推动销售稳健增长 2021上半年，雅居乐实现合约销售金额753.3亿元，同比增速达36.7%，2021年销售目标为1500亿元，已经达成50.2%；合约销售面积484.8万平米，同比增长19.7%；合约销售均价15539元/平米，同比上升14.2%。销售业绩呈现量价齐升的态势。 2021H1雅居乐的预售贡献来自超80个城市215个项目，全国化布局优势得以显现。按区域分布来看，华东、华南区域是雅居乐两大主要业绩贡献区域，销售面积占比超52%，深耕区域的前瞻性布局促使企业销售业绩稳健增长。 图表：2017-2021H1雅居乐集团销售情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 0200040006000800010000120001400016000180000200400600800100012001400160020172018201920202020H12021H1合约销售金额(亿元）合约销售面积(万㎡）销售均价（元/平米） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2021H1雅居乐集团按区域划分合约销售面积情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 二、 持续巩固深耕区域，多元化补充土地储备 2021H1雅居乐新增土地储备304.3万平米，在投资布局上，继续聚焦华东、华南两大区域，新增土地储备占比达65.5%。并新开拓绍兴市场，在华东区域实现进一步纵深，巩固在当地的布局，以提升市场占有率。 华东、华南等热点区域，土地公开市场上的竞争较为激烈，而非公开市场上则能够以较低的成本获取土地储备，是房企现阶段较为看重的拿地手段之一。此外，在“两集中”政策的影响下，房企受制于自身资金状况和参拍条件限制，合作比例增多。雅居乐的投资也呈现以上特征，2021H1拿地成本7109元/平米，地货比仅为34%；通过招拍挂获取土地储备占比29.8%，其中合作获取占比达21.6%。 截止至2021年6月30日，雅居乐在85个城市，共计拥有总建筑面积5295万平米土地资源，充足的土地储备足以支撑企业未来销售业绩的可持续增长。此外，在城市更新方面，雅居乐继续加快项目布局，截至2021年6月30日，雅居乐城市更新已签订22个合作协议，重点聚焦大湾区，并深入华北等区域，已锁定建筑面积1492万平米，锁定货值4522亿元。 华东26.3%华南（大湾区）20.5%华南（非大湾区）5.6%海南及云南21.4%西部9.6%华中8.2%华北,7.6%东北及海外0.8% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：2021H1雅居乐集团按渠道划分新增土地储备情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、 多元化业务协同发展，第二增长曲线逐渐成型 销售端量价齐升的同时，雅居乐的营业收入表现也较为优异。2021H1营业收入385.9亿元，同比增长15.1%。其中，物业销售收入320.9亿元，同比增长9.5%，主要基于确认销售面积与均价皆上升所致，这也雅居乐长期稳健经营的表现之一，随着项目逐渐结转，销售端的良好表现向营业收入蔓延，营业收入将持续向好。 多元化收入65.0亿元，同比增长54.0%，占比上升4.2pcts至16.8%。雅居乐“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式成效显现。多元化业务将逐步成为能够支撑企业营业收入增长的重要驱动力，第二增长曲线逐渐成型。多元化收入增长显著，主要由于雅生活收购其他公司，导致其在管面积大幅增加所致，由2020年6月30日的3.53亿平米增加至2021年6月30日的4.24亿平米。同时，这也拓展了企业的物业管理业务布局。例如，2021上半年收购民瑞物业服务（上海）有限公司，补足了雅生活在上海、长三角地区的市场空白。 图表：2020H1及2021H1雅居乐集团营业收入情况 2020H1 2021H1 物业销售收入（亿元） 293.1 320.9 其中：确认销售面积（万平米） 194 198 其中：确认销售均价（元/平米） 15144 16227 多元化收入（亿元） 42.2 65.0 多元化收入占比 12.6% 16.8% 资料来源：亿翰智库、企业公告 招拍挂（全资）8.2%招拍挂（合作）21.6%产城融合及城市更新47.7%收并购/股权22.5% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 四、 不断优化债务结构，晋级绿档房企阵营 2021H1雅居乐净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比分别为45.3%、68.4%和1.2倍，三道红线指标全部达标，成功晋级绿档房企。具体从其财务结构来看，雅居乐不受限制资金同比增长21.2%至465.1亿元，现金流充裕，足以覆盖394.9亿元的短期债务，短期偿债压力较小。净负债率较2020H1下降28.0pcts至45.3%，计永续债的净负债率也仅为69.9%，距监管线较远。这主要归功于雅居乐不断优化债务结构的种种举动，一方面，视情况适时赎回现存永续债，例如，2021年6月悉数赎回到期的1亿美元8.55%的优先永续资本证券；另一方面，表示不再增加永续债规模。这说明雅居乐种种降负债的举措并不仅仅在于达成监管指标，而寻求稳健的财务状况才是根本目的。 凭借良好的财务状况，以及多元化的融资渠道，雅居乐融资成本进一步降低至5.96%。例如，在境外发行4.5亿美元，票面利率5.5%的5年期优先票据，并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元（附带增额权）的信贷协议；在境内发行，14.5亿元，票面利率5.9%的3年期公司债。 图表：2018-2021H1雅居乐集团相关数据 具体指标 2018 2019 2020 2021H1 合约销售金额(亿元） 1026.7 1179.7 1381.9 753.3 合约销售面积(万㎡） 797.7 891.1 1025.0 484.8 新增土地建面(万㎡） 1111 1090 836 304 土地储备总建筑面积(万㎡） - 4985 5301 5295.0 存续比（年） - 5.6 5.2 5.5 营业收入（亿元） 561.4 602.4 802.5 385.9 净利润（亿元） 83.6 92.3 122.5 64.7 预收账款（亿元） 254.9 336.5 363.1 422.1 毛利润率 43.9% 30.5% 30.0% 28.1% 净利润率 14.9% 15.3% 15.3% 16.8% ROE 16.9% 15.3% 17.2% 15.5% ROA 4.2% 3.7% 4.2% 4.1% 预收账款/营业收入 0.5 0.6 0.5 0.5 管理费用率 5.2% 6.6% 6.5% 4.9% 销售费用率 4.1% 3.4% 3.0% 3.3% 财务费用率 9.0% 11.8% 9.2% 9.2% 三费费用率 18.3% 21.8% 18.7% 17.5% 净负债率