销售金额突破3000亿，绿档房企再添一员

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年4月1日 世茂集团（00813.HK） 销售金额突破3000亿，绿档房企再添一员 核心观点： 世茂集团在2019年销售金额突破2000亿以后，2020年销售金额再上一个台阶，成功突破3000亿。2020年世茂集团也展现了强劲的盈利能力。其营业收入和净利润都呈增长趋势，并且毛利润率为29.3%，净利润率为14.4%，毛利润率与净利润率处于行业中上水平。此外，2020年世茂集团通过抓回款，以及股票配售和分拆物业上市等方式补充了流动性，同时也增加了企业的所有者权益，这有助于优化企业的财务质量。截至2020年末，世茂集团三道红线相关指标均已达标，绿档房企再添一员。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 一、销售金额突破3000亿元，土储充足有助于规模持续增长 世茂集团在2019年销售金额突破2000亿以后，2020年销售金额再上一个台阶，成功突破3000亿。从2020年世茂集团的经营表现看，2020年世茂集团的销售金额与销售面积增速均高于行业均值，其中以15.5%的增速实现3003.1亿元销售金额，以16.9%的增速实现1712.6万平米销售面积。 在2020年新冠疫情的不利冲击下，世茂集团销售业绩依然保持强劲的增长趋势，这与企业的土储布局和土储量不无关系。 首先，在长三角和粤港澳大湾区拥有充足的土地储备，2020年这两大区域房地产市场恢复更快，韧性更强，有利于销售业绩大幅释放。长三角一直是世茂集团重点发展的区域，因此，在长三角如南京和杭州等城市拥有较多的土地储备。另外，在2019-2020年初，世茂集团通过加大拿地力度，以及多元的拿地方式，在大湾区获得了大量土地。截至2019年末，世茂集团在长三角和大湾区的土储货值分别为3300亿元和3800亿元。充足的土储货值以及深耕区域的房地产市场极具韧性，有助于世茂集团在疫情冲击下仍然实现销售业绩增长。 其次，世茂集团的土储布局广，有助于分散疫情所产生的不利影响。截至2020年末，世茂集团布局了超过100个城市。众所周知，新冠疫情爆发初期全国房地产市场冰封，对各个城市的房地产市场都产生了巨大冲击。虽然后续新冠疫情在全国范围内得到有效控制，但是部分区域，比如北京和石家庄疫情曾再次爆发。在这种情况下，全国化的土储布局则有助于弱化疫情所形成的冲击。 截至2020年末，世茂集团在全国范围内拥有土储货值约13800亿元，其中，热点区域如大湾区和长三角的货值分别为3950亿元和3450亿元，此外，在华北区和福建区拥有土地储备分别为2500亿元和2400亿元，充足的土地储备是企业未来持续增长的动力。 图表：2017-2020年世茂集团销售业绩情况 资料来源：亿翰智库、企业年报 15500160001650017000175001800005001000150020002500300035002017201820192020销售金额（亿元）销售面积（万平方米）销售均价（元/平方米） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 二、盈利能力处于行业前列，控制拿地成本和融资成本或为主因 2020年世茂集团也展现了强劲的盈利能力。在报告期，世茂集团营业收入增长21%至1353.5亿元。分业务看，物业销售方面结转的面积由2019年的702万平米增长至2020年831万平米，结转的金额也相应的增长20%至1261.3亿元； 2020年世茂集团将物业管理分拆上市，其在管面积与合约面积大幅增长，也使得物业管理收入大幅增长； 2020年新冠疫情对酒店行业产生了较大的负面影响，酒店行业收入普遍下滑，在这种大环境下，世茂集团酒店经营收入下降了6.5亿元；在商业运营方面，由于2020年世茂集团有多个商业项目开业，因此带动了商业运营收入上升。 图表：2019-2020年世茂集团的营业收入情况（亿元） 2019 2020 变动 物业销售 1052.9 1261.3 208.4 酒店经营 21.0 14.5 -6.5 商业运营 14.3 15.4 1.1 物业管理及其他 27.0 62.4 35.3 合计 1115.2 1353.5 238.4 资料来源：亿翰智库、企业年报 除了营业收入大幅提升外，世茂集团的净利润也随之增加，并且毛利润率和净利润率继续保持在行业中上水平。 具体来看，2020年世茂集团的毛利润率为29.3%，净利润率为14.4%。从已发布2020年年报的房企中，容易发现部分房企由于2016-2018年获取的高地价项目逐渐结转，又或者是受限价等因素影响，因此毛利润率和净利润率都有一定的下滑，在这种情况下，预计2020年行业的盈利能力也可能继续下探。但是从世茂2020年的相关数据看，其毛利润率与2019年E50的毛利润率29.93%基本持平，净利润率略高于E50均值13.98%，这进一步体现了其强劲的盈利能力。 我们认为，世茂集团盈利表现优异，可能有以下原因：一是企业在投资端，注意控制拿地成本，使得土地获取成本与销售均价的差值较大，盈利空间充足。二是企业注重财务管控，这也使得企业的融资成本不断下降。房地产作为资产密集型行业，低成本获得资金有助于企业节省财务费用，增强企业的盈利能力。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：2017-2020年世茂集团商品房销售均价及新增土地储备楼面价 资料来源：亿翰智库、企业年报 图表：2017-2020年世茂集团财务费用率及融资成本 资料来源：亿翰智库、企业年报 注：财务费用率=利息支出/营业收入 三、继续优化财务指标，绿档房企再添一员 2020年世茂集团通过多种举措进一步优化了财务质量。在2020年下半年三道红线政策出台后，房企有息负债增速与企业的三大财务指标挂钩，房企财务杠杆使用空间受限，促使企业注重内源性回款以供发展和保障现金流安全。2020年世茂集团实现了2252亿的回款金额，有助于补充流动性。另外，世茂集团于2020年1月和4月通过配售，以及10月分拆世茂服务上市的形式补充了资金，同时增加了所有者权益。在系列举措下，截至2020年末，世茂集团货币资金（含受限制资金）增长了15%，所有者权益增长了31%，促使净负债率下降至50.3%，剔除预收账款的资产负债率也降至红线范围以内。另外在充足的货币资金下，企业的现金及现金等价物高于短期有息负债，企业短期债务风险较小。 050001000015000200002017201820192020销售均价（元/平方米）新增土地储备楼面价（元/平方米）2%3%4%5%6%7%8%9%2017201820192020财务费用率融资成本 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：世茂集团2017-2020年三道红线相关指标 资料来源：亿翰智库、企业年报 注：现金短债比参考次坐标轴 01240%45%50%55%60%65%70%75%2017201820192020剔除预收账款的资产负债率净负债率现金短债比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 图表：世茂集团2017-2020相关数据 具体指标 2017 2018 2019 2020 合约销售金额(亿元） 1007.7 1761.5 2600.7 3003.1 合约销售面积(万㎡） 606.2 1068.7 1465.6 1712.6 新增土地建面(万㎡） 1060 1615 3092 1535 土地储备总建筑面积(万㎡） 4790 5538 7679 8175 投销比 1.7 1.5 2.1 0.9 存续比 7.9 5.2 5.2 4.8 营业收入（亿元） 704.3 855.1 1115.2 1353.5 净利润（亿元） 105.7 123.1 163.8 194.6 毛利润率 30.4% 31.5% 30.6% 29.3% 净利润率 15.0% 14.4% 14.7% 14.4% 预收账款（亿元） 341.2 471.7 746.5 1061.3 预收账款/营业收入 0.48 0.55 0.67 0.78 净负债率 58.9% 59.4% 59.7% 50.3% 剔除预收账款的资产负债率 64.6% 68.1% 70.6% 68.5% 现金短债比(严格版） 1.6 1.4 1.4 1.7 融资成本 5.3% 5.8% 5.6% 5.6% 管理费用率 4.2% 4.0% 3.9% 4.1% 销售费用率 2.1% 2.4% 2.5% 3.3% 财务费用率 8.1% 8.1% 7.9% 6.9% 三费费用率 14.5% 14.4% 14.3% 14.2% 资料来源：亿翰智库、企业年报 注：投销比=新增土地储备总建面 /合约销售面积；存续比=土地储备总建面 /合约销售面积；现金短债比=现金及现金等价物/短期有息负债，企业在2020年业绩报告中公布2019年和2020年的现金短债比分别为1.05和1.16。该指标与亿翰智库不一致，主要是亿翰智库为了与行业内其他企业进行横向对比，以及与企业自身进行纵向对比，分子未扣除预售监管资金；剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债）。2020年企业公布的剔除预收账款为68.1%。该指标与亿翰智库的不一致，原因是亿翰智库为了与行业内其他企业进行横向对比以及与企业自身进行纵向对比，在计算时未扣除相关增值税；财务费用率=利息支出/营业收入。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海