房地产开发行业月报：新房二手房市场持续火热，一线城市极速升温再临高点

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业月报 2021年01月27日 房地产开发 新房二手房市场持续火热，一线城市极速升温再临高点 12月新房成交面积同增15.9%，一线城市新房市场升温。12月120城商品房成交面积7196万方，环增15.9%，同增15.9%；1-12月累计成交面积63989万方，同比下降1.7%；一、二、三线城市单月分别成交757/3543/2896万方，一线城市新房成交激增，同比增速继9月后再次突破60%达到62.8%；86城商品房成交额8851.6亿元，环比增长22.54%，同比上升20.74%；1-12月累计成交金额74556.77亿元，同增6.7%；12月单月北京、上海、广州新房成交额分别同增82.9%/81.6%/139.9%，各一线城市新房市场高速升温；86城商品房成交均价为15212.63元/平方米，同增6.62%，一、二、三线城市当月均价分别同增13.64%/5.42%/5.90%。 商品房库存面积同增11.3%，去化周期同比微增0.4个月。12月40个城市商品房库存面积共计52488万平方米，环比增长1.3%，同比增长11.3%，去化压力缓慢增长；去化周期16.8个月，环比下降0.15个月，同比增长0.40个月，一、三线城市销售高增带动去化周期分别同降3.9与1.5个月；推盘面积4722万方，环比增长27.8%，同比增长9.0%，整体售批比为0.84。全国主要城市中，北京、上海、重庆等城市去化周期缩短超过1个月，杭州、苏州、成都等城市去化周期增长超过2个月。 二手房成交面积同增26.9%，北上广二手房市场火爆。12月77城二手房成交面积2856.77万方，环增3.31%，同增26.9%；1-12月累计成交面积28015.93万方，同增4.4%；一、二、三线城市分别成交682.86/1482.25/531.00万方，北京、上海、广州、深圳当月同比变化分别为55.1%/106.1%/50.11%/-27.65%；63城二手房成交额4702.11亿元，环增12.87%，同增57.5%，经历10月的回落后恢复增长；1-12月累计成交额39895.21亿元，同增12.5%，一线城市北京、上海的成交总金额的显著增长；63城二手房成交均价为14360元/平方米，环增0.43%，同增3.0%。 土地市场活跃，住宅用地供应面积环比增长69.6%，成交面积环比增长90.7%，出让金环比增长75.7%，多地政府推出优质地块。12月300城土地供应21448万方，环比增长69.9%；成交17240万方，环比增长90.7%，供应与成交同时增长表明年底多地政府推出大量优质地块；出让金6921亿元，环比增长75.70%；平均楼面价为4015元/平，环比下降7.9%；土地成交溢价率为12.1%，环比下降4.4个百分点；一、二、三四线城市宅地土地流拍率分别为0%/7.4%/8.9%。 投资建议：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；4.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；5.稀缺消费升级奢饰品概念的商管+物管公司：华润万象生活。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱：huangshitao@gszq.com 研究助理 杨倩雯 邮箱：yangqianwen@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：第二批“三道红线”试点或将启动，15城去化周期同增2%》2021-01-14 2、《房地产开发：财政部部长提及房产税，LPR连续八个月未变动》2020-12-28 3、《房地产开发：三道红线是估值分化的起点，高质量ROE房企性价比凸显 ——2021年年度策略》2020-12-25 -16%0%16%32%48%64%2020-022020-052020-092021-01房地产开发沪深300 2021年01月27日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、重点城市新房推盘成交情况 ........................................................................................................................... 4 1.1新房成交面积同比增长15.9%，一线城市同比激增62.8%再临高点，京津冀城市群同增89.9%表现亮眼 ...... 4 1.2新房成交额同增20.74%，成交均价同增6.62%，一线城市成交额与均价分别同增96.7%与13.64%带动市场成交规模增长 ............................................................................................................................................... 7 1.3商品房库存面积同增11.3%，去化周期同比微增0.4个月，一、三线城市销售高增带动去化周期分别同降3.9与1.5个月 .................................................................................................................................................. 9 二、重点城市二手房成交情况. ........................................................................................................................... 11 2.1二手房成交面积同比增长26.9%，一线城市同增56.9%，北上广二手房市场火热分别同增55.1%/106.1%/50.11% ............................................................................................................................. 11 2.2二手房成交额同增57.5%，成交均价同增3.0%，一线城市成交额与成交均价分别同增92.9%和6.7%，二手房市场持续火爆 ............................................................................................................................................. 12 2.3重点城市二手房交易中介集中度较高，北京、成都、太原、杭州CR3超6成，CR10超8成 ...................... 15 三、全国土地市场供给成交情况 ......................................................................................................................... 16 3.1 土地市场活跃，住宅用地供应面积环比增长69.6%，成交面积环比增长90.7%，多地政府推出优质地块 ... 16 3.2住宅用地出让金环比增长75.7%，一线城市环增6%同降20% ................................................................ 18 3.3平均楼面价环比下降7.9%，一二线城市溢价率分别下降7.1和4.1个百分点，一线城市流拍率再次为零，二线城市流拍率环比上升4.2个百分点 ............................................................................................................... 18 附录1：重点城市库存去化情况 ......................................................................................................................... 21 附录2：重点城市二手房中介市占率 ................................................................................................................... 22 投资建议 .......................................................................................................................................................... 23 风险提示 .......................................................................................................................................................... 23 图表目录 图表1：120城市商品房成交面积及同比 .............................................................................................................. 4 图表2：一线城市商品房成交面积及同比 .............................................................................................................. 4 图表3：二线城市商品房成交面积及同比 .............................................................................................................. 4 图表4：三线城市商品房成交面积及同比 .............................................................................................................. 4 图表5：各城市群12月成交情况 ......................................................................................................................... 5 图表6：长江三角洲商品房成交面积及同比 ........................................................................