公司首次覆盖报告：全产业链布局，存量时代地产服务大有可为

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 17 我爱我家（000560.SZ） 2020年10月12日 投资评级：买入（首次） 日期 2020/10/12 当前股价(元) 3.85 一年最高最低(元) 5.40/3.00 总市值(亿元) 90.69 流通市值(亿元) 73.82 总股本(亿股) 23.56 流通股本(亿股) 19.17 近3个月换手率(%) 104.51 股价走势图 数据来源：贝格数据 全产业链布局，存量时代地产服务大有可为 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 陈鹏（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790120060038 ⚫ 全产业链房产服务商，存量时代龙头受益，首次覆盖给予“买入”评级 我爱我家作为全产业链房产服务商，公司经纪业务、资管业务、新房代销业务协同发展。房地产市场未来将逐渐进入存量交易时代，市场容量将稳步提升，公司作为房地产经纪龙头将受益。预计公司2020-2022年营收分别为96、112、128亿元，同比增速分别为-14.2%、16.1%、14.6%；归母净利润5.13、8.32、9.51亿元，同比增速分别为-37.9%、62.1%、14.2%，基本每股收益0.22、0.35、0.40元，当前股价对应PE分别为18、11、10倍，首次覆盖给予“买入”评级。 ⚫ 经纪业务标准化，有效提升租售撮合率 目前业务已覆盖北京、上海、杭州、南京等国内19个大中型城市，拥有超过3400家门店，员工近5万人。2019年，公司二手房业务实现收入57.19亿元，同比增长4.3%。公司重点城市、核心区域二手买卖市占率保持领先优势，2019年北京、杭州、南京、苏州、太原、天津、无锡等城市市占率稳居前三，其中杭州市场占有率超过30%。二手房经纪领域市场巨大。长期看，按照国内存量城镇住宅3亿套计算，假设年化流通率3%、套均价格150万元、中介渗透率90%、交易佣金率2%测算，测算行业二手交易佣金规模2430亿元。 ⚫ 新房代销稳定增长 公司新房业务包括代理、分销及电商等模式，“伟业顾问”、“汇金行”、“我爱我家”三大品牌联动，新房代销业务稳定增长。 ⚫ 多业态服务，资管业务大有可为 1）房屋资管品牌“相寓”规模增长稳定。截至2019年，“相寓”在管规模27.6万套，实现收入18.72亿元，同比增长13.1%，全国全年平均出租率达95%，全年平均出房周期12.6天，其中2019年第四季度平均销控期同比缩短17%，运营质量和效率均为行业领先。2）收购“蓝海购”、商办业务上线官网，商业全产业链实现打通，商业地产营销及运营业务得到有效补充。 ⚫ 风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策收紧。 财务摘要和估值指标 指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 10,692 11,211 9,624 11,175 12,805 YOY(%) 710.9 4.9 -14.2 16.1 14.6 归母净利润(百万元) 631 827 513 832 951 YOY(%) 765.7 31.1 -37.9 62.1 14.2 毛利率(%) 30.2 30.5 28.0 30.6 30.8 净利率(%) 5.9 7.4 5.3 7.4 7.4 ROE(%) 7.3 8.3 5.0 7.5 8.0 EPS(摊薄/元) 0.27 0.35 0.22 0.35 0.40 P/E(倍) 14.4 11.0 17.7 10.9 9.5 P/B(倍) 1.0 0.9 0.9 0.8 0.7 数据来源：贝格数据、开源证券研究所 -48%-32%-16%0%16%32%2019-102020-022020-06我爱我家沪深300开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 17 目 录 1、 我爱我家：A股稀缺的房产经纪企业标的 ............................................................................................................................. 4 1.1、 我爱我家发展历程悠久 ................................................................................................................................................. 4 1.2、 全产业链房产服务商 ..................................................................................................................................................... 4 1.3、 顺利完成业绩承诺 ......................................................................................................................................................... 5 2、 二手经纪业务市场容量空间大，IT助力公司发展 ................................................................................................................ 6 2.1、 二手经纪行业市场容量巨大 ......................................................................................................................................... 6 2.2、 围绕“数字化转型”战略积极布局，加强用户转化和粘性 .......................................................................................... 7 2.2.1、 “爱看”平台增强经纪知识普及，小区测评提升交易撮合度 ........................................................................... 7 2.2.2、 “查成交”检索功能，走向交易数据公开化、透明化 ....................................................................................... 8 3、 多业态服务，资管业务大有可为 ............................................................................................................................................ 9 3.1、 房屋资管品牌“相寓”规模增长稳定 .............................................................................................................................. 9 3.2、 收购“蓝海购”、商办业务上线官网，商业全产业链实现打通 ................................................................................ 11 3.3、 全产业链服务，一体化服务的综合运营商 ................................................................................................................ 12 4、 新房业务更为平滑，增长更为稳健 ...................................................................................................................................... 13 5、 盈利预测与投资建议 .............................................................................................................................................................. 13 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 14 附：财务预测摘要 .......................................................................................................................................................................... 15 图表目录 图1： 我爱我家发展历程悠久 ....................................................................................................................................................... 4 图2： 我爱我家多元化业务布局 ................................................................................................................................................... 5 图3： 上市公司2018年后营业收入增长稳定.............................................................................................................................. 5 图4： 上市公司2018年后业绩增长稳定 ..................................................................................................................................... 5 图5： 2019年子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司收入增速7%.........................