发现报告 - 越秀地产如何发展好持有类资产项目

深度思考

我计划先梳理越秀地产发展持有类资产的相关内容，已明确开篇需介绍其持有资产基本盘，目前已掌握其两大资产平台的相关规模数据。当前运营表现方面，核心业态整体稳健，能贡献稳定现金流平滑周期，但也存在部分板块商用物业供过于求、收益兑现能力待提升、资产对归母利润贡献潜力未完全释放的短板。

越秀房托的三大核心发展路径已梳理完成：一是深化精细化运营，通过定制化运营策略、各业态差异化优化、优质项目孵化注入及财务管控降本，提升租金回报率与资产估值；二是依托REITs平台打通投融管退全链条闭环，前置锁定优质资产、优化融资结构、稳定运营收益、灵活变现退出，降低重资产持有资金压力；三是推动持有类资产与开发主业深度协同，搭建多元持有资产矩阵、锚定高能级核心城市布局，形成正向循环，增厚经营安全垫，巩固行业竞争优势。

我已梳理完第四项能力补全优化方向，目前正将所有内容整合为通顺的正式文稿，开篇已明确越秀地产持有类资产的整体发展逻辑。越秀地产持有类资产布局围绕“开发+运营+金融”双平台模式展开，资产储备充足、运营基本盘稳健，已形成轻重结合的完整持有资产矩阵。

越秀持有类资产运营表现有亮点也有短板，2025年部分运营数据向好，轻资产业务打开增长空间，但也面临行业竞争、收益兑现能力待提升、归母净利率低位等问题，接下来将深化全维度精细化运营，提升持有类资产的租金回报率与估值水平。可根据不同项目业态、区位灵活调整运营方案，分业态提升坪效；还可将成熟商管项目择机注入越秀房托平台，优化融资结构压低付息率，后续将依托该REITs平台打通全链条闭环，降低长期资金沉淀压力。

全流程闭环运作机制将通过REITs平台打通，覆盖投资培育、运营增值、退出回笼全环节，最终形成良性循环，有效降低重资产长期持有的资金沉淀压力。

越秀地产还可推动持有类资产与开发主业深度协同，从业态、区位两端布局构建差异化竞争优势，形成正向业务循环。

这套协同模式可助力越秀跳出单一开发销售增长逻辑，巩固绿档优势与低成本融资能力。我也梳理了其可参考头部房企实践补全能力短板的优化方向。内容已确认符合要求。

越秀地产要实现持有类资产的高质量发展，首先需要清晰把握自身当前的资产基本盘与现存短板，在此基础上针对性打通全链路运营与资本循环路径，最终构建起难以复制的差异化竞争优势。
当前越秀地产的持有类资产围绕“开发+运营+金融”双平台模式布局，整体储备充足、运营基本盘稳健：资产分为两大核心体系，越秀房托平台旗下物业均布局在广州、上海、武汉等核心城市优质地段，覆盖写字楼、零售商场、专业市场等多元商用业态，合计建筑面积达118.42万平方米，可出租面积80.40万平方米【3】；越秀地产直接持有的商业物业2024年末在租面积92.4万平米，同时还有32.68万平米在建物业、56.35万平米未建物业，后续储备资源充足【11】，叠加住宅物业服务、非住业态运营、代建业务等轻资产类运营业态，形成了轻重结合的完整持有资产矩阵【1】。运营层面，越秀房托2025年全年营收18.56亿元，物业整体期末出租率达82.1%，平均付息率3.77%创近三年新低，其中零售商场板块出租率达92.1%，专业市场板块收入实现逆势正增长，广州国金中心等标杆核心物业出租率持续维持高位，“一项目一策略一专班”的精细化运营模式也推动写字楼板块带装修单元去化率表现亮眼，持有类资产贡献的稳定现金流还能有效平滑地产行业周期波动，代建业务在管面积同比增长23%，轻资产模式打开了新的增长空间【1】【3】。但目前业务仍存在明显短板：商用物业整体面临行业供过于求的竞争压力，越秀房托2025年出现总经营收入同比下滑8.6%、物业估值小幅缩水的情况，叠加项目结转周期、行业深度调整下利润空间压缩，持有类资产的收益兑现能力仍待进一步提升；同时近年获取项目的权益比例持续降低，少数股东损益占比大幅提升，叠加资产减值计提压力，整体归母净利率水平处于低位，持有类资产对整体利润的贡献潜力还未完全释放【3】【10】【6】【13】。
针对现存问题，越秀地产首先可以通过深化全维度精细化运营，提升持有类资产的租金回报率与资产估值水平。在现有“一项目一策略一专班”的经验基础上，针对不同项目的业态、区位特点灵活调整运营方案，写字楼板块加大带装修单元供应，减少空置期稳定租金收入；零售商场板块通过引入特色业态、品牌焕新升级拉动客流与销售额，专业市场板块依托区域产业联动优势做运营提效，全面拉高不同业态的坪效表现【3】。同时依托自身成熟的多元业态运营能力，将旗下商管运营的优质项目择机孵化注入越秀房托平台，既可以实现商业项目变现补充现金流，也能为越秀房托持续锁定运营成熟、收益可预期的核心优质资产，夯实持有类资产的整体估值基础，再通过精细化财务管控、优化融资结构持续压低平均付息率，进一步抬升资产的实际收益水平【1】【16】。
其次，依托越秀房托这一成熟REITs平台打通持有类资产“投融管退”全链条闭环，降低长期资金沉淀压力。在投资端前置锁定优质资产，提前将集团获取的核心自持资产交由商管团队深度运营，提前打磨资产收益表现，从源头保障底层资产质量；在融资端依托REITs平台构建双平台互动模式，资产注入后既可以通过公开上市直接回笼大额资金，还能借助REITs的精细化财务管控持续优化融资结构，大幅压低整体融资成本，减少自有资金的长期占用；在运营端通过精细化运营打磨资产价值，持续稳定的租金收益既可以支撑REITs的市场表现，也能进一步抬升资产退出时的估值水平；在退出端借助REITs的公开渠道实现资产灵活变现，通过资产动态调整优化资产组合，最终形成“投资培育-运营增值-退出回笼-再投资新资产”的良性循环，大幅降低重资产长期持有的资金沉淀压力【1】【3】【21】【24】。
在此之外，越秀地产还可以推动持有类资产布局与自身开发主业深度协同，构建差异化竞争优势。业态层面围绕开发主业搭建多元互补的业务闭环，开发主业打造的优质商业项目可择机孵化注入房托平台，快速变现补充开发环节的现金流，而越秀房托的低融资成本优势反过来也能为开发主业提供低成本的融资支撑；越秀服务在夯实基础物管盘的同时拓展非住业态，承接开发主业落地项目的后续物业服务，靠抗周期的稳定现金流平滑行业波动，代建、康养等轻资产板块也依托主业积累的项目管控经验打开新增长空间。区位层面锚定自身深耕的高能级核心城市布局，既保障持有类资产的出租率与收益稳定性，也能和开发主业在核心城市积累的项目经验、市场口碑形成联动，形成“开发-交付-持有运营”的正向循环。这套协同模式将帮助越秀跳出传统房企单纯依赖开发销售的单一增长逻辑，进一步巩固绿档优势与行业低位融资成本，打造出其他企业难以复制的运营能力【1】【2】【6】。
最后，越秀地产也可以参考国内头部房企的成熟实践补全能力短板：将现有的精细化运营模式全面复制到旗下所有自持资产，进一步拉高低坪效资产的收益水平；进一步打通自持资产和越秀房托的联动通道，将在建、待建的优质商业储备择机注入平台，拓宽低成本融资渠道；打通旗下物管、康养、商管的能力边界，在自持资产中叠加更多增值服务，打破仅靠租金盈利的单一模式；搭建自持资产统一数字化管理平台，实现全流程线上化管控，进一步降低运营损耗，提升整体运营管理的精细化水平【3】【16】【30】【11】【27】。