中央稳地方紧，“三条红线”将加剧行业分化

克而瑞研究中心简介 专业度 易居企业集团专业研发部门，成立14年来，一直专注房地产行业和企业课题的深入探究，每年常规和专题成果出品千余份。涵盖十五大研究方向。 此处为封面折页的裁剪线 影响力 连 续 1 2 年 发 布 中 国 房 地 产 企 业销售排行榜，从最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200;再从单一的销售榜，到推出代表企业操盘能力的操盘榜和投资能力的权益榜，我们一直真实、严谨、公正的记录着11年来的行业变化、格局演变和模式创新。 号召力 紧扣地产时代脉搏，聚焦行业热点，痛点，成功举办27届地产金融论坛，从市场、资本、战略等多角度探讨房地产行业，为企业支招献策，参会人员涵盖开发商、证券、基金、媒体等，搭建广泛的交流平台。 Ô�þ ‘ √ Ì ⁄中央稳地方紧，“三条红线” 将加剧行业分化 一晃，2020年只剩下了不到100天。 这一年，中国房地产行业经历了一场史无前例变局与重生。一季度，商品房销售规模创20年来新低，二季度迅速恢复，三季度逐步回归正常水平。8月，全国商品房销售额累计增速首次回正，行业初步走出疫情影响。 与此同时，在行业逐渐恢复的过程中迎来新一轮政策调整周期，2020年三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三条红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控。 复杂多变的2020年前三季度已结束，接下来四季度至关重。 四季度，房企进入业绩冲刺季，新规之下，高杠杆、高负债运营模式无法持续，在行业整体去化承压基本面未得到改善的背景下，行业分化必将加剧，财务稳健、现金充足的房企将会拥有更多的优质资源和机会，抢占更多的市场份额。高财务杠杆，盈利能力较弱的企业则将面临较大的考验。 对于企业来讲，加速去化将是当务之急。尤其是那些触碰红线的房企，更要加紧供货、积极营销、抢收业绩，通过增加销售回款、降低现金支出等方式改善资产负债表。 丁祖昱易居企业集团 CEO 最前研壹007 贰013市场把脉 2020三季度房地产市场总结与展望 叁073城市研判 以财政负债率视角研判核心城市当前市场特征与未来趋势高外贸依赖城市收入下降预期对房地产市场影响研判2020年中国城市房地产市场投资前景四大维度解析中国TOP50城市房地产市场竞争力2020年二三线百城土地投资利润空间研究——从行政区视角 肆183特别关注 2020上半年房企盈利能力专题2020上半年房企偿债能力专题2020上半年房企库存能力专题 伍223企业纵深 从现金流量表看近五年房企发展与分化房企合作开发趋势深化，平衡规模和增长质量是关键百强上市房企热点区域城市更新发展探究房企距离千亿规模还差几座城？大湾区本土房企与外来房企竞争力比较研究 陆302更多 研究预告专题卡 Editorial Board编委会 2020年第三期 全国企业杂志特等奖中国房企优秀内刊 出品单位：克而瑞研究中心 总编：主编：责任编辑：编辑：撰稿：丁祖昱张燕孟音林波杨婕杨燕凌曦石琦峰杨科伟马千里朱一鸣沈晓玲房玲谢杨春柏品慧俞倩倩贡显扬易天宇吴嘉茗邱娟汪维文羊代红李诗昀洪宇桁齐瑞琳李丹周奇姚郑康汪慧查明仪马娟 美术设计：官方网站：官方微信：邮件地址：联系电话：陆笑www.cricchina.com/research克而瑞地产研究（cricyjzx）research@cric.com021-60867824021-60867863 版权声明 本书内容为易居企业集团克而瑞研究中心所有，未经许可，不得转载！本书中部分专家及机构视点，源自公开报道，仅为分享所用，不代表我司观点。 免责声明 本书中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本书中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 壹最前研 最前研 强监管“高进低出”式长租，不如支持自建自营租赁社区 【事件】9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，意在进一步规范化租赁市场发展，直指近期长租公寓“爆雷”事件。 【CRIC点评】为了更好地实现住房租赁市场平稳健康发展，实现“稳租金”的长期目标，在加强市场监管的同时，还需在租赁住房供应层面予以积极支持。一方面，租赁市场监管制度化、规范化；另一方面，多渠道增加租赁住房供应。 沈阳“八条”如期而至，下一棒将花落谁家？ 【事件】9月6日，沈阳出台“沈八条”，提出了管控土地出让价格，加强房地产项目竞配建管理，全面加快项目建设，切实增加市场有效供给，严格执行差别化信贷和税收政策等措施。 【CRIC点评】沈阳此次新政出台释放了地方政府贯彻落实“房住不炒”的坚定决心，其中涉及的二套房升级限贷，个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年等限制性内容对于平抑短期市场热度还是大有裨益 杭州新政“打补丁”，成都、银川等哪个将会“接力”？ 【事件】9月4日，杭州再次出台调控新政，新政在限购层面边际收紧，完善了无房家庭倾斜政策，并着重强调要强化住房贷款审查。 【CRIC点评】9月仍有可能再现7月的“调控接力”局面，那些楼市热度居高不下甚至出现投机潮的城市，未来调控加码预期强烈。 商品房销售额率先回正增1.6%，降负债下投资开工增速 【事件】9月15日上午，国家统计局公布了2020年1-8月国民经济运行情况以及房地产行业数据。总体来说，前8月房地产业开发投资额增长4.6%、商品房销售金额增长1.6%体现房地产业于宏观经济中的重要地位。 【CRIC点评】前8月中国经济稳定恢复，生产需求继续回升，就业物价总体稳定，发展动力活力进一步增强，其中商品房销售额增长1.6%。前8月房地产业V型逆转后继续发挥宏观经济稳定器作用。 市场热滞销分化中再现7折，你跟不跟？ 【事件】9月7日，网传恒大再次祭出全国楼盘7折的促销活动。疫后房地产市场持续复苏，各线城市成交稳步回升，同比跌幅明显收窄乃至转正。 【CRIC点评】打折降价不啻为房企抢销售、抓回款的重要手段，尤其是那些滞销盘，更要有“壮士断腕”的决心，打折降价或将更为直接有效。 楼地市火热引政策加码,“金九银十”会有吗？ 【事件】近日，中央及地方政策热闹纷呈，央行划定“三道红线”严控房企融资，住建部连续两月召开房地产工作座谈会。不过，8月房地产市场淡季不淡，深圳、杭州、南京等热点城市成交持续高位运行。 【CRIC点评】我们认为“房住不炒、因城施策”的政策主基调不变，房企仍要去杠杆、降负债，极大程度避免诱发系统性金融风险。预计9、10月市场行情仍值得期许，部分热点城市或再创年内新高。 最前研 长三角一体化发展座谈会召开，释放哪些信号？ 【事件】8月20日，扎实推进长三角一体化发展座谈会召开，在肯定了长三角一体化战略实施一年以来取得的积极成效的同时，为长三角未来发展指明了方向。 【CRIC点评】短期来看，居民购买力充裕是长三角楼市疫后迅速复苏的主要原因。中长期来看，长三角一体化进程一定程度上打破了行政管理壁垒，也降低了人口、资金流入壁垒，有利于创造增量购房需求，长三角城市房地产市场前景依旧可期。 多城市土地供应“量减质降”，关注热点城市拿地机会 【事件】地市热度不断走高之下， 7月6日宁波收紧了房地产市场调控，提出要加大土地供应、从严核定新出让地块商品住宅的销售价格、严格控制楼面地价等措施来降温市场热度。 【CRIC点评】在政策收紧的大环境之下，土地市场供应端已率先出现变化，近两月土地供应量接连下滑。预计高热地块数量或进一步减少，并进一步向少数热点城市集中。 这些安徽城市土拍热度领跑长三角，盈利预期也更值得看好 【事件】CRIC监测数据显示，自3月份各城市土地供应逐步恢复正常以来的这半年间，长三角三省一市土拍热情高涨，涉宅土地整体溢价率高达22%，其中安徽热度最高，溢价率高达31%，居三省一市之首。 【CRIC点评】考虑到安徽今年大部分城市商品住宅的供地计划都有不同程度的减少，在“僧多粥少”的大格局之下，接下来安徽的土地市场热度还将延续高位。 收紧调控一个月后，宁波地市降温了吗？ 【事件】在经历二季度土地市场的狂欢后，近两月土地市场在调控收紧、各城市减缓优质土地供应的影响下表现较为平淡，其中调控政策效果显现的8月份不仅成交量价环比下滑，溢价率也在上月的基础上进一步走低。 【CRIC点评】如宁波这样供地计划完成较少的城市，后续仍会有多宗优质土地入市，可适当将拿地节奏放缓，避免高成本拿地带来的亏损风险。 近30家房企发布销售回款率，平均可达86%！ 【事件】上半年在CRIC重点监测的76家房企中，仍有63%的企业实现了现金的增长，现金为王已成为业界的共识。 【CRIC点评】随着“三道红线”政策的逐步落地，房企债务的管控要求提高，现金也就成为了企业运转的生命线。多家房企在年中业绩会上将“抓销售，促回款”作为下半年的工作重点。 房企盈利腰斩，是短期阵痛还是优势已去？ 【事件】今年上半年房企盈利能力普降，整体利润规模呈现负增长，利润率也继续下行。甚至一些原本高盈利的房企也难逃困境，利润遭遇腰斩，利润率暴跌。 【CRIC点评】目前房企的盈利能力主要还是受到拿地成本、产品定价以及运营管控的影响。因此，提升盈利能力的关键还是要打造成本、产品和管控优势。 最前研 稳增长、去杠杆下房企的“财技” 【事件】受“稳地价、稳房价、稳预期”为目标的调控基调以及去杠杆的双重影响，房地产整体超额收益进一步收窄，合作开发大势所趋，起到有效降低投拓成本、分摊风险、撬动销售规模的作用。 【CRIC点评】不同发展阶段的房企会选择不同的会计处理方式，处于规模扩张期的房企，为获取机构投资者认可来筹集更多的资金，会选择将合作项目出表以实现表内负债隐性化。 贰市场把脉 市场把脉 2020年三季度中国房地产市场总结与展望 文/克而瑞研究中心 核心观点 政策篇：三季度中央稳、热点紧，四季度仍将稳中趋紧行业篇：预计拿地新开工与投资增速回落，销售规模持平微增土地篇：三季度成交量缩价跌，预计四季度溢价率将继续走低业绩篇：市场恢复向好，“三条红线”将加速行业分化投资篇：“三道红线”下投资积极性放缓，料四季度将更趋谨慎融资篇：三条红线压顶，后期房企融资压力加大城市篇：三季度一线坚挺、三线超预期，四季度料将稳中微降营销篇：部分房企折扣有望下探，营销方式三轨并行 一、政策：三季度中央稳、热点紧，四季度仍将稳中趋紧 2020年上半年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价稳2020年三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三道红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控，其中深圳政策力度最为严苛。与此同时，多城支持刚需优选购房，株洲、郑州购房补贴也相继落地。 展望四季度，对标“三道红线”，房企融资环境整体趋紧。居民部门稳杠杆，热点城市限贷政策将进一步收紧，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规流入房地产市场；地方政策整体维稳，银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市或将升级调控，宁波、南京等热点城市也不排除进一步加码可能。压力城市仍需为市场减压、企业纾困，弱三、四线城市在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作选项。 总结 1、坚持“房住不炒、因城施策”，落实稳地价稳房价稳预期目标（本节有删减） 7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城参会。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策差异化调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住