房地产行业周报：龙湖分拆物业上市，并购贷不计入三条红线
-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 2146 沪深300指数 4822 上证指数 3580 深证成指 14344 中小板综指 14065 相关报告 1.《百强12月销售环比改善，全年同比增速转负-地产周报》，2022.1.2 2.《政策边际改善正当时，一线城市销售环比转暖-地产周报》，2021.12.26 3.《整合加速，风物长宜放眼量-物业策略报告》，2021.12.22 5.《最大变化是从“稳市场”到“稳行业”-中央经济工作会议点评》，2021.12.12 杜昊旻 分析师 SAC执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 龙湖分拆物业上市，并购贷不计入三条红线 行业点评 本周地产板块表现亮眼，物业板块跑输沪深300。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5 %，在各板块中位列第1；港股房地产板块涨跌幅为+1.6 %，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.1%，沪深300指数涨跌幅为-2.4%。 本周一手房销售面积环比、同比下降。本周（1月1日-1月8日），40个城市商品房成交合计411万平方米，周环比-48%，周同比-35%。其中，一线城市：周环比-45%，周同比-8%；二线城市：周环比-48%，周同比-37%；三四线城市：周环比-54%，周同比-58%。 本周二手房成交面积环比、同比下降。本周（1月1日-1月8日），17个城市二手房成交合计96万平方米，周环比-38%，周同比-39%，月度累计同比-39%，年度累计同比-39%。其中，一线城市：周环比-43%，周同比-19%，月度累计同比-19%，年度累计同比-19%；二线城市：周环比-37%，周同比-39%；三线城市：周环比-23%，周同比-81%。 龙湖集团分拆旗下物业管理&商业运营子公司上市。①2022年1月8日，龙湖集团旗下全资子公司龙湖智创生活（主要从事物业管理和商业运营）向港交所递交招股书，拟在香港联合交易所主板上市。截至2021年9月底，龙湖智创生活在管面积2.37亿方，其中住宅和非商业在管面积为2.12亿方，商业（购物中心&写字楼）在管面积为2,428万方；合约面积3.49亿方，合约/在管为1.48倍。②2021年在管规模增长主要受益收并购。2021年1-9月，龙湖智创生活新增在管面积5943万方，其中3895万方来自收并购，占新增面积的六成以上。③商业运营业务2021年发展较快，各项占比提升。龙湖智创生活2021年1-9月总收入78亿元，毛利润21亿元，毛利率27.6%；其中商业运营及物业管理收入占比、毛利润占比和毛利润率分别为23%、29%和35%，相较2020年同期分别提升8.1pcts、13.6pcts和6.4pcts。 房企承债式收购获银行支持，并购贷款不计入“三条红线”。本周财联社报道，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。我们维持此前判断，认为地产行业并购会发生，但不会有大规模并购潮。我们认为当前解决流动性危机的关键在于新房销售的恢复。从今年1月第一周的销售数据来看，目前销售市场仍未企稳，我们预计后续还会有更大力度政策会在春节前出台，以维护房地产行业平稳健康发展。 投资建议 地产板块，看好经营稳健的头部房企和2021年销售逆势增长的房企，比如保利发展和绿城中国。物业板块，我们认为民营物业公司在关联房企流动性危机解除后，估值修复弹性较大，推荐金科服务、建业新生活、碧桂园服务。 风险提示 房地产改善政策落地效果不及预期；并购整合不及预期 177818851992209922072314210111210411210711211011国金行业 沪深300 2022年01月09日 资源与环境研究中心 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 行情回顾 ........................................................................................................4 地产行情回顾 ..............................................................................................4 物业行情回顾 ..............................................................................................4 数据跟踪 ........................................................................................................5 新房成交 .....................................................................................................5 二手房成 .....................................................................................................7 重点城市库存与去化周 ................................................................................9 地产行业政策和新闻 .....................................................................................10 地产公司动态 ...............................................................................................10 物管行业政策和新闻 .....................................................................................12 物管公司动态 ...............................................................................................12 行业估值 ......................................................................................................13 风险提示 ......................................................................................................14 图表目录 图表1：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序.................................................4 图表2：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 ..............................................4 图表3：本周地产个股涨跌幅前5名 ...............................................................4 图表4：本周地产个股涨跌幅末5名 ...............................................................4 图表5：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 .................5 图表6：本周物业个股涨跌幅前5名 ...............................................................5 图表7：本周物业个股涨跌幅末5名 ...............................................................5 图表8：40城新房成交面积及同比增速 ..........................................................6 图表9：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比.......................................6 图表10：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比.....................................6 图表11：40城新房成交明细（万平方米） .....................................................6 图表12：17城二手房成交面积及同比增速（周） ..........................................8 图表13：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比..............................8 图表14：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比..............................8 图表15：17城二手房成交明细（万平方米） .................................................8 图表16：12城商品房的库存和去化周期 ........................................................9 图表17：12城各城市能级的库存去化周期 .....................................................9 图表18：12个重点城市商品房库存及去化周期 ..............................................9 图表19：地产行业政策新闻汇总 ..................................................................10 图表20：上市公司动态 ................................................................................10 qRpQrRqQqMsNoOtRmRnRsN7NcMaQpNmMpNtRfQpPpOkPrQqQ8OrRxOvPsPtRxNrQwP行业周报 -3- 敬请参阅最后一页特别声明 图表21：物管行业资讯 ................................................................................12 图表22：物管公司动态 ................................................................................12 图表23：A股地产PE-TTM.............................................................
