拟分拆龙湖智创生活，持续巩固行业领先地位

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 2011-08-10a [Table_KeyInfo] 证券研究报告—动态报告/公司快评 港股 [Table_StockInfo] 龙湖集团（00960） 买入 重大事件快评 （维持评级） 港股II 2022年01月10日 [Table_Title] 拟分拆龙湖智创生活，持续巩固行业领先地位 证券分析师： 任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师： 王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人： 王静 021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 事项： [Table_Summary] 2022年1月7日，公司发布公告，建议分拆公司附属公司龙湖智创生活在联交所主板独立上市，分拆后公司仍将拥有龙湖智创不少于50%的权益。 国信地产观点：公司作为民企房企，财务健康、经营稳健，受本次行业基本面下行影响较小，在行业后危机时代也将率先抓住发展机会。本次分拆龙湖智创上市，将充分受益于龙湖智创的高速发展，持续巩固公司行业领先地位。预计公司2021、2022年核心归母净利分别为222.2亿元、269.6亿元，对应最新股本的核心EPS分别为3.66、4.44元，对应最新股价的PE分别为9.1、7.5X，维持“买入”评级。 评论： 若无特殊说明，本文涉及金额均以人民币计价——  公司拟分拆旗下物管商管公司龙湖智创上市 2022年1月7日，公司发布公告，建议分拆公司附属公司龙湖智创生活在联交所主板独立上市。龙湖智创生活是中国领先的、提供物业管理及商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商，服务主要包括：1）住宅及其他非商业的物业管理服务；2）商业运营及物业管理服务。  龙湖智创在管规模领先，商业运营亮眼 2020年龙湖智创实现收入64.7亿元，同比增长48.1%；2021年前三季度龙湖智创实现收入77.7亿元，同比增长81.2%。截至2021年三季度末，龙湖智创物业管理服务业务在管项目1512个，在管面积2.54亿平方米，合约面积3.59亿平方米，在管规模位居行业前列。同时，龙湖智创商业运营服务业务已开业项目60个，总建筑面积面积580万平方米，同时还向在管面积900万平方米的59个购物中心提供物业管理服务，。  行业危机后，公司综合实力将得到持续增强 本次分拆后，公司仍将拥有龙湖智创不少于50%的权益，中短期内受益于分拆公司的股份和红利，长期受益于物管商管行业景气度及龙湖智创的快速发展。同时，龙湖智创独立运营后将进一步提升其市场化竞争力，业务定位更加清晰，公司也将继续秉行四大航道协同发展，综合实力将得到持续增强。 在经历下半年行业危机后，公司凭借稳健的经营、健康的财务，持续在融资端巩固优势，在国央企房企和地方城投公司主导的第二三次集中供地中亦能抓住机会脱颖而出，获取高性价比项目，修复远期利润表。在当前行业格局重构，“国进民退”现象凸显的阶段，公司凭借着多年如一的稳健经营站稳脚跟、持续发展，彰显了十足的比较优势。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2  持续巩固行业领先地位，维持“买入”评级 公司作为民企房企，财务健康、经营稳健，受本次行业基本面下行影响较小，在行业后危机时代也将率先抓住发展机会。本次分拆龙湖智创上市，将充分受益于龙湖智创的高速发展，持续巩固公司行业领先地位。预计公司2021、2022年核心归母净利分别为222.2亿元、269.6亿元，对应最新股本的核心EPS分别为3.66、4.44元，对应最新股价的PE分别为9.1、7.5X，维持“买入”评级。  风险提示 行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 附表：盈利预测与估值 资产负债表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 利润表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 现金及现金等价物 77006 9141 45818 56416 营业收入 184547 243972 300085 366104 应收款项 122886 167104 205538 250756 营业成本 130517 177611 213540 259934 存货净额 375623 629014 651158 778086 营业税金及附加 0 0 0 0 其他流动资产 822 244 300 366 销售费用 4034 7319 9003 10983 流动资产合计 576776 805942 903518 1086750 管理费用 6521 11467 14104 17207 固定资产 2809 4594 6624 8914 财务费用 79 1227 2260 2348 无形资产及其他 2019 1731 1442 1154 投资收益 0 1350 1661 2026 投资性房地产 8867 8867 8867 8867 资产减值及公允价值变动 0 0 0 0 长期股权投资 18135 19985 22261 25037 其他收入 4278 0 0 0 资产总计 765159 997672 1099265 1287274 营业利润 47674 47697 62838 77658 短期借款及交易性金融负债 18338 38412 3200 3500 营业外净收支 (1304) 0 0 0 应付款项 130965 193543 220929 275867 利润总额 46370 47697 62838 77658 其他流动负债 250205 375128 451866 544288 所得税费用 17529 20143 26537 32795 流动负债合计 399508 607082 675995 823655 少数股东损益 8838 9091 11977 14802 长期借款及应付债券 149029 149029 149029 149029 归属于母公司核心净利润 18691 22213 26964 30061 其他长期负债 23897 25897 28357 31359 长期负债合计 172926 174926 177386 180388 现金流量表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 负债合计 572435 782009 853381 1004043 归属于母公司核心净利润 18691 22213 26964 30061 少数股东权益 84380 93472 105449 120251 资产减值准备 0 0 0 0 股东权益 108344 122192 140435 162981 折旧摊销 149 1003 1333 1751 负债和股东权益总计 765159 997672 1099265 1287274 公允价值变动损失 0 0 0 0 财务费用 79 1227 2260 2348 关键财务与估值指标 2020 2021E 2022E 2023E 营运资本变动 (1943) (107531) 45950 (21850) 每股收益 3.08 3.66 4.44 5.15 其它 8838 9091 11977 14802 每股红利 0.00 0.76 1.00 1.24 经营活动现金流 22599 (78973) 83585 24763 每股净资产 17.88 20.16 23.17 26.89 资本开支 (975) (2500) (3075) (3752) ROIC 30% 16% 18% 23% 其它投资现金流 10 0 (264) (422) ROE 14% 15% 17% 18% 投资活动现金流 (4295) (4350) (5615) (6950) 毛利率 29% 27% 29% 29% 权益性融资 0 0 0 0 EBIT Margin 29% 20% 21% 21% 负债净变化 16957 0 0 0 EBITDA Margin 29% 20% 22% 22% 支付股利、利息 0 (4616) (6081) (7515) 收入增长 22% 32% 23% 22% 其它融资现金流 (35996) 20074 (35212) 300 净利润增长率 22% 19% 21% 20% 融资活动现金流 (2081) 15458 (41293) (7215) 资产负债率 86% 88% 87% 87% 现金净变动 16223 (67865) 36677 10598 息率 1.6% 1.6% 2.1% 2.6% 货币资金的期初余额 60782 77006 9141 45818 P/E 10.2 9.1 7.5 6.8 货币资金的期末余额 77006 9141 45818 56416 P/B 2.4 1.8 1.6 1.4 企业自由现金流 30043 (81544) 80856 21198 EV/EBITDA 16.3 22.1 17.7 16.3 权益自由现金流 11062 (62179) 44339 20141 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 国信证券投资评级 类别 级别 定义 股票 投资评级 买入 预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上 增持 预计6个月内，股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 预计6个月内，股价表现介于市场指数 ±10%之间 卖出 预计6个月内，股价表现弱于市场指数10%以上 行业 投资评级 超配 预计6个月内，行业指数表现优于市场指数10%以上 中性 预计6个月内，行业指数表现介于市场指数 ±10%之间 低配 预计6个月内，行业指数表现弱于市场指数10%以上 分析师承诺 1. 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 风险提示 本报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有，仅供我公司客户使用。未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无