物业服务及管理行业周报：万科拟分拆万物云到港交所上市

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 万科拟分拆万物云到港交所上市 ——物业服务及管理行业周报 投资摘要： 市场回顾： 自2021年11月1日至2021年11月5日收盘，恒生物业板块下跌9.54%，恒生指数下跌2%，恒生物业板块跑输恒生指数7.54pct。从板块排名来看，在恒生综合行业13个板块中位列倒数第一，本周持续大幅回调。  股价涨幅前五名分别为大正、融信服务、南都物业、特发服务、佳源服务。  股价涨幅后五名分别为金科服务、世茂服务、雅生活服务、建业新生活、奥园健康。 资金跟踪：  沪（深）股通 A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2021年11月5日，持有1505万股，较上周增加5.1%，持股市值1.83亿元。  港股通 港股中港股通持股共19家，本周增幅最大的是世茂服务，本周增幅23.07%，上周增加32.39%。降幅最大的是合景悠活，降低25.96%，上周降低18.46%。持股比例最高为保利物业，为50.1%。持股数量最多为中海物业，5.2亿股。  公司回购 2021年10月1日至29日，新城悦服务回购165.2万股，回购金额2663.14万元。 行业重要新闻： 万科拟分拆万物云到港交所上市 万科企业股份有限公司第十九届董事会第十三次会议以通讯表决方式审议通过了拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）到香港联合交易所有限公司上市的相关议案。 万物云2020年营业收入182亿元，营业利润17.2亿元。2021H1营业收入103.83亿元，营业利润10.43亿元。相对比同期碧桂园服务，2020年营业收入156亿元，营业利润32亿元。2021H1营业收入116亿元，营业利润25亿元。 行业重要公告： 世茂服务：认购事项已于2021年11月2日完成，以认购价每股认购股份15.18港元向卖方配发及发行合共115,000,000股认购股份，配售事项及认购事项的所得款项净额约为1,735百万港元。 星盛商业：本公司控股股东黄楚龙先生于公开市场上增持合共200,000股本公司股份，总代价约为693,840港元。紧随增持事项后，黄先生持有已发行股本总额约73.56%。 投资策略及重点推荐：中长期坚定看好物业管理板块。基础物业管理行业未来成长空间仍然巨大，成长速度较快；业态的横向拓展及增值服务的纵向延伸，行业具备巨大的想象空间，随着万达商管和万物云的上市将进一步提振行业估值。 风险提示：市场开拓不及预期的风险；物业费收缴不足的风险；疫情控制不及预期。 评级 增持(维持) 2021年11月7日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 王源 分析师 SAC执业证书编号：S1660521040001 Wangyuan02@shgsec.com 行业基本资料 股票家数 40 行业平均市盈率 35.69 市场平均市盈率 13.19 行业表现走势图 资料来源：Wind，申港证券研究所 0.000.050.100.150.200.250.300.350.4002,0004,0006,0008,00010,00012,000恒生物业服务及管理物业服务/恒生指数 物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 7 研究报告 1. 资金及交易跟踪 1.1 沪（深）股通 A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2021年11月5日，持有1505万股，较上周增加5.1%，持股市值1.83亿元。 图1：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值 资料来源：Wind，申港证券研究所 1.2 港股通 港股中港股通持股共19家，本周增幅最大的是世茂服务，本周增幅23.07%，上周增加32.39%。降幅最大的是合景悠活，降低25.96%，上周降低18.46%。持股比例最高为保利物业，为50.1%。持股数量最多为中海物业，5.2亿股。 表1：港股通持股数量及总市值 证券代码 证券简称 港股通持股数量 （万股） 港股通持股本周变化率（%） 港股通持股上周变化率（%） 港股通持股占比 （%） 港股通持股总市值（亿港元） 9983.HK 世茂服务 5,282 23.07 32.39 2.1 6.4 6989.HK 宝龙商业 5,086 9.54 6.75 7.9 8.4 2669.HK 恒大物业 47,024 9.05 4.03 4.4 17.5 1516.HK 新城悦服务 5,104 8.95 7.61 5.9 6.9 9928.HK 卓越商企服务 2,590 8.68 6.37 2.1 1.3 6666.HK 金科服务 3,529 7.67 7.98 5.4 12.1 1755.HK 旭辉永升服务 16,849 7.13 6.02 9.6 21.4 9666.HK 中海物业 52,052 3.65 2.78 15.8 34.0 0873.HK 保利物业 7,675 2.10 2.86 50.1 31.4 2869.HK 融创服务 11,878 1.43 5.10 3.8 16.7 2156.HK 华润万象生活 6,275 1.27 3.35 2.8 24.3 1995.HK 碧桂园服务 22,630 0.33 4.02 7.0 124.6 3319.HK 建发物业 1,997 -2.17 -1.74 1.7 0.8 9909.HK 绿城服务 24,487 -2.95 -0.46 7.6 17.4 0.000.501.001.502.0002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,0002021-01-042021-01-082021-01-142021-01-202021-01-262021-02-012021-02-052021-02-182021-02-242021-03-022021-03-082021-03-122021-03-182021-03-242021-03-302021-04-062021-04-122021-04-162021-04-222021-04-282021-05-072021-05-132021-05-192021-05-252021-05-312021-06-042021-06-102021-06-172021-06-232021-06-292021-07-052021-07-092021-07-152021-07-212021-07-272021-08-022021-08-062021-08-122021-08-182021-08-242021-08-302021-09-032021-09-092021-09-152021-09-232021-09-292021-10-122021-10-182021-10-222021-10-282021-11-03沪(深)股通持股数量(万股)持股总市值(亿元，右轴） oPsPoQxPoRvNoMoRoRmQmR9PdNbRnPpPsQoPjMoPpOlOrRvN6MoOzQNZnRmPxNqRrQ物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 7 研究报告 证券代码 证券简称 港股通持股数量 （万股） 港股通持股本周变化率（%） 港股通持股上周变化率（%） 港股通持股占比 （%） 港股通持股总市值（亿港元） 6098.HK 时代邻里 4,553 -4.74 -1.76 4.6 1.5 6049.HK 彩生活 5,629 -5.49 -0.49 3.8 0.7 3913.HK 雅生活服务 281 -11.57 -13.97 0.2 0.6 1209.HK 建业新生活 4,758 -13.55 -13.82 3.8 2.3 1778.HK 合景悠活 5,019 -25.96 -18.46 2.5 2.5 资料来源：Wind，申港证券研究所 1.3 公司回购 2021年10月1日至11月5日日，新城悦服务回购165.2万股，回购金额2663.14万元。 表2：公司回购统计（2021.10.1-10.15） 代码 公司名称 期间回购股数（万股） 期间回购金额（万元） 1755.HK 新城悦服务 165.20 2663.14 资料来源：Wind，申港证券研究所 2. 行业重要新闻 万科拟分拆万物云到港交所上市 万科企业股份有限公司第十九届董事会第十三次会议以通讯表决方式审议通过了拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）到香港联合交易所有限公司上市的相关议案。 万物云2020年营业收入182亿元，营业利润17.2亿元。2021H1营业收入103.83亿元，营业利润10.43亿元。相对比同期碧桂园服务，2020年营业收入156亿元，营业利润32亿元。2021H1营业收入116亿元，营业利润25亿元。 通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。 3. 上市公司重要公告 11-2 世茂服务：认购事项已于2021年11月2日 完 成，以认购价每股认购股份15.18港元向卖方配发及发行合共115,000,000股认购股份，配售事项及认购事项的所得款项净额约为1,735百万港元。 11-4 物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 4 / 7 研究报告 奥园健康：中国奥园董事会及奥园健康董事会告知公司股东及潜在投资者，奥园健 康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的 权益（「可能交易」）进行初步讨论。 11-5 星盛商业：本公司控股股东黄楚龙先生于公开市场上增持合共200,000股本公司股份，总代价约为693,840港元。紧随增持事项后，黄先生持有合共750,350,000股股份，相当于本公司于本公告日期的已发行股本总额约73.56%。 4. 市场回顾 自2021年11月1日至2021年11月5日收盘，恒生物业板块下跌9.54%，恒生指数下跌2%，恒生物业板块跑输恒生指数7.54pct。 图2：恒生物业服务及管理vs恒生指数 资料来源：Wind，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，恒生物业板块本周涨跌幅为-9.54%，在恒生综合行业13个板块中位列倒数第一，本周继续大幅调整。 图3：各板块周涨跌幅对比 资料来源：Wind，申港证券研究所 0.000.050.100.150.200.250.300.350.400.00002000.00004000.00006000.00008000.000010000.000012000.0000恒生物业服务及管理HSPSM 10053.0800物业服务/恒生指数-12.00-10.00-8.00-6.00-4.00-2.000.002.00恒生电讯业恒生非必需性消费业恒生资讯科技业恒生必需性消费业恒生工业恒生金融业恒生公用事业恒生综合业恒生能源业恒生地产建筑业恒生原材料业恒生医疗保健业恒生物业服务及管理周涨跌幅% 物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 5 / 7 研究报告 筛选A+H市值前40名个股统计涨跌幅前五名为： 股价涨幅前五名分别为新大正、融信服务、南都物业、特发服务、佳源服务。 股价跌幅后五名分别为金科服务、世茂服务、雅生活服务、建业新生活、奥园健康。 图4：行业涨跌幅前五名公司 资料来源：Wind，申港证券研究所 5. 风险提示  市场开拓不及预期的风险；  物业管理费收缴不足风险；  疫情控制不及预期的风险。 -20-15-10-505101520新大正融信服务南都物业特发服务佳源服务奥园健康建业新生活雅生活服务世茂服务金科服务% 物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 6 / 7 研究报告 分析师简介 王源，男，现任职于