房地产行业2020年报综述：房企业绩分化加剧，红线指标快速达标

行业研究 | 内地房地产 房企业绩分化加剧，红线指标快速达标 ——房地产行业2020年报综述 工程进度影响收入结算，结转项目毛利偏低。2020年，受疫情、拿地成本偏高等因素影响，房企整体营收增速下滑8.1pct至16.5%、整体归母净利润增速下滑11.7pct至2.8%。归母净利增速低于营收增速，主要系房企在2016-18年获取的低毛利项目集中进入结算期，整体盈利能力有所下滑（平均毛利率下滑4.1pct至25.2%）。 平均归母净利率降幅则相对较小（下降2.6pct至10.4%），主要系年内部分营销活动受阻、房企运营效率提升，共同带动SG&A费率下降。房企间业绩分化加剧，前期销售增速较快的建发、新城、合生创展等营收增速居前，盈利能力仍然较强的合生创展、深圳控股、宝龙等核心净利增速领先。 全年销售稳健增长，土储建面增速放缓。2020年二季度起，商品房市场快速回暖，房企平均销售增速仅较2019年平均增速下降6.0pct至23.1%。然而， 随着行业调控政策趋紧，在32家已公布2021销售目标的龙头房企中，24家2021年对应目标增速小于2020年实际增速，龙头房企销售的平均增速或将继续放缓。土地储备方面，2020年，房企土储建面的平均增速较2019年同比增速下滑7.1pct至8.9%，土储建面同比下滑的房企数量由4家增至6家。在拿地成本压力不减的当下，拥有城市更新、商住协同等特色拿地渠道的房企优势凸显。 债务结构优化，流动性有所提升。2020年，上市房企加强了对债务总量和结构的管控，短期债务占比均值同比下降约0.9pct至31.4%。流动性方面亦有所改善，上市房企平均现金短债比略微上升0.02倍至1.89倍，整体而言债务期限结构和流动性状况均有所优化。各房企现金总额、短债占比变动方向均呈现差异，绿城、银城、新城等房企的债务管理取得了一定成效，短债占比分别同比下降20.5pct、19.5pct、15.2pct；建发、金茂、银城等房企则强化了流动性管理，现金短债比分别提升3.0倍、1.4倍、1.1倍。 净负债率有所下降，融资成本明显下行。2020年，随着行业融资监管趋严，上市房企加强杠杆率管控，净负债率中位数同比下降6.2pct至63.8%。融资成本方面，在2020年相对宽松的流动性环境下，房企新增债务成本整体有所下降，带动加权平均融资成本下降0.3pct至6.0%。祥生、建发、金辉等权益总额大幅增加，净负债率降幅较大，分别下降225pct、102pct、92pct；深圳控股、正荣、中梁等通过优化自身财务表现、积极开展主动债务管理等方式，实现了融资成本的较大降幅，降幅分别达约1.0pct、1.0pct、0.9pct。 红线指标快速达标，16家房企实现降档。“三道红线”后首份年报，房企指标达标情况普遍较好，有完整数据的40家房企中18家已完全达标，橙档及红档分别有2家，达标情况较 2019年末明显改善。年内降档房企数量达16家， 其中龙光、宝龙、融信等9家房企未达标指标数由1项降为0项，2家房企（建发、佳兆业）由2项降为0项，1家房企（金辉控股）由3项降为0项，进入绿档；绿城、融创未达标指标数分别由2项/3项降至1项，进入黄档；祥生、银城未达标指标数由3项降至2项，进入橙档。年内部分房企通过上市 、增加少数股东投入、发行永续债等方式快速增加净资产，通过加强销售回款增加现金和合同负债，通过降低拿地强度或权益比例等方式减少现金支出，使降档得以实现。或主动或被动，上市房企2020年偿债指标整体已有较大优化。 风险提示：调控政策存在一定不确定性；公司销售结算或出现一定波动。 3-Apr-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 34 目录 核心观点 ............................................................................................................................................................................ 4 1. 疫情影响收入结算，结转项目毛利偏低 .................................................................................................................... 5 1.1疫情地价共同作用，营收利润增速下滑 ........................................................................................................... 5 1.2 低毛利项目集中结算，盈利能力有所下滑 ....................................................................................................... 9 2. 全年销售稳健增长，土储建面增速放缓 .................................................................................................................. 14 2.1 销售复苏态势良好，后续增速或将放缓 ......................................................................................................... 14 2.2土储建面增速放缓，拿地模式更趋关键 ......................................................................................................... 16 3. 债务结构优化，流动性有所提升 .............................................................................................................................. 18 4. 红线指标快速达标，融资成本明显下行 .................................................................................................................. 22 5. 如何看待近期行业重点政策的影响？ ...................................................................................................................... 28 5.1银行业房地产贷款集中度管理制度对行业有何影响？ ................................................................................. 28 5.2土地集中出让新政对行业有何影响？ ............................................................................................................. 30 6. 投资建议 ...................................................................................................................................................................... 32 7. 风险提示 ...................................................................................................................................................................... 32 图表目录 图 1：整体营收增速下降约8.1pct至16.5% .................................................................................................................. 5 图2：整体归母净利润增速下降约11.7pct至2.8% ....................................................................................................... 5 图3：建发国际集团、合生创展集团、新城控股营收增速较快 .................................................................................. 6 图4：绿城中国、宝龙地产、中国奥园归母净利润增速较快 ...................................................................................... 7 图5：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产核心净利润增速较快 .............................................................................. 7 图 6：上市房企平均毛利率下降约4.1pct至25.2% ....................................................................................................... 9 图7：平均归母净利率下降约2.6pct至10.4%............................................................................................................... 9 图8：利润率下滑带动平均ROE下滑2.8pct至17.1% ................................................................................................. 9 图9：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产2020年毛利率较高 .............................................................................. 10 图10：合生创展集团、深圳控股、中国海外发展2020年核心净利率较高 ............................................................ 11 图11：祥生控股集团、中梁控股