房地产行业2020年中报综述：经营业绩放缓，房企分化加剧

行业研究 | 内地房地产 经营业绩放缓，房企分化加剧 ——房地产行业2020年中报综述 业绩增速放缓，盈利水平下滑。2020上半年，上市房企工程及交付进度受到疫情影响，整体营业收入增速约10.0%，较2019年中下降约5.1个百分点 ；整体归母净利润增速约-6.2%，较2019年中下降约17.1个百分点 。归母净利增速低于营收增速，主要系2020年上半年上市房企结算项目毛利率下滑所致。上市房企2020上半年业绩分化显著，前期销售增速较快、盈利能力较强的中型房企表现更为突出。盈利能力方面，2020年中期，上市房企平均毛利率由2019年中期的32.4%下降2.6个百分点至29.8%，主要系：1）2020年中期结算项目对应毛利水平整体低于2019年中期结算项目；2）部分公司2020年中期结算项目结构有所波动。归母净利率下降2.4个百分点至12.8%，归母净利率相对毛利率下降幅度较小，主要系疫情对2020年线下营销活动产生了一定影响，叠加各公司管控的加强，带动上市房企各项费用率有所下降。整体而言，上市房企上半年盈利水平有所下滑，预计全年仍将有所承压。 销售金额快速回暖，土储面积小幅提升。二季度快速复苏的商品房市场带动上市房企上半年平均销售金额较去年同期增长约6.9%，上市房企销售目标平均完成率达到约40.6%，预计全年有望实现稳健的销售增长。土地储备方面，部分房企出于对市场热度、规模诉求、杠杆水平等因素的考量，拿地意愿有所下降。截至2020年中，上市房企总土地储备面积较2019年末平均增长5.4%。拥有更强规模诉求的房企或将维持较高强度的土地投资，而具备特色商业模式的房企在土地获取方面或将继续保持优势，为公司的规模扩张奠定基础。 短债占比有所提升，流动性表现分化。2020年上半年，上市房企短期债务平均占比较2019年末提升约2.0个百分点至31.9%，平均现金短债比由2019年末的1.97倍略微下降0.15倍至1.82倍，仍可实现对短债的充分覆盖。上市房企流动性表现较2019年末略有下滑，但短期偿债压力仍较为可控。各房企现金总额、短债占比变动方向均呈现差异，部分房企加强了对债务结构的调整和对资金管控的纪律，流动性水平明显优化。 杠杆水平维持平稳，融资成本小幅下行。2020年中，上市房企平均净负债率维持平稳，中位数为69.7%，较2019年末的69.3%提升0.4个百分点。个股杠杆水平变动呈现分化，部分房企如融创中国、富力地产、合景泰富集团净负债率下降幅度较大，旭辉控股集团、建发国际集团、佳兆业集团剔除预收款后资产负债率降幅较大，建发国际集团、中国恒大、新城控股净负债率则有所上升。融资成本方面，上半年整体宽松的流动性环境带动2020年中期平均融资成本较2019年末下行0.2个百分点至6.1%，部分房企通过优化自身财务表现、积极把握融资窗口期、调整借款来源结构等方式实现了融资成本的较大降幅。 房企内部进一步分化，商业模式、区域布局及财务管控优势更为凸显。2020上半年，房企内部的表现在2019年的基础上进一步分化，部分具备商业模式优势的房企如宝龙地产等，及具备城市布局优势的房企如金科股份等，在上半年仍实现了业绩的大幅增长。当前，“房住不炒”的行业基调仍维持平稳，流动性环境亦趋于常态化，在此环境下，商业模式独特、区域布局优质、财务管控良好的公司或能够继续取得优于同业的业绩表现。 风险提示：调控政策存在一定不确定性；公司销售结算或出现一定波动。 2-Sep-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3700 7094 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 28 目录 1. 业绩增速放缓，盈利水平下滑 .................................................................................................................................... 4 1.1疫情影响工程进度，营收利润有所下滑 ........................................................................................................... 4 1.2 结算项目毛利承压，盈利能力有所下滑 ........................................................................................................... 8 2. 销售金额快速回暖，土储面积小幅提升 .................................................................................................................. 11 2.1 销售复苏态势良好，房企内部分化加剧 ......................................................................................................... 11 2.2土储面积略有增长，拿地意愿有所分化 ......................................................................................................... 13 3. 短债占比有所提升，流动性表现分化 ...................................................................................................................... 15 4. 杠杆水平维持平稳，融资成本有所下行 .................................................................................................................. 19 5. 如何看待房企后续融资情况？ .................................................................................................................................. 24 6. 投资建议 ...................................................................................................................................................................... 25 7 风险提示 ....................................................................................................................................................................... 26 图表目录 图 1：整体营收增速下降约5.1pct至10.0% .................................................................................................................. 4 图2：整体归母净利润增速下降约17.1pct至-6.2% ...................................................................................................... 4 图3：建发国际集团、新城控股、合生创展集团营收增速较快 .................................................................................. 5 图4：合生创展集团、金科股份、中国海外宏洋归母净利润增速较快 ...................................................................... 5 图5：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产核心净利润/扣非后归母净利润增长率较高 ......................................... 6 图 6：上市房企平均毛利率下降约2.6pct至29.8% ....................................................................................................... 8 图7：平均归母净利率下降约2.4pct至12.8%............................................................................................................... 8 图8：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产毛利率较高 .............................................................................................. 9 图9：合生创展集团、中国金茂、深圳控股核心净利率较高 ...................................................................................... 9 图10：建发国际集团、禹洲集团、花样年2020上半年销售额增速较快 ................................................................ 11 图 11：短期债务平均占比提升约2.0pct至31.9% ....................................................................................................... 15 图12：上市房企平均现金短债比下降约0.15倍至1.82倍 ........................................................................................ 15 图13：深圳控股、远洋集团、龙湖集团现金总额增速较快 ...................................................................................... 16 nMtMrRoRmRpPmNsQsMsQwP9PdN7NsQnNsQpPiNmMwPfQrRpM6MpPxOvPmPoOvPsQnQ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3