房地产行业2019年报综述：整体业绩稳健增长，房企财务分化显著

行业研究 | 内地房地产 整体业绩稳健增长，房企财务分化显著 ——房地产行业2019年报综述 业绩增速放缓，盈利空间承压。2019年，上市房企营业收入增速约22.5%（2018年：36.0%），主要由于2017-2018年商品房销售增速有所放缓，2017及2018年全年 销售额 增速分别为11%及15%。归母净利润增速约13.4%（2018年：18.5%）， 归母净利增速低于营收增速，主要由毛利率下行带动，同时少数股东损益占净利润的平均比重上升约2个百分点至19%。个股业绩增速表现分化，处于快速扩张期的中型房企业绩增长较快。盈利能力方面，2019年上市房企平均毛利率约30.3%（2018年：32.5%），原因在于2016-2017年后土地价格快速上升，房企拿地成本偏高，而后续销售价格受限价影响并未随土地成本上升而出现较大涨幅，导致2019年结算毛利率承压。当前核心城市土地竞争仍然较为激烈，新房销售价格较为稳定，行业毛利率未来存在继续下行压力，具备特色商业模式的房企有望凭借其优秀的投资能力维持优于同业的盈利能力。 销售增速持续下降，土储规模稳健增长。2019年，上市房企平均销售增速约28.1%（2018年：54.4%），2020销售目标对应增速进一步下行至14.3%，预计2020年销售金额将继续维持稳健增长。土地储备方面，2019年，上市房企总土地储备面积平均增速约16.4%（2018年：23.7%），整体拿地趋于审慎，拥有独特拿地渠道的房企在土地获取方面优势凸显。 短债占比略有上升，流动性表现分化。2019年上市房企现金及银行存款增速随销售增速下降而有所放缓，平均增速约18%（2018年：43%）；短期债务平均增速 为约24%（2018年：44%）， 增速亦有所放缓；平均短期债务占比约29.7%（2018年：29.0%），整体维持平稳。由于现金及银行存款增速低于短债增速，上市房企 平均现金短债比略微下降至1.78倍（2018年： 1.89倍），仍可实现对短债的充分覆盖。各房企现金及银行存款增速分化，部分房企近年增强财务纪律，债务结构明显优化，偿债压力有所缓解。 净负债率有所下降，融资成本保持稳定。2019年，上市房企平均净负债率约75.5%（2018年：78.5%），整体而言有所下降；个股净负债率出现一定分化，部分房企如融创中国、中国奥园、富力地产2019年净负债率出现一定上升，佳兆业集团、融信中国及新城控股等2019年净负债率下降较快。融资成本方面，上市房企2019年平均融资成本为6.2%（2018年：6.1%），变动幅度较小。整体而言，多数房企2019年去杠杆成效显著，融资成本保持稳定。 房企内部分化加大，推荐具备商业模式优势及区域布局优势的龙头房企。2019年，房企业绩增速有所放缓，毛利率继续承压。与2018年相异，各房企之间表现出现较大分化，部分具备商业模式优势的房企如宝龙地产、新城控股等，及具备城市布局优势的房企如金科股份等，在保持业绩高速增长的同时，财务状况继续优化。展望后市，预计政策环境仍将维持平稳，龙头房企业绩增速、盈利能力及财务指标的分化或将因行业需求增长放缓而继续加大。在此背景下，具备独特商业模式及融资优势的房企表现或将持续优于同业，如城市更新、商住协同及围绕核心城市进行布局等。 3-Apr-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3700 7094 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25 目录 1. 业绩增速放缓，盈利空间承压 .................................................................................................................................... 4 1.1 业绩持续增长，增速有所放缓 .......................................................................................................................... 4 1.2 毛利率略有下滑，盈利空间有所承压 ............................................................................................................... 8 2. 销售增速持续下降，土储规模稳健增长 .................................................................................................................. 12 2.1 销售持续增长，目标增速放缓 ........................................................................................................................ 12 2.2土储面积保持增长，增速有所下降 ................................................................................................................. 14 3. 短债占比略有上升，流动性表现分化 ...................................................................................................................... 15 4. 降杠杆成效显著，融资成本保持稳定 ...................................................................................................................... 19 5. 投资建议 ...................................................................................................................................................................... 22 6. 风险提示 ...................................................................................................................................................................... 23 图表目录 图 1：营收持续增长，增速有所下降 ............................................................................................................................. 4 图2： 归母净利润增速较2018年略有下降 .................................................................................................................... 4 图3：全国商品房销售额增速2017年起有所放缓 ........................................................................................................ 5 图4：合景泰富集团、金科股份、中国奥园营收增速较快 .......................................................................................... 5 图5：绿城中国、合景泰富集团、中国奥园归母净利润增速较快 .............................................................................. 6 图6：中国奥园、宝龙地产、金科股份核心净利增长率较高 ...................................................................................... 6 图 7：上市房企毛利率略有下滑 ..................................................................................................................................... 8 图8： 归母净利率受毛利率下滑影响略有下降.............................................................................................................. 8 图9：上市公司ROE因权益乘数提升而稳步上行 ........................................................................................................ 8 图10：合生创展集团、华润置地、宝龙地产毛利率较高 ............................................................................................ 9 图11：深圳控股、中国海外发展、合生创展集团核心净利率较高 ............................................................................ 9 图12：融创中国、新城控股、龙光地产平均ROE较高 ............................................................................................ 10 图13：建发国际集团、中骏集团控股、金科股份2019年销售额增速较快 ............................................................ 12 图14：建发国际集团、中国金茂、宝龙地产2020年销售目标对应增速较快 ........................................................ 12 mNqNtOuNrRqNmRpPpOoRqM6M8Q9PmOmMpNqQeRoOmQeRoOoQ7NqQzQxNmNpPvPnPwP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 25 图 15：现金及银行存款增长率随