业绩短期承压，土储结构优化——越秀地产年报点评

——越秀地产年报点评 越秀地产（00123.HK）房地产开发 2026年06月14日 证券研究报告/公司点评报告 评级：买入（维持） 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn分析师：王雯执业证书编号：S0740526040005Email：wangwen02@zts.com.cn 报告摘要 3月31日，公司发布2025年年度报告，公司全年取得收入约人民币864.6亿元，同比增长0.1%；公司股东应占利润为0.6亿元，同比下降94.7%。 收入基本持平，毛利率下降拖累利润。2025年全年收入864.6亿元人民币，较去年增长0.1%，股东应占利润为0.6亿元，同比下降94.7%。净利润下滑主要系：1）公司毛利率为7.8%，较上年同期下降2.7pct。2）受市场下行的影响，公司计提发展中物业及持作出售物业减值15.7亿元，较2024年22.7亿元有所收窄，但仍对当期利润构成影响。 总股本(百万股)4,025.39流通股本(百万股)4,025.39市价(港元)4.45市值(百万港元)17,913.00流通市值(百万港元)17913.00 销售规模稳居前十，聚焦核心城市优化土储。2025年，公司销售金额为1062.1亿元，同比下降7.3%，销售面积为295万平方米，同比下降24.7%，均价约为36000元/平米，同比上升23.3%。在市场深度调整的环境下，公司市场地位稳固，位列克而瑞行业销售排名全国第9位。2025年，公司新增25幅土地，总建筑面积约为278万平方米，同比上升2.4%，其中一线城市新增土储占比68%。截至2025年底，公司拥有总土储1855万平方米，其中一、二线城市占比94.4%。土地市场持续分化，公司坚持精准投资，重点布局一线及重点二线城市，土储质量和结构持续优化。 财务指标维持绿档，融资渠道保持畅通。截至2025年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为65.5%；净借贷比率为54.9%，同比上升3.2pct；现金短债比由2024年的2.1下降至1.7，三道红线维持绿档，短期偿债压力可控。2025年，全年加权平均借贷年利率为3.1%，相较去年的3.5%有所下降，融资成本持续处于行业领先地位。公司于境内成功发行29亿元债券，于境外成功发行28.5亿元点心债，融资渠道保持畅通。 投资建议：越秀地产作为广州国资背景房企，在行业下行期，公司业绩短期承压，销售仍位列行业头部，投资聚焦核心城市，优质土储为公司未来平稳发展奠定基础。考虑到房地产行业整体下行带来的结转规模下降、毛利率承压等因素的影响，我们预计公司2026-2028年的EPS分别为0.02、0.03和0.06元（原预测为2026-2027年EPS为0.32、0.36元），考虑到公司当前PB估值处于较低水平（0.3倍），维持公司“买入”评级。 相关报告 1、《业绩短期承压，积极布局核心城市》2025-05-22 风险提示：销售不及预期，房地产行业下行超预期，引用数据滞后或不及时。 来源：WIND，中泰证券研究所 重要声明 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 中泰证券股份有限公司事先未经本公司书面授权行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。